年末供應(yīng)沖刺，成交“冰火兩重天”——核心優(yōu)質(zhì)盤熱銷虹吸，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化承壓

上周（12.8-12.14），杭州新房市場供應(yīng)節(jié)奏顯著加快。全市共有15個項(xiàng)目新獲預(yù)售證，新增房源超1200套，覆蓋余杭、臨平、西湖、拱墅、蕭山、富陽、錢塘、濱江等多個區(qū)域，產(chǎn)品類型涵蓋高層、小高層、疊墅、聯(lián)排等。保利天奕、綠城知海棠、拱宸金茂府等重點(diǎn)項(xiàng)目均推出新房源，反映出房企正積極把握年末銷售窗口期，加速推盤。

隨著供應(yīng)端的放量，成交端行情也開始有所回升。

商品住宅成交方面，排名前三的項(xiàng)目分別為蕭山區(qū)的濱江興耀·錦上觀瀾（備案名：錦上觀瀾灣，成交88套，均價36766元/平米）、西湖區(qū)的建發(fā)云之城（備案名：拾光云之城，成交72套，均價25743元/平米），以及拱墅區(qū)的中天海威·璟逸悅府（備案名：璟逸悅府，成交44套，均價35920元/平米）。

酒店式公寓成交方面，排名前三的項(xiàng)目分別為錢塘區(qū)的龍湖江與城（同備案名，成交均價18972元/平米）、上城區(qū)的祥生中心（同備案名，成交均價25108元/平米），以及余杭區(qū)的杭珹未來中心（同備案名，成交均價26793元/平米）。

新開盤方面，上周全市共16個項(xiàng)目開盤，累計推出房源638套，綜合去化率約為69%，較前一周明顯提升，但市場分化顯著。

熱點(diǎn)板塊持續(xù)受到市場高度關(guān)注，核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)突出：

文暉板塊的御境映廬推出14套洋房產(chǎn)品，憑借主城核心區(qū)位、低密度產(chǎn)品形態(tài)及65174元/㎡的精裝備案均價（含5500元/㎡裝標(biāo)），精準(zhǔn)吸引高凈值改善客群，共吸引235組客戶登記，中簽率低至約6%，實(shí)現(xiàn)“開盤即罄”，再次印證核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引力。

運(yùn)河新城的熙岸曉月表現(xiàn)同樣亮眼，加推171套高層房源，吸引528組登記，中簽率約32%，開盤當(dāng)日去化率達(dá)90%。項(xiàng)目主打108-168㎡的改善戶型，精裝均價38977元/㎡，憑借綠城品牌、板塊規(guī)劃明確及車位優(yōu)惠等策略，成功承接主城外溢的剛性改善需求，成為上周去化量最高的項(xiàng)目。

相比之下，遠(yuǎn)郊板塊及同質(zhì)化競爭激烈區(qū)域的項(xiàng)目去化普遍承壓。部分項(xiàng)目雖推出疊墅、聯(lián)排等高端產(chǎn)品，但因區(qū)位能級不足、通勤距離較遠(yuǎn)、總價門檻較高，市場關(guān)注度有限，開盤當(dāng)日去化多為個位數(shù)。為加速銷售，部分項(xiàng)目采取了大幅讓利、捆綁車位銷售、提高分銷傭金等策略，反映出在客戶儲備不足的情況下，價格促銷與渠道激勵已成為非核心區(qū)項(xiàng)目推動去化的重要手段。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

再看數(shù)據(jù)端，呈量價齊升態(tài)勢。全市商品房成交869套，環(huán)比增加41.8%；成交均價為33496元/㎡，環(huán)比上浮3.5%。

這一態(tài)勢主要由兩方面因素導(dǎo)致：

一方面，整體成交規(guī)模顯著擴(kuò)張。從區(qū)域表現(xiàn)來看，蕭山區(qū)（155套）、西湖區(qū)（134套）、余杭區(qū)（126套）、拱墅區(qū)（119套）成交均突破百套，四區(qū)合計成交534套，貢獻(xiàn)突出。

另一方面，高價區(qū)域成交占比過半，帶動整體均價上浮。其中，成交均價在3.5-4.5萬元/㎡的區(qū)域合計成交543套，且價格最高的上城區(qū)均價達(dá)43146元/㎡，對均價拉動作用明顯。

各面積段成交情況則顯示，市場基本盤穩(wěn)固，改善型產(chǎn)品價格表現(xiàn)突出：

·90–140㎡面積段成交占比達(dá)58%，顯示剛需及首改需求仍為市場主力。

·200㎡以上的大戶型產(chǎn)品雖成交占比明顯走高，達(dá)17%，且37649元/㎡的成交均價仍高于其他面積段，顯示出改善型產(chǎn)品較強(qiáng)的價格抗性和市場認(rèn)可度。

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