收藏！一篇文章看懂望京！

文中的望京高清圖片，可以文末加微信領取。

這篇文章系統講一下望京區域。

1、區域板塊拆分

望京算是北京最大的一個區域板塊，相當于三到四個板塊的合體，這樣我們把它拆分成四到五個板塊來看，就會變得簡單。

望京整個區域板塊拆分成：望京東、望京北、望京西、望京南、望京中五個區域。大家看下圖片：

這劃分之后，望京的區域板塊就變得更清晰。接下來我們一個板塊一個板塊來分析。

望京東，這個小板塊內主要是改善商品房，從北往南分別是：北小河以北兩個小區，慧谷根園、果嶺里class，這兩個都是低密度，高總價，大改善盤 ；

北小河以南是大家常聽說的：慧谷陽光、寶星園、融科橄欖城、保利中央公園、國風北京和上觀。還有一個大改善盤，遠洋萬和公館，高層，高總價，大面積。

望京北，這個小板塊的房源分為兩類：改善商品房和老房子。改善商品房有：上京新航線，東湖灣，華彩國際公寓，澳洲康都，北五環以外有臻園、金茂府、北緯四十度。

老房子有：望京花園東西區，麗澤西園，望馨花園。

望京中，主要分為兩大塊，南湖系列和望京西園系列。其中南湖分為：南湖中園和南湖東園；望京西園分為，望京西園一二三四區；再加上大西洋新城、夏都盈座等小區。更詳細的小區大家看圖即可，我盡量寫重點。

望京西，主要是花家地系列和一些商品房小區。其中，花家地分為，花家地西里、花家地北里、花家地小區、花家地南里等；重點商品房小區有：季景沁園、北京香頌、首開知語城、方舟苑等。

望京南要更簡單，主要是望花路的一些老小區和望京南地鐵口周邊的幾個商品房小區，重點是：朝廷公寓、嘉美風尚、嘉潤花園等。

以上就是板塊的一個拆分，這樣大家在買房做選擇的時候，會更簡單一些。

2、按學區劃分

望京的學區從整個朝陽區來看，屬于整體的教育水平較好的板塊，區域內的學校選擇比較多，但也不復雜。

望京的學區分為這幾類：陳經綸分校（小學+初中）、望京實驗（小學+初中）、首師大附（小學+初中）、花家地實驗小學等。

陳經綸中學分校是望京學區里名氣最大的，很多人買學區一般會重點考慮陳分。而陳分對應的小區就是望京北板塊北五環以內的區域，去掉望京花園。

望京實驗、首師大附，這兩個學區都屬于完全能拖底，而且大家覺得孩子在這上學不會有啥問題，區別在于，望京實驗對應的普遍是改善商品房，總價更高；而首師大附對應的小區普遍是老房子，總價更低。

花家地實驗小學就更簡單了，望京西花家地系列都可以上，花家地普遍是老破小，總價低，剛需上車的地方，對口一個很不錯的小學。初中有首師大附和94中。94中略差一些。

除去這幾個學區外，望京還有三帆中學（小學+初中），學校的口碑也還可以，對口小區重點是大西洋新城；望京西園系列（一二三區），對口的是白家莊小學分校，給孩子托底也沒問題；景山學校（小學加初中），望京北北五環以外的部分，都上這個，學校給孩子托底問題也不大。

望京的學區選擇比較多，不復雜，整體水平都不錯。

3，剛需、剛改、改善分別怎么買？

對于剛需來說，望京的重點盤集中在望京西的花家地和望京中的南湖中園東園。

花家地的房子已經跌到200多萬了，剛需買房壓力不大；

花家地西里照片

對于剛改來說，重點盤集中在望京西園、望京花園、南湖等系列小區，兩居室300-400萬區間，500多萬可以買到不錯的三居。樓盤的樓齡普遍偏老，維護水平一般，但自住都可以滿足。

對于改善群體來說，望京重點考慮的區域集中在望京東和望京北，其次是望京西，以及望京中的大西洋新城。望京東和望京北一般是改善群體買望京的首選，如果對學區的要求更高，一般都會選擇望京北，如果要求不高，望京東和望京北會綜合考慮。

大西洋新城照片

望京西的幾個改善盤也不錯，季景沁園、北京香頌等，但區位及板塊熱度上，望京西都要比望京東和望京北弱一些，教育也相對差一些。大西洋新城也是改善群體考慮的重點盤。

4、深度分析——關于區域

我們把望京拆分的五大區域，如果綜合評價的話，望京東的整體區域品質是最好的，區域品質跟小區密度、小區品質、商圈等有關。望京東的住宅普遍是改善住宅，整體品質比較高，且望京東的小區數量不算少，連成片，相對集中，形成了一大片居住區，這種地方的居住體驗會更好一些。

