房貸利率會再降嗎？房產稅會推出嗎？年底樓市走向如何？

到了2025年底，對于樓市來說，又是要經歷一次大考驗。在年中的會議上，對于樓市穩定給予了很高的重視。第三季度時各地房價信號也透露出樂觀的跡象，但是最近一些消息，讓不少民眾對于樓市未來又充滿疑惑，銀行和地方國資也開始下場直銷賣房了，房產稅也準備好了，那么后續樓市如何走向呢？

LPR（貸款市場報價利率）作為房貸的最重要定價依據，已經6個月都沒有再變動了，2025年只下調過一次，很多民眾思考是不是最近還會下調，那么房貸利率又會迎來新一輪的調低，有利于購房人和存量商業房貸民眾呢？但是德先生經過長期的樓市跟蹤之后，認為房貸利率進一步下調的可能性不大，2025年最后兩個月下調的可能微乎其微。

預計在2026年春節前，LPR都不太會調整。假設2025年的GDP增速與預期目標相符，后續LPR也可能在中期都不會做調整。民眾如果期望著更低的房貸利率，有可能會有所失望。但是如果整體樓市繼續發生大的價格下滑信號，才有可能引發政策調整，但估計首選也不是調整房貸利率。

因為現在已經有著前所未有的低房貸利率了，雖然樓市還沒有穩定下來，但是利用調整房貸利率方式，用于刺激樓市的可能性不大了。如今存款利率在下調，貸款利率也在下調，其實利率下調的空間也越來越小了。銀行的存貸利差也在不斷縮小，如果繼續下調貸款利率，那銀行的收入就會受到極大影響，而金融穩定則是更為需要維護的大目標。

未來刺激樓市的更可行措施，有可能是繼續在一線城市全面取消任何的限購限貸措施，在二線城市和其他城市出臺各種扶持鼓勵措施，尤其是結合生育政策給予的各種購房優惠。公積金房貸和商業房貸利率估計在中期會保持一定的穩定性，如果未來經濟再次活躍，房貸利率甚至有可能會向上做一定的微調。

最近被傳的紛沸揚揚的房產稅問題，德先生認為，在現在的敏感時刻，估計不會推出，一切僅僅是傳言。之前的論壇發言中，財政部原部長樓專家講述，房產稅的技術難點已經克服，政策也已經初步修訂完善，房產稅有可能在恰當時刻被推出。

但是最近整個樓市傳出的消息，卻是銀行，國企，地方國資，開發商，法院法拍斷供房、炒房客等等，都在不斷的放量售房，而且采取拍賣模式時，一般都從七成起作為底價，在這種形勢下，樓市怎么可能平穩呢？

怎么都要等到房價基本穩定，供需方面逐步平衡，而且銀行以及國資直接持有的各類抵押房乃至斷供房處理完畢之時，才有可能擴大房產稅試點城市，乃至最終實現全國推廣房產稅政策。

我們思考下，假如開始推行房產稅，以上這些持有房產的機構，如果不能及時將手中的房產拋售，那么每年不就需要一大筆資金繳納房產稅嗎？對于他們的現金流將是一個極大的考驗，反而有可能加重經營困難。所以德先生估計暫時可能不會很快退出，最少讓他們要緩一緩。

現在全國只有上海和重慶兩地在試行房產稅，很有可能就像當年推行個人養老金政策一樣，會找出十幾個城市進行房產稅擴大推廣，之后再過兩三年，全國全部適用。但是擴大推廣的城市，前提就是房價要穩定下來，否則這將是加速樓市下調的重大負面因素。

現在急需要關注的是，銀行、地方國資等等開始直接入市賣房。他們將對整個樓市的沖擊非常之大，這些年有可能他們手中已經積攢了大量的房源，會讓剛剛建立起來脆弱的樓市平穩信息瞬間崩潰，這才是影響我國樓市近期發展的大事件。

樓市的全面穩定有可能在2025年實現不了，看后續在2026年能不能逐步穩定下來。不過再次說明，在一些供遠遠大于需的縣城和小城市，房價的穩定之路可能還很漫長。