多地開始試點！房子“特殊使用”的口子打開了

近日，江蘇金融監管局、江蘇省委金融委員會辦公室等4部門聯合印發《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》。

至此，北京、上海、天津、廣州、廈門、南京、蘇州7座城市，正式啟動“不動產信托財產登記試點”。

多地試點給房子設信托

養老養殘、指定繼承、風險隔離？

【不動產信托財產登記】，就是委托人將不動產（如房產、土地）作為信托財產時，由法定登記機構對財產轉移及信托內容進行登記，以明確權屬、實現風險隔離的法律程序。

簡而言之，“沉睡”房產能夠轉化為可持續的養老、養殘或養孤收入，也可以鎖定繼承、隔離風險。

舉個例子，如果你想確保將來能精準傳給“指定的孩子”，可以設立一個“不動產信托”。

戲劇化來說，只要在信托設置完善的基礎上，文件里約定的是“房子只能登記在合法妻生子名下”，那么不管有多少“私生子”、怎么私生的，都爭不到房子。

不動產信托對于”以房養老、養娃、養孤”等也都啟示了新路徑。

例如，上海一位78歲的離異獨居老人(無兒無女)，在今年就找信托公司把名下“一套住房”設計了一份信托方案，將住房租金作為退休金的額外補貼幫助養老；老人過世后，房產會定向傳承給侄子。據解放日報報道，老人生活一直由侄子照顧。

在北京通州，據新華社報道，今年4月9日有一位老人也設立了一個不動產信托。原因是老人年紀越來越大，她的子女又患有孤獨癥，難以自理生活。根據信托協議，信托公司會依據約定打理該老人的房產(根據信托指令房子出租或出售)，老人和指定子女可以享受收益。

即使老人過世，依據信托約定，信托公司也會根據條款，讓其指定子女得到應有的權益保障。

當然，給房子設信托，還可以更多種“玩法”，只要和信托公司協商出方案，且合法合規。

普通人也能玩信托

完善環境、合法合規是重點

以前，個人信托被視為“有錢人的專利”，似乎豪門才有資格玩。并且“房產”作為比較特殊的財產，往往先包裝轉化為金融產品，再納入信托方案。

但現在多地開展的“不動產信托財產登記試點”，一方面，降低了個人家庭利用信托工具的門檻——不再需要上百萬，有房子你就能設信托。

另一方面，新規出臺后，你拿著信托文件和申請資料，不動產登記機構是認可的，依會根據委托人和信托機構的共同申請，依法辦理不動產轉移登記。

這也意味著，未來，“設信托”可能會像寫遺囑、打借條、做理財……一樣成為大眾生活中比較常見的處理財產的一項方式，不再是富人的工具。

“一張特殊的信托證書，用好了，可以讓家里的房子不僅可以住，也可以轉化為“守護家人的保障單”，尤其對于老年人養老、特殊群體照護等，具有值得思考的意義。”專家周旭峰表示。

但值得一提的是，不動產信托登記目前仍處于“試點”階段，我國的信托在立法層面的制度和法規，稅務層面的調整(例如避免重復征稅)等方面，還有待完善。

并且，此次試點雖然推動境內不動產信托發展，但信托不是“欺詐工具”，像恒大許家印在海外“設置信托隱藏資產”的情形，是絕對禁止的。

北京邦盛律師事務所合伙人律師柴青海指出，信托的核心原則就是“合法”，信托財產需要具有合法性、信托目的必須合法(不能違背公序良俗)、信托運作不能違法……這些都是基本原則。

在法律面前，沒有“特權”。只有在維護信托正常功能的同時，防范其被用作逃債工具，才能真正發揮信托在財富傳承中的價值。