香港不再是「李家的城」

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

香港的商辦市場又迎來一位內資大業主。

12月10日，麗新國際與麗新發展發布聯合公告，京東集團通過旗下投資主體以34.98億港元收購位于香港干諾道中3號的中國建設銀行大廈部分樓層。

該物業為27層甲級寫字樓，總面積約11.16萬平方米，京東相關人士向外界表示收購目的為“自用”，并強調將圍繞供應鏈持續投資，推動零售、物流、技術研發等業務融入香港市場。

這無疑成為互聯網巨頭赴港置業的又一標志性事件。

過去，香港坊間一度流傳一句話，“香港是李家的城”。這折射出以李嘉誠家族為代表的港資企業在當地地產、基建、能源、零售等方方面面占據了重要的市場份額。以地產和資本運作主導的經濟模式，成為那一時期香港金融與地產立城的縮影。

如今，內地互聯網巨頭集體南下正在改變這一格局。

京東、阿里、美團等企業通過收購物業、布局零售與物流、申請金融牌照等方式，逐步滲透進香港多個細分市場。香港也正從國際品牌進入內地的“中轉站”，轉變為內地供應鏈出海的“試驗場”。

互聯網巨頭為什么到香港買樓？

京東此次“買房”，恰逢香港資產價格調整與內地企業出海需求爆發的雙重節點。

仲量聯行近期發布的一份報告顯示，經歷自2019年下半年起長達六年的回調后，香港甲級寫字樓租賃市場預計將于2026年見底。中環及尖沙咀率先帶動回升，下半年分別錄得0.5%及0.2%的租金升幅。

第一太平戴維斯的研究也顯示，盡管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰，但香港寫字樓領域正涌現新的增長動力。金融板塊復蘇與終端使用者強勁的購置活動共同推動市場呈現需求回升跡象，預計中環區域寫字樓租金將于未來數年率先錄得回升。

這意味著，香港當前辦公物業的購置成本或低于長期租賃。

具體來看，京東收購的建行大廈物業單價約3.12萬港元/平方米，較近期中環43層地標摩天大廈的交易低約4.59%。在資產低點鎖定核心物業，既能規避租金波動風險，亦為未來資產增值預留空間。

展望未來，仲量聯行香港資本市場部主管陳國章分析，IPO市場表現活躍將帶動寫字樓租賃活動，有望吸引投資者重投寫字樓投資市場。

圖源：仲量聯行

因此，也是在資產價格觸底、市場需求重新回升的階段里，內地巨頭才紛紛抓住這一窗口期涌入香港置業。

此前在今年10月，阿里巴巴和螞蟻集團以約66億元人民幣購置銅鑼灣港島壹號中心頂部13層，作為兩家企業的香港總部；更早前的6月，小紅書也在香港設立了中國內地以外首個辦公室。

關聯到住宅市場，香港中原地產指出，今年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，涉及總金額1256億港元，已超越2024年全年1.1631萬宗紀錄，再創1995年有統計以來的新高。

這顯示在住宅市場，內地資金重新成為抄底香港地產的一支重要力量。此前長實集團是香港主要的開發商之一，而眼下其在香港的業務占比已有所下降。根據2025年7月的報道，長和系（包括長實）業務重心正轉向全球化，香港資產占比降至20%以下。?

此外，從資產增值角度來看，香港住宅市場也已先行釋放回暖信號。

據差餉物業估價署的數據，2025年10月私人住宅售價指數較5月低點回升7.5%，鑒于通常商業地產將滯后6-12個月跟進反彈，這一變化再次顯示京東、阿里等在此時購置商辦物業，兼具財務優化與戰略卡位意圖。

另一方面，從內資企業的業務需求來看，香港作為內地企業出海“橋頭堡”的優勢進一步凸顯：其普通法體系、資本自由流動及毗鄰大灣區的地理位置，可降低企業跨境合規成本。

反映到財務數據上，以京東為例，其2025年第三季度財報顯示包含海外業務在內的新收入同比增長近214%，一定程度上凸顯著香港作為東南亞供應鏈樞紐的作用正持續放大。

下探至業務層面，京東此前已通過申請香港保險經紀牌照、落地京東MALL、收購佳寶超市、運營京東快遞港島運營中心，滲透進香港的零售、物流、金融等多個行業，此舉亦需集中辦公空間整合資源。

