北京三環(huán)豪宅，報(bào)規(guī)圖很有料

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

拿到一塊地，頂層設(shè)計(jì)是第一位的。

幾天前，花姐寫了一篇關(guān)于豐臺(tái)嘉棠璟樾的報(bào)規(guī)圖，很多粉絲前來(lái)互動(dòng)，希望再深度剖析下。

嘉棠璟樾這塊地，特點(diǎn)很明顯。

1、地段不錯(cuò)，在西三環(huán)外，周邊的醫(yī)院、學(xué)校配套很好；

2、南北長(zhǎng)、東西窄，容積率2.66，加上南面須退線，方案的確不好排。

在這種條件下，如何確保嘉棠璟樾的日照達(dá)標(biāo)，產(chǎn)品又契合市場(chǎng)需求呢？

這十分考驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)師的功底。

嘉棠璟樾這張報(bào)規(guī)圖，藏著很多不一樣的設(shè)計(jì)理念。（了解更多，加花姐微信：louhuar007）

卷大門，公共空間平權(quán)

嘉棠璟樾誕生于2025年9月5日。

當(dāng)天，城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總地產(chǎn)三家北京國(guó)企，聯(lián)合以29億元的底價(jià)，拿下岳各莊L01地塊，折合樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡。

這三家企業(yè)在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。

但，它們一致選擇了建工地產(chǎn)的嘉棠產(chǎn)品系。兩個(gè)月前，嘉棠澐璽開(kāi)盤當(dāng)天，去化超出95%。

嘉棠璟樾地塊東西長(zhǎng)124米，南北長(zhǎng)184米，較為方正，占地2.18公頃，地上建筑面積約5.8萬(wàn)平方米，地下建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，建筑高度55.35米，容積率2.66，規(guī)劃了8棟10-18F住宅樓。

北京的開(kāi)發(fā)商都在卷大門，嘉棠璟樾也不例外。

它的大門位于西面的中間位置，界面長(zhǎng)約50米，大門高9.4米，緊挨大門的鄰里中心高10.4米，再加上400多平米的下沉庭院，形成三進(jìn)禮序。

從圖紙上看，這座大門很氣派，是整個(gè)小區(qū)規(guī)劃上的點(diǎn)睛之筆。

嘉棠璟樾誕生在好房子時(shí)代，自然少不了好房子元素。

在1#的東西端戶和3#的首層，設(shè)置了架空層，共計(jì)約750平米，預(yù)計(jì)會(huì)打造成地上公共空間。

一南一北地上公共空間，加上中間的下沉公共空間，這樣規(guī)劃背后的目的是，在公共空間使用上，盡可能讓所有業(yè)主，都能做到平權(quán)。

兩個(gè)神來(lái)之筆

排好嘉棠璟樾的樓，須費(fèi)一番功夫。

設(shè)計(jì)師需要考慮一點(diǎn)，既要滿足日照要求，又要不浪費(fèi)空間，讓兩者之間達(dá)到一個(gè)完美的平衡點(diǎn)。

尤其是面對(duì)南面的老房子，該如何做退距處理，很考驗(yàn)功夫。

嘉棠璟樾的設(shè)計(jì)師，有了兩個(gè)神來(lái)之筆：

1、巧設(shè)首層架空層

A、將6#的首層變成架空層——層高3.6米。按照設(shè)計(jì)規(guī)范，在計(jì)算日照間距時(shí)，須核減。如此一來(lái)，它的日照間距就能達(dá)標(biāo)了。

B、再利用這些退距的空間，它規(guī)劃了一座配電室，以及車庫(kù)出入口，做到了不浪費(fèi)一寸土地。

此外，為了讓樓棟的日照更充分，嘉棠璟樾把北側(cè)屋頂做了設(shè)計(jì)處理，降低了高度。

2、降低樓棟北側(cè)檐口高度

拿4#樓舉例，它的建筑高度為52.15米，北側(cè)通過(guò)設(shè)計(jì)處理，檐口高度51.55米。經(jīng)過(guò)復(fù)核，日照間距都滿足設(shè)計(jì)規(guī)范。

簡(jiǎn)而言之，設(shè)計(jì)師在嘉棠璟樾的日照問(wèn)題上，巧用了兩個(gè)手法：一是設(shè)首層架空層，二是降低建筑北側(cè)的高度。

在這個(gè)緊湊的用地條件里，設(shè)計(jì)師也算精雕細(xì)琢了。

贈(zèng)送隨市場(chǎng)主流

這兩年，豐臺(tái)樓市給人們的印象是，供應(yīng)太大。

其實(shí)，整個(gè)北京樓市也是如此，除了個(gè)別網(wǎng)紅樓盤賣得好，絕大多數(shù)樓盤都在習(xí)慣去化較長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。

嘉棠璟樾的位置不錯(cuò)，位于豐臺(tái)區(qū)六里橋街道，距離西四環(huán)約900米。根據(jù)最新的地鐵11號(hào)線二期環(huán)評(píng)公示，地塊西側(cè)距離規(guī)劃中的青塔站，約800米。

它的周邊，住宅以老舊小居多，大多為經(jīng)適房、公房。但，這恰恰是嘉棠璟樾的機(jī)會(huì)，周邊的老小區(qū)業(yè)主，有潛在的換房需求。

因此，在戶型規(guī)劃上，嘉棠璟樾剛改兼顧。花姐推測(cè)，其戶型面積段為：98㎡/116㎡/136㎡/154㎡/175㎡。

作為好房子時(shí)代的產(chǎn)物，嘉棠璟樾沒(méi)有越矩，目測(cè)與2025年6月摘牌的建發(fā)金茂觀宸二期，規(guī)劃尺度基本相當(dāng)，但較2024年前后摘牌的項(xiàng)目，少了南側(cè)花池的贈(zèng)送。

這表明北京市整體陽(yáng)臺(tái)政策收緊，嘉棠璟樾應(yīng)該是2025年首都市場(chǎng)產(chǎn)品的主流。

在當(dāng)下的市場(chǎng)中，嘉棠璟樾能賣多少錢呢？

先看周邊，可以參照三個(gè)項(xiàng)目：1、次新二手房紫辰院、掛牌價(jià)每平米8萬(wàn)+；2、次新二手房保利和光逸境、達(dá)到9萬(wàn)/平米；3、西北1.6公里的熙華臺(tái)，2023年10月開(kāi)盤，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價(jià)8.15萬(wàn)/平米。

嘉棠璟樾的成交樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡，加上好房子元素加持，可能會(huì)在熙華臺(tái)的成交價(jià)上，略加一些。

再看下稍遠(yuǎn)的項(xiàng)目，西北7公里外的海淀寶山村雙子。目前，中建壹品海宸元境已經(jīng)出價(jià)了，單價(jià)8.16～8.75萬(wàn)元/平米，將于本周內(nèi)開(kāi)盤。

相較寶山雙子臨近西五環(huán)，西三四環(huán)之間的嘉棠璟樾有地段優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，嘉棠璟樾將面臨一個(gè)潛在對(duì)手——東面隔著繡園，還有一塊巨無(wú)霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬(wàn)平米，容積率2.66。

但，關(guān)于這塊地的上市時(shí)間，尚不清楚。