深度研究丨以規劃引領城市更新，前瞻“十五五”上海重點更新對象

11月21日，住房和城鄉建設部召開了全國城市更新工作推進會，會議強調要因地制宜、探索創新，著力在規劃、資金、運營、治理4個方面下功夫。

今年以來上海以“更新單元”為主要載體，密集發布了一系列城市更新項目規劃。展望“十五五”，這批項目將進入成果轉化期。

未來幾年，伴隨著項目集中入市，市場競爭也將日趨激烈。從空間營造邁向生活構建，開發企業也在著力通過功能轉換、業態升級與品質提升，最終賦能存量資產的長期可持續運營。

據克而瑞城更中心整理，截至2025年11月，上海以協議出讓方式成交的涉宅用地金額已達959.5億元，同比增幅達31%，約占全市土地出讓金總額的四成，且出讓地塊均為城市更新項目。11月規資局還新發布了3宗城中村改造地塊，將于后續陸續出讓，有望延續市場熱度。

今年以來通過風貌遴選方式推進的區籌地塊數量有所減少，而由市級平臺主導的城市更新地塊比例明顯上升。諸如東安新村、山壽里北里+新江灣城地塊、余慶里+浦東后灘地塊等項目，均先由市級平臺公司通過協議出讓方式獲得土地，其后再以股權轉讓形式進行市場化出讓。

與之呼應的是去年深圳也將城市更新職權從區級收至市級，龍華、羅湖兩區因原有政策不再適配，于今年廢止了相關區級城更政策。

可見在推進層面，市級職權統籌能力持續強化，也使得近年來非公開市場中多地塊捆綁、高總價與功能復合的城市更新項目不斷增加。

城市更新從過去聚焦局部、碎片化的問題應對，全面轉向強調系統性與整體性的新階段。如今重點區域的商務樓宇類零星更新項目，也被納入了更新單元。在此體系下，除去統籌資源與行動外，相關部門還會對單元片區實施一體化的綜合提升，涵蓋街區環境、基礎設施、功能復合與空間優化等多個維度。政府也鼓勵并推動各類城市更新創新政策在更新單元內先行先試。更新單元的設立，通過打破行政區劃的壁壘，將多個項目有機串聯，從而有效帶動了整個片區的能級躍升與協同發展。

在此背景下，今年上海公布了一系列待更新單元，不僅數量創下新高，更覆蓋了市中心舊改、城中村改造、商務樓宇更新等多種類型，涉及范圍廣泛。其中59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規模達2100億元，將拉動建安投資約1600億元。

來源：上海規劃資源

預計從明年起，這批項目將陸續轉入實施，相關地塊也將逐步推向市場。在上海“以規劃引領更新”的整體路徑下，開發企業也需進一步強化前置的運營思維，基于單元功能定位，明確客群、場景與產品等核心要素。

落實到具體地塊，目前公開信息透露了虹口明年計劃出讓的7宗地塊。其中有6幅位于內環內的成熟區域，土地性質較為純粹。值得關注的是，北外灘67街坊在規劃調整后，科研與住宅混合用地增加了約1.79公頃，而商業辦公混合用地則相應減少約1.22公頃，功能配比持續優化。

除上述地塊外，據統計目前上海中心城區尚有52幅已明確的舊改地塊待出讓，規劃住宅體量約180萬平方米，涵蓋黃浦喬家路、虹口昆明路以南、徐匯xh297A-06等較大體量的住宅項目，以及廈門路等風貌類產品。其中約38幅地塊計劃于2026至2027年間集中推出，且多分布于黃浦、虹口、楊浦等重點區域。

自去年以來，單價12萬以上的豪宅密集入市，上海高端住宅市場競爭顯著加劇。今年下半年起，部分內環內及風貌別墅項目也開始出現市場分化現象。部分項目，截至目前網簽率表現平平。

究其原因，一方面同類產品集中供應導致項目的區位稀缺性被稀釋；另一方面，項目也存在老盤新開、產品界面不佳、總價過高等各種現實問題，使其難以支撐預期的高溢價，價值兌現面臨壓力。

為應對去化問題，在926住宅建筑新規指引下，上海涌現出多個通過城市更新釋放出來的突破產品：楓林-01更新單元安瀾上海通過將地下車庫抬升3.9米，中央庭院下挖6.8米，打造了上海首個“全域抬板”項目；真如翠谷的城市更新住宅項目則將花園會所置于南側公園地下，并與社區無縫銜接，形成一條長度超過275米的景觀中軸。同時，戶型設計上也對陽臺、面寬等進行了全面優化，實得率超90%，以提升居住舒適度。

可以預見，新規下未來幾年產品創新將持續深化：從架空層、風雨連廊的加速普及，打造“第二會所”，到垂直公共空間的精細化場景營造，從外立面材質與設計的品質提升，再到以環幕窗及陽臺為代表的突破設計，共同構成塑造產品差異化價值的關鍵路徑。

規劃引領、資源統籌，城市更新正逐步摒棄過去“改小區不改配套”的孤島式做法，轉向更加系統、可持續的發展路徑：以“多地塊捆綁”實現資源整合與資金平衡；以“多元化合作”構建政府與市場化主體的協同格局；以“超配式產品”打造引領未來需求的高品質空間。城市更新將成為“十五五”城市轉型的重要抓手。

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