由此來看，京東赴港置業，表面上是衡量抄底自持辦公場所與長期租賃之后的成本優化選擇，背后則是對跨境供應鏈模式的長期投入，將香港750萬人口及高頻消費數據作為東南亞市場的“縮小版實驗場”。

內資深入，香港轉型

實際上，內資企業將香港作為海外布局的“橋頭堡”，一方面是基于自身業務需求，另一方面也正從改變香港過去的產業格局。

以京東收購佳寶超市為例，交易達成后，后者在香港擁有的90余家門店將系數接入京東物流網絡。而在今年3月京東快遞港島運營中心正式投入運營后，當地已新增超過100名快遞員。京東快遞數據顯示，2023年至今其香港日均攬收快遞量增長超過50倍。

在此之前，香港零售市場長期以來被兩大連鎖商超品牌占據，分別是李嘉誠旗下的百佳和英資背景的惠康——百佳超市屬于屈臣氏集團，是長江和記實業的核心資產之一；惠康超市則隸屬牛奶國際公司，由英資怡和集團控股。

根據EuroMonitor的數據，2020年百佳系在香港零售業市占率達37.4%，惠康系達31.4%，另一內資企業華潤萬家雖排名第三位，但市占率僅1.1%，永旺則只占0.7%。

也就是說，在2020年左右，百佳與惠康合計把控著香港零售市場近70%的份額。

高度集中的市場結構不僅令香港消費者長期面臨較高物價和有限選擇——一項調查顯示，香港同類商品價格比深圳高出30%-50%；近幾年，“深圳購物、香港提貨”的現象也成很多香港居民的生活日常——同時也為后來者設置了極高的準入門檻。

而眼下，以京東等內資互聯網企業帶來的數字化供應鏈正在打破上述壁壘。

如京東香港APP開設的“佳寶自營旗艦店”，為客戶提供“滿299元免運費+次日達”服務，在今年618購物節期間，京東港澳地區銷量增長300%；美團旗下外賣平臺Keeta也在一年內將基于訂單量的香港市場份額提升到44%。

此外，今年10月，京東旗下公司獲香港保險經紀牌照，也成為內資科技企業切入香港金融業的又一注腳。

此前匯豐銀行研究報告預測，香港有望在?2028年?成為全球第一大跨境財富管理中心。內資企業尤其是電商平臺通過獲取香港保險牌照，可將服務擴大到覆蓋商品交易、物流保障、風險管理的綜合服務。

延伸到二級市場，近年內資企業赴港上市等動作也更加活躍。根據2025年香港IPO的數據，內資企業（包括內地企業和“A+H”雙重上市公司）在募資總額中占據主導地位。截至2025年11月，港股IPO募資總額為2598.89億港元，其中內地企業占比86%，且“A+H”雙重上市企業貢獻了募資額的超六成。

據德勤中國統計，預計2025年香港將完成114只新股上市，融資約2863億港元。其中，2025年全球前十大募資金額IPO榜單中，港交所貢獻的四單也均為內資背景，分別為寧德時代、紫金黃金國際、三一重工、賽力斯，募資金額分別達410億港元、287億港元、152億港元、143億港元。

并且值得關注的是，2025年港交所19項A+H股上市項目的融資金額，占到其全年新股融資總額的一半。

這顯示，內資企業也已成港股市場中的“絕大多數”。

從香港自身的視角來看，內資巨頭深入，正推動香港從“資本樞紐”向“產業生態樞紐”轉型。內資為香港帶去的不僅是資本，還有技術、商業模式與就業機會，這或將提升香港在全球產業鏈中的附加值。

不過，過程中的挑戰亦不容忽視。當前香港商業地產復蘇仍受全球經濟波動制約，Airwallex于今年9月發布的一項調查顯示，短期內，營運成本上升及匯率波動影響利潤空間亦是香港企業面臨的主要挑戰。

如何平衡短期投入與長期收益，將是內資企業在香港必須面對的考題。

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