長租公寓，舉步維艱

最近兩年，受保租房大量入市以及業主直租比例回升影響，長租公寓客源被持續分流，運營壓力與日俱增。

在此背景下，通過產品創新來破解獲客難題，成為租賃行業發展的迫切需求。

長租公寓，亟需新一輪產品內卷。

卷戶型

過去的長租公寓產品，往往存在戶型設計單一、空間利用不合理、裝修標準較低、配套設施不完善等諸多

痛點。

而最近兩年，隨著市場競爭日益激烈，長租公寓的產品設計也在與時俱進，有的甚至不輸商品房。

第一是從個性化入手。

隨著95后、00后成為租房主力，其租賃需求也從之前的 “標準化”，變成更追求“個性化”。

亦有業內人士提出，在行業周期調整階段，標準化產品往往更難穿越周期，而個性化、非標的產品更能精準觸動消費者需求，反而更容易實現突圍和成功。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

比如為了照顧愛寵人士，某公寓不僅專門配置了寵物友好戶型，還特別為貓咪預留了設有貓爬架的獨立空間，并在全屋設計中考慮了貓咪的行動路線。

保利公寓某門店，將“快耍潮活”的生活理念融入產品設計，打造了英雄聯盟電競主題情侶樣板間及美妝直播主題女生樣板間，受到年輕一代的歡迎。

第二是從模板化入手。

除了提供個性化產品，不少長租公寓還陸續推出靈活多變的模板化設計，租客可根據自身需求將空間進行重新分隔組合。

一方面，長租公寓的空間有限，通過模塊化設計，可以合理規劃室內空間，提高空間的整體利用效率。

另一方面，模塊化設計能夠實現產品的規模化生產，提高經營效率的同時，亦能有效降低長租公寓的運營成本。

比如萬科泊寓就通過7個基礎模塊+2個加載模塊的功能搭配與空間組合，滿足獨居、情侶、萌寵家等差異化需求。

一是結合8大功能場景，實現每1m3收納空間的高效利用，套內面積16.9m2可容納79個24寸標準行李箱。

二是通過墻面留白、投影電源預埋等設計，實現“影院模式”“DIY興趣墻” 等多場景切換。

三是結合就餐和起居空間，增加餐邊柜和開放吧臺，令租客擁有一個專屬的美食、咖啡與美酒品鑒角落。

中海長租公寓某門店也圍繞戶型尺度研究、收納體系升級、功能復合設計進行全新優化，打造“超靈活”“超便捷”的日常居住體驗。

比如書桌與抽屜型斗柜的3.7米臺面一體化設計，將辦公、游戲、梳妝、收納多功能有機融合；可移動組合沙發搭配2.2米長桌，既可打造輕社交客廳，也能變身為家庭餐廳與小型會議區，最大化激活空間潛力。

第三是從裝修工藝入手。

租客對長租公寓的不滿，很多都集中在裝修質量問題，比如墻面開裂、地板起翹、漏水漏電、甲醛超標等。這些問題看似是“工藝細節”，實則直接影響居住安全感與舒適度。戳此了解智慧工程，開發細節實時掌控

好的裝修，不僅有助于提高出租率和續約率，同時也能減少了后續運營維護成本。

比如華潤有巢就通過工藝亮點、品質軟裝、收納技術等辦法，打造“小而精”的居住空間。

其中，項目采用高于國家標準的E0級板材，并減少板材用量，可從源頭控制戶內甲醛釋放；沙發床墊等軟體選用高密度海綿，并選用獨立彈簧來增加舒適層厚度，提升舒適感；書桌、餐桌、床等家具邊緣采用倒圓角設計，防止客戶碰撞受傷等等。

卷公區配套

隨著租客群體的日益年輕化和多元化，他們對居住環境的需求不再局限于基本的居住空間，而是希望有更多能滿足社交、娛樂、工作等需求的場所。

首先，在公區配置設施方面，有調查就顯示，受訪租客最期待的公區配置TOP5分別為閱覽室、電競游戲室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期滿足日常清潔、休閑娛樂、提升自我等個性化需求。

比如濱江集團旗下某公寓社區，專門打造了7000㎡園林綠化和800平方米共享空間，包括健身房、瑜伽室、桌球室、多功能廳、自習室、閱覽室、寵物驛站、風雨廊等豐富功能區域。同時在公共空間規劃中打造“寵物驛站”功能復合化空間，并引入第三方專業寵物診所。

萬科泊寓廣州某店，也通過”功能復合化+空間場景化+社群生態化”策略，打造3000㎡公區配套，以共享客廳、健身房、影音區、自習區、跨界區、綜合娛樂區等配套，形成復合型共享空間。

華潤有巢南京項目設有超1500㎡超大公共活動區，其中4號樓架空層以“靜區”為主，包含自習閱讀、黨建中心、多功能廳、城市微書房等公共空間。3號樓架空層以“動區”為主，包含健身房、瑜伽房、拳擊運動、乒乓球等公共區域。

其次，在周邊商業配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、寵物醫院、藥店、社區醫院等。

比如龍湖冠寓就憑借對Z世代需求升級的精準洞察，推出了“歡肆”產品線。其中合肥歡肆商業在3層為冠寓開設了入口，使項目形成了比較完整的小型生態。歡肆商業為冠寓租戶提供休閑娛樂、健身、社交、寵物、美容美發、戶外公園等具體場景，冠寓為商業提供穩定的客流，不同業態之間形成相互促進的共生模式。了解租賃住房一體化運營，對客服務一站搞定！

微領地也在積極嘗試“青年社區+社區商業”的運營模式，其中北虹橋項目配置1314平方米社區商業街，新靜安項目配置7000平方米社區商業，為住戶提供更加便捷、豐富的商業配套的同時，也構建了一個完整的“居住—消費—社交”生態閉環。

卷服務

長期以來，因為過于追求人房比，導致長租公寓在服務方面一直存在諸多痛點，比如服務內容單一、服務響應速度慢、缺乏個性化服務或增值服務等等。

但隨著租賃市場競爭逐漸白熱化，越來越多長租公寓也開始對標星級酒店，“卷”起了服務。

第一是提供個性化定制服務。

比如中海長租公寓就對標五星級酒店的“管家式體驗”，通過提供包括急件定制、商務接待、出行安排、私宴定制等個性化服務，讓高端租客心甘情愿為“家外之家”買單。

華發股份旗下某公寓品牌，專門在入口處設置了豪華的迎賓區域，并配以精心挑選的藝術品和綠植，讓每一次回家都充滿儀式感。

第二是提升客訴響應速度。

比如萬科泊寓提出24小時管家服務，如因電話未接聽且未回撥造成的客戶實質損失，將由泊寓承擔。

保利公寓制定了551服務體系，要求所有門店在服務時間內，對租客提出含投訴、報修、服務的需求，需在5分鐘內作出響應并積極處理。了解租賃住房一體化運營，快速提升人房比！

第三是提供各類社群活動。

比如中海長租公寓通過兩大策略，激活租客參與社群活動：

一是每個季度、每個月推出不同主題的沉浸式社群活動，讓更多租客重拾生活儀式感，在興趣共鳴中找到歸屬。

二是通過“租客主理人”機制培育花藝手作社群、寵物友好社群、騎行社群、籃球社群等多種社群，中海長租公寓提供資源支持，形成可持續的社群生態鏈。

微領地則通過與大魚營造、永璞咖啡、藝巢、日食記、街聲、稻草人旅行開門去玩等結成V星聯盟，以此引導社群，培力住戶，打造共住、共學、共樂的氛圍。