法拍房才是昆明房價的真殺手

根據(jù)國家統(tǒng)計局15日公布的上月國內(nèi)70個大中城市新房價格指數(shù)，今年1-11月，昆明新建商品住宅的價格比去年同期下跌6.7%，是所有省會城市、計劃單列市、直轄市中降幅最大的。在列入統(tǒng)計的全部70個城市中，昆明的房價跌幅也僅低于唐山和溫州，名列倒數(shù)第三。

克而瑞等機構(gòu)統(tǒng)計的昆明新房成交均價，也顯示出同樣的下降趨勢，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，過去半年昆明新建住宅的成交均價為11827元/平米，而在去年同期，成交均價還有12307元/平米，降幅也達到了4%。

新房如此，二手房的價格就更加疲軟，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月昆明二手房價格比去年同期下降了7.6%，降幅比新房還要大。

正因為如此，有人認為昆明新房價格之所以跌跌不休，除了大環(huán)境、供求關(guān)系等因素，被降幅更大的二手房拖累也是很重要的原因。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，今年1-11月昆明二手房成交套數(shù)已經(jīng)占所有住房成交量的63%，達到歷史新高，而二手房今年11月的成交均價才8013元/平米，與新房之間的價差擴大到4200元/平米。

昆明二手房掛拍量、成交量都遠超新房，價格卻比新房便宜得多，帶動新房價格下滑也就在所難免。但熟悉昆明二手房市場的人士卻說，比起市面上一般的二手房，不斷拉低價格的法拍房才是昆明房價的真正隱形殺手。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計，今年1-11月昆明掛拍的法拍房有3248套，成交才1242套，成交率僅為38.2%，而成交均價為7472元/平米，不僅大大低于新房均價，也明顯低于二手房價格。

2025年1-11月部分城市法拍房源成交情況統(tǒng)計（中指院圖表）

有房產(chǎn)中介說，有些法拍房為了提高成交率，申請執(zhí)行人在評估階段就要求房產(chǎn)評估機構(gòu)盡可能壓低評估價，而在掛拍的時候，首拍價格又往往只有評估價的80%或者75%，但昆明法拍房首拍成交率很低，絕大多數(shù)都會進行二拍，二拍不成功又會變賣，此時掛拍價格又要在首拍價的基礎(chǔ)上再打折，有些法拍房的二拍價格只有評估價的5.6折，明顯低于正常二手房的成交價。

滇池晴翠一套法拍房的二拍價格只有評估價的56%

昆明多家中介感慨說，再好的小區(qū)，以往再堅挺的價格，哪怕是只有一套法拍房出現(xiàn)，都會立刻拉低這個小區(qū)的二手房價格。有些樓盤法拍房很多，房價更是跌跌不休。而且法拍房和二手房還會出現(xiàn)彼此推動跌價的情況，小區(qū)一旦有低價法拍房出現(xiàn)，二手房為了成交就只好跟著降價，可是二手房普遍降價后，又會造成該小區(qū)法拍房評估價的進一步下跌，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

雖然法拍房總體成交量無論與昆明新房還是二手房相比，都只是個小數(shù)目，中指院給出的數(shù)據(jù)是今年1-11月昆明法拍房僅成交1242套，而同期昆明二手房的成交套數(shù)則多達43186套，法拍房成交量僅有二手房成交量的2.9%；同期昆明新房成交量是25099套，是法拍房成交量的20倍以上。但法拍房價格透明，成交記錄公開，即便是多次流拍，價格仍對該套房所在樓盤，甚至周邊房價有很大殺傷力。

高檔房產(chǎn)在法拍時貶值更為嚴重

正因為法拍房的價格殺傷力太大，曾有媒體報道稱杭州某高檔小區(qū)的業(yè)主為了阻止該小區(qū)房價下跌，曾商議籌資將該小區(qū)一套法拍房買下來。雖然這只是個極端案例，但也足以說明法拍房對房價的影響遠超其市場占比。

昆明法拍房的數(shù)量位居全國前列，而且越來越多，在中指院的統(tǒng)計中，今年1-11月昆明法拍房（住宅）掛拍量有3248套，位居全國前十，而去年全年也才3092套。數(shù)量不斷增加價格卻越來越低的法拍房，成為昆明房價的真正殺手。