望京東的學校，過去屬于普通水平，近幾年的評價越來越好，八十中集團的合并，清華附的落地，總體來說，這幾年的教育資源比過去更優，教育的加持對于板塊來說是一個好事。

但望京東也有短板，從商圈屬性來說，望京東的商場檔次一般，活力不夠，底商的小商業也沒有那么有吸引力，滿足日常足夠，但談不上更優。

樓盤角度，望京東以改善盤為主，但放到小區層面，望京的盤，普遍是20層以上的高層，像重點盤：保利中央公園、融科橄欖城、國風上觀等，都是高層住宅，高層給人的體驗一般。

融科橄欖城照片

望京東的小高層，10層左右的，只有慧谷陽光，但慧谷陽光的物業維護水平一般，屬于二流水平；國風北京一些樓也是10層左右，但國風的物業也馬馬虎虎。

望京東真正的低密樓盤是北小河以北的果嶺里class和慧谷根園（別墅），總價預算能到2000萬左右的級別，可以考慮果嶺里等。

遠洋萬和公館是品質最好的一個大改善盤，高總價，高層。

總體來說，望京東板塊不大，樓盤比較簡單，以改善盤為主，高總價預算的購房者可以重點關注。

望京北在望京各區域板塊內算是第二優，改善盤，足夠的樓盤密度，相對清爽的城市界面，道路正南正北，疊加上陳經綸中學分校。

樓盤角度我們來細看一下。

望京北（五環內）的重點盤是：東湖灣、上京新航線、澳洲康都。華彩國際公寓也算重點盤之一，但性質為70年公寓性質；利澤西園屬于老破小社區（有部分學區溢價），望馨花園也不在改善盤之列，介于老破小和商品房之間的品質。

望京花園西區和東區是首師大老師分房，西區偏剛需，兩居為主，東區偏改善，三居為主。兩個小區的維護都做得不錯，人群結構相對簡單，雖然品質談不上，但樓道里都比較干凈。這種老小區里，停車是個問題。

東湖灣算是望京的第一梯隊樓盤，樓盤品質高，樓齡新，樓盤規模足夠，物業維護也不錯。

東湖灣照片

上京新航線品質次于東湖灣，主要的問題在于，戶型特別差，三居四居為主，但戶型都比較難用，兩居戶型普遍臨街。品質說得過去，不算差，但絕對不算特別好，中游偏上的檔次。

澳洲康都是中產重點盤，品質次于上京新航線。重點為兩居三居，小區檔次屬于中規中矩的水平，談不上好，但普遍能接受。奇葩戶型很多。

北側北五環，噪音很大。小區中央空調制冷取暖，這是個比較大的問題，會有中央空調占據屋頂空間問題，有中央空調噪音問題等。

北五環外的重點盤是臻園和北緯四十度。北緯也是中產重點盤，重點是兩居室。小區檔次和澳洲康都算一類，跟澳洲康都也算對標盤。

臻園的檔次比較高，屬于望京第一梯隊品質，樓齡很新，以大面積為主，三居四居。

臻園旁邊還有一個望京金茂府，定位高端盤，高總價預算的購房者可以關注。

望京中，以南湖和望京西園為主的片區，成熟，地段優質，便利度高，樓盤規模巨大。

南湖系列有：南湖中園一區二區，南湖東園一區二區，在整個望京中的第二象限；望興居算南湖中園的一個院；南湖佳苑和慧谷金色這兩個算是品質改善，南湖佳苑全部是大戶型。

南湖東園二區圖片

望京西園系列有：望京西園一區、二區、三區、四區，其中四區又叫望京新城。望京中的第一象限和第四象限。

望京明苑也算望京西園系列的一個小區，有3棟塔樓。還有零星幾個小區：慧谷時空，品質略高一些，但院很小，熱度不高；炫彩嘉軒，一棟樓，品質一般；星源國際，小區房子不貴，經常摻雜著開公司的，有點亂。

還有一個華鼎世家，應該是品質最好的一個小區，全部是大房子，大面積小戶型，200平米的三居類型，房本是公寓性質。

圖上的第三象限，主要是大西洋新城。整個望京中區域，就這么簡單。

南湖系列，幾乎都是回遷房、公房，超大規模，總共加起來有1萬戶上下。小區品質一般，就是大家常見的老小區，只不過南湖的房子樓齡新一些，90年代-2000年左右為主，不像二環三環都是紅墻的八十年的房子。

