機構：千萬富翁一年增至39.5萬，51%財富靠"房子"！

來源：鳳凰網房產 編輯：王婷婷

最近花旗最新發布了《香港千萬富翁調查報告2025》。數據顯示，截至2025年中，香港擁有約39.5萬名千萬富翁（凈資產達1000萬港元以上且流動資產至少100萬港元）。

很刺激，2025年的香港千萬富翁人數比2024年增加了5000人，2024年又比2023年增加約5000人……富人持續在增長。

乃至到今年年中，“千萬富翁”人數已經占香港相關人口的7%，相當于“每14個香港人中就有一位千萬富翁”。

富豪的財產，對于普通人而言毫無意義，但富豪們“造富”的路徑和策略，卻值得所有人思考。

是什么在“造富”？

房子仍是重中之重

花期分析道，這些“千萬富翁”的財富構成是——物業資產占比51%、流動資產占比49%。

雖然各類房子的占比在縮小，但它們依然是香港富翁們財富的最重要組成部分。

報告顯示，這群千萬富翁首次置業平均年齡為33歲。略早于他們積累首個100萬元的平均年齡(34歲)。

這說明，大多數千萬富翁，都出自有一定積累的家庭(至少能買得下一套房)，這使得他們有余錢和閑錢，去投資股票和基金來積累更多的初期財富。

(圖源：信報)

而物業投資方面，百萬及千萬流動資產人士(初級和中級富豪)持有的物業占其總資產凈值55%及40%，準億萬富翁(高級富豪)的這一占比僅30%。

這說明，房子依然是“普通富豪”財富的主要貢獻來源。因而在努力管理股票、保險等投資產品，平衡現金和存款等流動資金的同時，認真“經營房產”仍然十分重要，它會直接影響財富是大漲、還是瘋狂縮水。

如何經營房子？

3%租金回報是個檻

那么如何“經營房產”？首先需要明確的是，將房產視為投資品，才談得上經營房產。

如果要投資房產，目前并不一定是好時機(注：自住是另一套標準)。

普遍而言，租金回報到3%以上，才達到投資房產的基本面。

因為從純收租的投資視角看，目前30年國債2.1%，加上100bp的溢價，租金回報如果低于3%，是沒有收租價值的。

機構數據顯示，今年上半年北京地區的租金回報率大概在1.5%左右……

按照目前這一租金回報率，要到3%的目標，房價就要再調至少50%，你認為未來多少年能達到這個幅度？

房子何時值得投資？

要看四大要素

在中國房地產市場，經濟、政策、人口、通脹等都會影響房價波動。

但目前人口流入對房價影響的條件越來越“苛刻”，不僅要有人流入，流入人口的年齡、職業、收入水平、未來預期等等，還都要優質。

這也是為什么，近一年(截至10月底)新建商品房住宅價格連續12個月上漲的，只有上海一城。(連續11個月上漲的城市，無；連續10個月上漲的城市，杭州)。

今年10月份，全國70個大中城市住宅房價環比上漲的只有6城。

當人口驅動的門檻變高，“政策”這一動因就顯得更加重要了。

無論是近日外媒流傳的“貼息貸款買房”小作文，還是更多貸款和買房資格的寬松化政策，“救市”依然受到萬眾期待。

但從經濟規律角度，“商品價格取決于真實供求”，拉不動需求和供應，沒有政策能夠繞規而行、逆市而為。

需求端暫且不談，目前樓市供給端最大的增量空間在“保障房”，此外是不良物業盤活。

因而國家也在大力出臺相應政策，例如各地財政規劃保障房、舊改投入和不良資產盤活，啟動專項債等工具大規模收儲等等，各類手段共同為2億新市民提供住房保障。

從這一角度而言，當前的房地產投資機會，更多不在于買賣租賃房屋，而是圍繞房產的多類投資，例如暴雷上市房企的債務重組(投資債轉股)。但多元化的房產投資有門檻、有風險、有陷阱。

實際上，對于我們普通置業者而言，絞盡腦汁猜房價未來是漲是跌，是沒有意義的。等到經濟復蘇或者通脹抬頭，房價一定會漲。反之，陰跌會是常態。

因而沒有足夠財富和認知積累的人，住房看保障、理財重現金，或許是值得考慮的思路。也因此回到最初的“千萬富翁”，會發現靠房造富不僅是玄學，而且會越來越玄……

(聲明：本文僅為個人觀點，不構成任何投資與消費建議)