房子的漲價，是滯后的

文：蔡壘磊

很多人還在死扛，盼著房子能漲回來，比如通脹了，全球大放水了，經濟好轉了等等，房子就會水漲船高。但其實哪怕是這樣，在所有能起來的東西里，房子也幾乎是排最后的。

不知道有多少人看過不同統計口徑的“上海家庭的資產和凈資產的中位數”？大體是一致的，分別是400/500萬，和200/300萬，也就是扣除了各種貸款和負債以后，家庭凈資產的中位數，大概就是兩三百萬。但如果除去自住房，剩下的凈資產中位數，就只有三四十萬了——這些才是真正可用于投資和消費的資產。

以上說的都是以家庭為單位，如果是歸屬于個人的財富，很多都得再除以2才行——這才是真實的國民財富情況，而且是在全國排名前2的上海。

房價過去20年的上漲，是多重因素的綜合，比如城市化進城加速，大量人口遷徙進城，需求集中爆發；再比如大拆大建，大搞基建，導致拆遷頻繁，于是老破小價格居高不下，進入城市的門檻被提高等等。少數核心城市的容量，并沒有準備好應對那么多人口的瞬時遷入，房子等于是被拍賣fomo起來的。這個時候進行城市擴容建設的人，本質上是在為社會提供很大的貢獻，即抹平供需差，那就都賺到了時代的紅利，比如開發商——注意，他們是靠在社會最需要的地方抹平供需差，為社會做了當時最大的貢獻，才成功的，而不是什么靠黑心成功的。

而在核心城市里的正常居民，通過小換大，差換好，把自己的賬面凈資產做多了。換下來的房子給誰了？6個錢包涌進來的試圖提高自己居住的城市級別的外地人——大家都是一層一層往上爬，你蛻下來的殼，自有更低級別的人往里鉆。

但供需不可能永遠錯配，有做市商，有搬運供需的黃牛，紅利就遲早會被搬完——既然你要，那就誰都想涌進這個行業把房子造給你，然后你就會發現中國的房產商數量高于了人口密度對應的房產商數量的10倍。可是哪怕供已經大于了求，由于民眾對房子的預期短時間里沒有轉過來，于是價格就還在fomo，那高房價就成了紙糊的，一點風吹草動戳一下就破，然后慢慢回到其應有的價格——什么價格？位子不好的房子全部歸零。你不造多了嗎？那位子不好的留著干什么？價格就應該是0才對，因為不會有人住。然后位子好的，次好的，也是一層一層尋找“應該住它”的主人。

怎么找？你看現在這個統計結果，就還遠沒有到找到最終主人的地步——家庭凈資產兩三百萬，只有三四十萬的可投資資產，買什么？你置換，就必須把自己的先賣出去，可你自己的也賣不出去，那怎么置換呢？你現有的可投資資產，不足以支撐你“先買”——那這個鏈條就斷了。

鏈條什么時候能續上？就是國人的可投資資產一定要大幅增加，一個是絕對值上的增加，第二個是占總資產比例上的增加。即這個僵住的鏈條要打破，是必須要支撐相當一部分人可以“先買”，而不是必須先賣才能后買——只有這樣，鏈條才能從負循環，重新走向正循環。

就跟NFT一樣，幣圈人不先通過土狗幣賺到大量的“便宜錢”，怎么買NFT消費，怎么有“彰顯身份”的需求呢？大家對房子的居住屬性，有改善的需求，這是對的，但得大家都能賺到很多便宜錢的時候，才輪到房子。以前優先輪到房子，是在那個階段被房子的漲幅給迷惑了，大家是投資心態，怕錯過；現在大家都理性了，把房子當消費，那就得最后才輪到它了，是手里確確實實錢多了很多，才輪到去滿足自己的心理需求，畢竟是大筆消費，不是買個labubu，那國人消費得起幾百萬的物件的有多少人？占比是極低的。

所以你就看這個指標，只要國人70%～80%的凈資產還在房子上，就沒戲。只有房子跌，人們慢慢通過工作攢錢，通過割肉把房子的剩余資產換到金融資產里，而金融資產又漲，這個時候，房子的正循環鏈條才會在很多人繼續看空的時候，偷偷續上——你看房子有沒有戲，得看人們兜里是房子占的資產多，還是“待買房子的潛在可用資產”多。所以金融資產占比高，經濟復蘇，就業率提升，金融資產漲價——是一個也不能少，然后房子才能走出泥潭。

因此現在守著房子說遲早會漲回來，是沒有意義的，因為以上這些條件不符合，房子是不會漲回來的。而在這些條件符合了以后，房子再通過一兩年筑底，走出泥潭了，那么前面的這些金融資產的漲幅，和工作紅利，你是不是都錯過了？你在那個時候，用已經大漲的金融資產，再換回繼續跌一半的房子，是不是一下可以換現在的好幾套呢？那你是不是突破階層了？

這就是底層邏輯，如果你不愿意相信，后面10年還要吃大虧的。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。

更多財商認知，可關注gzh“請辯”（發送“財富”領取財富秘籍）