貝殼旗下貝好家“大數據造房”樣板樓撩開面紗，高層重申“不做開發商”

貝好家作為貝殼一個新事業線面市時，已經下行了兩年的房地產市場炸了鍋。

盡管從一開始就強調自己不是房地產開發商，但不理解和質疑從未間斷，“這個時候下場，為什么？”

自2023年7月成立到現在，貝好家陸續在多個重點城市拿地，每一次拿地，都會吸引眾多關注。11月15日，貝好家第一個自主操盤的頂豪項目，位于成都金融城的貝宸S1，首次開盤推出108套房源，建筑面積約275-560㎡，單套總價最低1590萬元，最高5400萬元。

內部把這個項目視為貝好家大數據造房C2M（消費者到制造者）模式的001號。根據成都市房管局最新網簽數據，開盤不足一個月，該項目網簽20套，在成都全年總價2000萬以上總價段住宅（含別墅）中排名第二。據說，每位客戶到項目平均看房時長超過2.5小時。

2025年12月12日，貝好家貝宸S1項目所在的成都發布C2M（消費者到制造者）全鏈解決方案。面對媒體，高管第一次詳細講述一個跨界“新手”怎樣造豪宅，也解釋了“貝好家為什么要進入開發領域”以及一系列動作背后的邏輯。

“從貝好家成立起，定位就不是房地產開發商，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。”貝殼集團副董事長、貝好家首席執行官徐萬剛說，做自主操盤不是要做開發商，而是為了驗證和提升C2M能力，“沒有從頭到尾的閉環，很多事情無法驗證。這兩個自主操盤的項目，相當于做了一個‘更大的樣板間’，為了讓C2M模式推廣到更多城市、更多項目，同時沉淀了我們的產品觀——住得好大于賣得好，客戶需求大于開發經驗。”

什么是C2M模式？

按照貝殼對當下市場的判斷，房地產發展30多年來，客戶主權第一次站在了核心位置。

而C2M的核心，就是基于海量數據刻畫客戶需求畫像，進而為開發商、業主方等合作伙伴提供從前端到后端的C2M全面解決方案，包括C端產品解決方案和C端營銷方案，覆蓋土地獲取、產品定位、產品設計、品質管控、營銷推廣等各環節，拆解為C2M定位、C2M設計、C2M品控、C2M營銷。

“貝殼的模式讓我想到了華為對汽車行業的作用——貝好家不是開發商，而是一套能提升開發商投資成功率的系統，在前端和后端為資本投入提供更好的信息支持和渠道保障，還會與貝殼傳統新房業務形成融合發展。”廣發證券首席分析師稱。

2024年貝好家正式推出了這套模式。與傳統開發商流程相比，最大的不同是“客戶參與”——客戶貫穿產品定位、設計、建造、銷售整個環節。“在目前市場環境下，相比于開發商做了很多努力但最終像開盲盒式的開盤，這種模式相對可控。”徐萬剛稱。

根據介紹，C2M模式分兩個階段：第一階段是準確判斷房價走勢，把握主流客戶需求，輸出符合客戶需求的可選項，讓客戶參與產品迭代，核心是建立精準房價預判、產品定位、客戶觸達和互動能力；第二階段是實現個性化定制。現在的開發基本是標準化的，未來同一樓層、同一戶型可以有不同風格和裝修，甚至拿地前就能找到客戶，在設計階段就滿足其個性化需求，這需要建立客戶線上深度互動能力和數字化定制平臺。“目前我們還處在第一階段，相信未來會向第二階段演進。”

構建這個模式需要新房市場數據、二手房市場數據、樓盤字典和客戶線上瀏覽、帶看、交互等數據，這些都是貝殼擅長的領域。

“相信再經過一兩年，就能打造出專家級產品解決方案，全面精準把握客戶需求和房價走勢。”徐萬剛說。

001號“樣板樓”

貝宸S1項目，在貝好家內部一開始就是作為標桿來做的。設計建造的同時，還有兩個任務并行：一個是C2M工作模式的落地驗證和完善，另一個是系統性知識的研究、創新和沉淀。

該項目位于成都金融城三期，距城市核心地標“雙子塔”兩公里。2024年9月20日，貝好家以10.76億元總價競得該地塊，折合樓面價27300元/m2，刷新成都市住宅用地樓面價紀錄。

從拿地到開盤，這個項目花了14個月。

從其拿地半年后的3月份開始，金融城三期和東片區的地價就開始出現明顯上漲，樓面價連續突破3萬元、4萬元大關。市場上很多質疑指向整個項目的周期過長，徐萬剛回應，拿地不是為了賺錢，而是為了打磨C2M模式、鍛煉團隊、驗證能力。“貝好家從成立那天起，就沒想過要做開發商。”

“這個項目創新度和復雜程度極高，即便是有幾十年經驗的開發商，做這么多創新也需要時間——去年（指2024年）同期拿地的有兩個項目，也都用了14個月。如果想追求快，復制現成戶型6個月就能開盤，但這不是我們的目的，再來一次我們依然會這么做。”他說。

貝好家團隊在群訪中稱，在這之前，很多創新過往沒有可借鑒的經驗，原本的開發經驗不能直接應用或者簡單迭代，同時不僅是項目設計，每個課題也都是從客戶調研、需求出發，調研成果還要返回給客戶進行反饋和迭代，這些場景很多設計師都從未經歷。

據說在拿地后，貝好家的設計師團隊用了大量時間深訪目標客戶，分多輪進行，讓設計師對客戶描摹，后又在項目附近租用空地，用8個月的時間，進行1:1打樣還原真實場景，以確保各種創新設計的落地效果。

為了做出“下一代豪宅”，該團隊用近一年時間與朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等各個專業領域的知名廠商接洽，最終將五恒系統、智能家電、戶內燈光、電動門窗、凈水設備等模塊，全部與華為鴻蒙智家系統深度對接，并具備極強的未來可擴展性。

由貝好家控股、聯合新希望集團旗下高端物業品牌“新希望·D’LIFE”共同組建的貝望物業，也在規劃設計階段就提前介入，對高能耗、難維護的環節提出優化建議，還以未來20年為周期，對能耗、維護、養護、服務等數百項長期費用進行精細化測算與規劃。

2025年年中，貝好家在業績發布會上宣布不再自主操盤。

“做自主操盤是為了鍛煉C2M模式的新開發能力——從拿地前的定位、建造到營銷，整個過程是全新的模式，如果不能自己完成閉環，就沒法真正掌握這種能力，這是我們做自操盤的核心原因。”發布會上，高層解釋，“和我們自己做自操盤相比，合作模式的項目數量起碼能多10倍——比如自操盤一年最多做10個，合作后我們可以做100個項目。”

截至2025年11月，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州等地累計落地17個項目，涵蓋多種合作模式。合作方包括中海地產、招商蛇口、中國電建地產、越秀地產、中國金茂等房企。