一周參考消息丨政策展望：一線城市完全解除限購可能嗎？

01

華潤置地的“先手”棋局：300億補血或將收編華僑城

先手。

最近，關于華潤置地的幾條重要動態接連出現。

首先是融資。這個月，華潤連發3條重要融資動態，一邊時隔6年重啟境外債，一邊首次減持華潤萬象生活，大舉融資近300億元人民幣。

• 近日，華潤置地對外宣布，公司已于11月13日成功在境外市場發行了一筆雙幣種綠色債券，包括43億元人民幣“點心債”（2030年到期、利率2.40%）和3億美元債券（2028年到期、利率4.125%）。據悉，這不僅是華潤首次在海外完成雙幣種債券發行，也是華潤自2019年以來的首筆美元融資。

• 另外，11月17日，華潤置地發布自愿公告宣布，已完成對旗下華潤萬象生活股份出售，此次配售約4950萬股，籌資凈額20.6億港元。而這，是華潤置地對華潤萬象生活上市5年以來的首次減持。

實際上，今年是華潤的融資大年。數據顯示，今年前11個月華潤在公開市場的融資規模已經超過600億元，創下2013年以來新高。而11月份以來，融資節奏更是有所加快，當月5日發行不超過65億元公司債券，票面利率1.78%；14日又上市18億元“25潤置03”公司債券。

頻繁融資背后，或有三方面原因。

①“借新還舊”，優化債務結構，降低融資成本。

如華潤6月發行的30億元中期票據中有18億元，就明確用于償還“24華潤置地SCP007”等短期債務。據查，華潤置地2025年的到期融資規模為253.6億元，明年也還有近300億元債務待償還，整體償債規模仍處于較高水平。而且，公司的債務規模仍在增長，今年中報顯示，截至6月末其綜合有息借貸總額達到2813億元，比半年前增長超200億元。

②市場持續低迷，底部不明，有意多儲備現金。

從業績表現來看，今年前10月，華潤置地累計合同銷售金額約1696億元，同比下降16.6%，10月單月銷售額同比更是大幅下滑51%。盈利能力也在下降，上半年核心凈利率僅為10.5%，同比下降了 3個百分點。主營業務造血能力的階段性放緩，使得房企通過外部融資補充資本就顯得尤為必要。

除了償還現有債務、補充現金流之外，華潤置地近期的大筆融資，或與戰略擴張有關。這背后所指向的，則是“華潤置地或將‘收編’華僑城”的傳聞。

華潤置地或將重組同城國企華僑城的關鍵論據有2個：

一是業務層面的整合。今年4月，華僑城就曾表示，為推進央企間專業化整合，優化資源配置，擬由其他央企集團對康佳集團實施專業化整合。7月，華僑城集團及其關聯公司完成了對康佳集團股份的無償劃轉，將所持股份分別劃轉至華潤集團旗下磐石潤創和合貿有限公司。

二是人事變動。今年9月，此前由華潤置地總裁崗調任中建集團出任集團黨組成員、副總經理的吳秉琪，再次調動至華僑城出任黨委副書記、董事，并提名總經理；11月，吳秉琪正式任華僑城集團黨委書記、董事長。

在央企重組過程中，人事安排往往是先行指標，這樣一位資深的華潤系高管空降華僑城集團，顯然是“雙華”整合的重要信號。另外，華潤置地、華僑城兩家企業總部均位于深圳，又同屬房地產行業，有天然的整合優勢。

對于華僑城來說，自2022年出現上市以來首次虧損后，就一直未能走出業績泥潭，三年已累計虧損高達260億元，進入2025年，虧損仍在繼續。

但是，收購華僑城并非沒有吸引力。一方面，截至9月底，華僑城地產業務剩余可開發的計容建筑面積合計1020.72萬平方米，分布于青島、武漢、合肥、南京、寧波、重慶等重點城市；此外，華僑城手里的諸多文旅產業，對于憑優質的商業運營不斷獲得高估值的華潤置地來說，吸引力不小，如果能充分消化和運用，未來完全有可能形成“住宅+商業+文旅”的完整產業鏈優勢。

更值得一提的是，華僑城旗下位于深圳的歡樂谷、世界之窗、錦繡中華等項目，因城市規劃發展極有可能轉型升級或騰退，雖暫無明確時間表，但轉型發展方向清晰，若啟動轉型高端文旅、商住、文創等業態，核心地段土地將迎來大幅增值，其資產估值空間巨大。

另一邊，近期國內外機構也紛紛表達了對華潤置地的看好。如大摩在11月13日就曾表示：華潤置地股價在未來30天內上漲概率超過80%，目標價39.3港元。同時認為，營運杠桿改善將推動華潤置地經常性利潤貢獻于2025年升至核心收益約50%，維持“增持”評級。中金也發布報告稱，其觀察到重奢商場在2025年內呈現經營逐步修復的態勢，尤其在三季度，恒隆及華潤高端項目整體已經呈現好于一般非奢商場的同比增速，展望2026年，中金認為整體國內重奢消費或仍呈現溫和增長的態勢。