南湖需要重點提示的小區是南湖東園二區，這個小區帶學區屬性，初中可以上陳經綸中學分校（學校在小區里邊）

整個南湖系列，是剛需買房的重點區域。

望京西園系列，以2000年前后的商品房和經適房為主，其實當時的經適房就是商品房，本質上沒區別。整個西園系列，差不多有1.2萬戶，也是超大規模，其中望京新城規模最大，有5000多戶，在全北京也算排的上號的大型社區。

望京新城圖片

望京西園品質最好的一個社區，是望京西園三區，規模大，維護相對好，但這種品質好跟我們提到的改善盤的品質完全不是一回事。熱度最高的一個社區是望京新城，雖然品質沒那么好，但房子性價比高，很多剛需或剛改會重點考慮。

望京西園一區和二區，品質中規中矩，二區小院比較舒服，但二區的房子戶型比較怪。大家在買房的時候，可以多對比下，不復雜，風格不同，各有優劣。

整個望京西園系列，是剛需和剛改群體買房的重點選擇！

最后是第三象限的大西洋新城，大西洋屬于改善盤，大社區，里邊有很多院，每個院的維護都不錯。各個院的區別在于樓齡，大西洋整個樓盤橫跨了1999-2012時間跨度，樓齡老一些的像ABC區，很多6層的房子都沒有電梯，樓齡新的基本上都有電梯。

如果是改善群體，可以重點關注下大西洋，地段好，周邊生活便利，社區環境好。缺點，房子多數非正南正北。

第三象限還有兩個樓盤，風格雅園和夏都盈座。這兩個樓盤也是2005年前后的商品房社區，品質算不上好，但比望京西園系列整體要高一檔，比大西洋品質差1-2檔。如果資金沒那么充裕的購房者，可以綜合看下這兩個盤。

望京南相對簡單，同樣是地段板塊成熟，但望京南的商品房集中度不如其他幾個區域，從相對關系來說，會冷門一些。

望京南的商品房主要是朝廷公寓、嘉美風尚、嘉潤花園等，旁邊的藍色家園，麗景名門等，熱度都很低，嘉美風尚的熱度還湊合，嘉潤熱度也很低。商品房熱度最高的是朝廷公寓，偏改善，小區環境，維護等都不錯，但樓盤小，非正南正北。

朝廷公寓圖片

中環南路三號院五號院，院都很小，熱度不高，剛需可以看看。

望京南還有一大片，屬于望花路系列，望花路西里、東里、望京路10號院、4號院等，都是老公房社區，剛需買來自住沒問題，只不過這一片的學校沒有什么優勢，普通學校。

望京路10號院維護的很好，屬于老小區里維護水平中等偏上的。長安花園雖然是老小區，但都是大戶型，熱度很低，成交很少。都市心海岸，商品房小區，熱度不高，一居室，復式居多。

整個望京南的重點：望花路老破小、朝廷公寓。

望京西板塊跨度比較大，成熟度高，但由于以老破小為主，所以區域品質檔次等和望京東及望京北相比，要差一些。

望京西重點是花家地整個大社區+部分商品房；其中，花家地包括了花家地西里、花家地北里、花家地小區、花家地南里。

花家地西里算熱度最高的，院里的維護總體也是幾個社區里比較好的，花家地西里一區的兩居室現在200多萬就能買到。

花家地北里維護比較差；花家地小區，花家地南里，中規中矩，位置不同，各有偏好。

大家不要對老房子有太高預期，老房子畢竟是老房子，都沒好哪去。老房子的優勢在于，低總價，能買一個不錯的地段，自住舒適度還可以。

和花家地同類檔次的小區還有：世安家園；世安家園比花家地略強一點點，差距不大。

除去花家地系列外，望京西還有改善小區和一些介于改善和老破小之間的剛改小區，重點改善小區有：湖光壹號、季景沁園、北京香頌、中廣宜景灣、首開國風尚樾、首開知語城、鹿港嘉苑、金隅麗港城。

其中湖光壹號和首開國風尚樾是樓齡最新的兩個，都是2018年之后的樓盤，高總價，改善盤。湖光壹號有部分回遷。

季景沁園和北京香頌，是望京西改善的重點盤，熱度最高，樓盤中規中矩，品質、維護都不錯。北京香頌重點是二期。

季景沁園圖片

首開知語城，檔次差一截，預算偏低的可以考慮，同時也要結合其他片區綜合對比。

中廣宜景灣，小區品質可以，但位置相對邊緣，買房的時候可以綜合考慮。

介于改善和老破小之間的剛改小區有：銀領國際、圣馨大地、方舟苑。這幾個都是塔樓商品房社區，環境和維護等中規中矩，剛改群體可以重點考慮。方舟苑相對邊緣，離地鐵遠一些。

望京的基本情況就是這些，如果再往細里講，那就要到戶型和價格這個層面了，篇幅限制，到此為止。歡迎大家點贊收藏轉發。

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