實際上，在行業陷落的這幾年里，華潤置地其實一直在持續加速。如2024年完成了以“強片區、弱大區”為核心的大范圍組織架構調整（）。當時我們就判斷，華潤置地極有可能準備趁著行業周期底部，加速沖擊行業第一的位置。

進入今年，華潤更是以攻為守，進一步做大做強，而且比2024年還更加進取（）。從投資拿地來看，今年1-10月，華潤權益拿地金額538億元，已接近2024年全年的543億元水平，且11月仍繼續在溢價拿地。最近還宣布啟動“潤伙伴”營銷共創計劃，計劃將外部力量內化為自身營銷網絡的一部分，以提升銷售效率。另一邊，則在不斷收縮產業園業務、康養等非主業業務。

在我們看來，華潤置地的一系列密集動作，更像是一場錨定房地產主業做優做強的精準布局，在多數房企收縮戰線、退守安全邊界的當下，華潤正以“投融擴張+資本運作+聚焦主業”的戰略，把握“別人恐懼我貪婪”的窗口期，不斷為“沖擊行業第一”積蓄勢能。

02

萬科，留下一串嘆息......

多情自古傷離別，更那堪，冷落清秋節！

還記得2018年的時候跟同行聊天，我問他：如果你自己買房會選哪家開發商？

對方脫口而出：萬科。

此去經年，良辰好景終虛設。萬科從人們心目中類似于燈塔般的存在，變成了對話中的一聲聲嘆息。

今天，萬科A股繼昨天跌了2.48%之后，繼續下跌了7%；H股則連續兩天大跌超過6%，股價跌到3.6港元附近，約為歷史最高價42.85港元的1/12。債券也同步下跌，如“22萬科06”債券今天盤中成交價下跌超過33%，被交易所臨時停牌；復牌后一度跌超50%。

引發萬科劇烈動蕩的消息來自2方面：

①昨日夜間的一份展期公告。

11月26日夜間，上海浦發銀行發布一份公告，將作為召集人擬召開“22萬科MTN004”2025年第一次持有人會議，會議主要內容為對本期債券展期相關事項進行審議。公告顯示，該筆債券債項余額20億元，票面利率3%，原定于2025年12月15日兌付本金。

②萬科“被放棄”的傳言。

傳言更高層政府向深圳市政府發出初步指示，考慮以“市場為導向”的方式處理萬科的債務。

這背后的意思是——上面要求深圳第一大股東不能再對萬科債務進行無限制兜底，而是用“市場化方式”處理債務。再進一步講就是，官方提出的“市場化方式”處理債務，通常就是指用“債務重組”方式解決債務。

2則消息互相疊加印證，一切于是有了答案。

從現實情況看，陷入大額虧損的萬科，雖然目前銷售有所起色（10月銷售額環比增長超50%）、投資也進入“小步快跑”的正確節奏，但還債基本上完全依靠第一大股東深鐵集團的“輸血”。

今年，萬科的債務總數高達360億，截至25年11月，已還完303億，年內到期目前就剩下57億，但2026年還有120億，2027年公也有22.5億。雖然總額大幅下降，但依然是要還的。

但萬科與深鐵月初簽下的貸款框架協議，意味著深鐵還能借給萬科的錢只剩22.9億元了，而且協議對此前深鐵與萬科實際發生的借款都提供抵/質押擔保。這其實就已經定性了，深鐵提前鎖定了抵押資產。

而之后“科技公司將入股萬科”的傳言，則更像是“ 有人放出來抬轎子，爭取最后找一幫冤大頭來做接盤俠的假消息。”

寫到這里，既不是萬科業主也不是萬科股東的我，也倍感悲涼。疊加最近萬科員工交不起孩子學費上書討要跟投退款的新聞，更加氣悶，所有人都“受傷”的世界終究是達成了。

時代的塵埃，落在每個人頭上都是一座大山。

實際上從萬科今年來的表現來看，它依然在積極處置資產、多方拿地、推動銷售以期重啟造血功能，從而推動經營結構與經營質量逐步好轉。但隨著深鐵的“收手”，萬科可能已經沒有時間了。

回顧萬科的跌落，從2023年開始的部分 項目合作方的舉報，到2024年開始積極處置資產，再到2025年以辛杰為代表的深鐵的接管，再到如今的“半公開爆雷”。

此時再回想起萬科2018年喊出的“活下去”口號，十分悲壯，也十分諷刺，卻只有一聲長嘆。

終究一切都是時代的產物，人性則是永遠不變的核心。而我們能做的，只有敬畏時間、敬畏規律。

03

政策展望：一線城市完全解除限購可能嗎？

房地產嗷嗷待哺。

隨著萬科的消息，房地產的市場情緒降到了冰點，大家都在擔心會不會出現連鎖反應。

當前，如果萬科按照一般房企爆雷的危機演變路徑，即①融資困難、銷售下滑、資產賤賣→②尋求債務展期→③展期后引發市場的信任危機，導致經營進一步惡化→④引發更多債務違約→⑤爆雷，全面債務重組或破產。

對于正處于第2步的萬科來說，如果市場短時間內難以好轉，那最終進入債務重組將是大概率事件。

不過，從另一個角度來看，萬科事件或也會成為加速高層出臺一攬子救市政策的錨點，畢竟房地產及其上下游產業鏈仍是居民端就業和收入的堅實支撐，對我們的國民經濟、居民財富以及消費力等也依舊擁有決定性的影響。所以，救行業才能救經濟，救行業也才能救萬科。

按照前幾天的市場傳聞，政策發力方向有3個：

1、對首套房購房者提供房貸利息補貼；

2、提高住房貸款利息支出的個稅抵扣額度；

3、進一步降低二手房交易稅費等。

從現實來看，市場對政策的預期可以稱得上是“嗷嗷待哺”！那這些政策會出臺嗎？節奏又該如何？還有沒有其他的政策方式？

以下我們選取了東北證券的一些分析及結論，供大家參考。

以下內容來自東北證券。

從傳聞內容來看，短期房貸貼息與個稅補貼出臺的可能性較大，作用在于通過直接/間接全國范圍內降低購房成本，以達到短期樓市量價下行的緩沖墊作用。中期則可以關注一線城市限購的完全松綁，隨著限購松綁的進一步接力若房價調整有觸底跡象，則長期關注中央下場推動大規模市場化收儲。

整體政策發力方向判斷：限購松綁+房貸貼息+個稅補貼+保主體+中央收儲

1、限購松綁：京滬深（尤其是京滬），限購政策依然較為嚴格，考慮到當下樓市量價基本面的邊際下行，及樓市對金融體系的顯著沖擊，一線城市完全松綁限購具備可能性。

2、定向降息：LPR連續7個月持平，美聯儲降息為國內LPR下調提供空間，且房貸利率存在貼息可能性。

2025年5月以來，一年期LPR與5年期LPR維持3.0%/3.5%的水平已持續7個月。一方面，10月份美聯儲將基準利率下調25BP為國內降息供空間；另一方面，11月央行發布2025Q3貨幣政策執行報告，明確提出要實施好適度寬松的貨幣政策，強化貨幣政策的執行和傳導。此外，權衡考慮購房成本下降對需求的刺激&銀行的息差壓力，財政資金或將進行房貸補貼（房貸貼息），一方面大幅下降購房成本使貸款實際利率與租金收益率靠近，同時不對銀行息差進一步帶來壓力。

具體實施路徑上，房貸貼息前期或僅針對于增量房貸，但中長期會導致存量房拋售意愿的加劇（存量房貸未貼息），故中長期房貸貼息不排除蔓延至存量房貸的可能性。

3、房貸個稅抵扣：當下房貸利息個稅抵扣以每月1000元為定額標準，優惠空間較為廣闊。

當下房貸利息個稅抵扣以每月1000元為定額標準，且扣除比例分未婚、已婚普通情況、夫妻婚前各有首套房貸三種情形，綜合看來當下實行的房貸個稅抵扣政策力度較輕。當下樓市基本面下行加劇的背景之下，抵扣標準上限有望提升。

4、保主體重要性提升：除了股東支持外，相關保主體政策方向還有股權融資、中央/地方財政支持、中央/地方協調銀行支持、展期等。

5、中央下場推動收儲存量住房：組建類似住房保障銀行性質主體，中央下場推動收儲現房。

自24年5月17日國家提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超60個城市表態支持“收儲”商品房工作，32個城市發布“收儲”細則，14個城市有項目落地。但由于收儲現房用作保障性住房的商業模式與地方要求資金平衡之間的矛盾，截至目前各地收購總量僅約15.6萬套，落地效果有限，進展相對較慢。

但收儲現房，尤其是以較為市場化的價格收儲現房為現階段效果最佳且最為直接的樓市呵護政策，因此中央下場成立類似于住房保障銀行性質的主體進行市場化大規模的收儲或為可期待的政策加碼方向，但考慮到當下房價下行壓力加大，大規模的收儲或仍需考慮合適的節點，短期出臺可能性不大。

晨光TALK補充：近期發改委在

REITs的發展上推動得非常迅速，如果“中央收儲-保租房通過REITs上市

”的

商業模式成立，不排除收儲力度會快速加大，對這方面感興趣的朋友可以重點關注。

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