番禺南浦島，時隔30年再掛地

大家問很多的番禺南浦地塊來了。

剛剛，番禺南浦島東鄉地塊上桌，地塊起拍總價16.6億，樓面價1.2萬/平，土地面積129065.1平，建筑面積138498.35平，容積率2.4。

同步掛牌的還有嘉禾望崗地塊以及廣紙335地塊。

嘉禾望崗地塊起拍總價11.7億，樓面價1.75萬/平，土地面積61584平，建筑面積67024平，容積率1.9。

廣紙335地塊起拍總價14.4億，樓面價3.4萬/平，土地面積14417.8平，建筑面積42248.5平，容積率3.5。

截至目前，廣州本月已經掛牌了20宗地塊，合計起拍價達到254億。

這是自90年代南浦島集中大開發以來，首次公開出讓宅地。

從一片農田到住宅島，島內已經形成了麗江花園、廣州碧桂園等超級大盤。

其中，廣州碧桂園是碧桂園集團離開順德后，首次到外地開發樓盤，當時憑借低價策略也是一炮而紅。

早些年，南浦島內住戶要出島全靠自駕或者樓巴，當時最出名的地方莫過于天環前身的宏城廣場，以及正佳廣場后面的宏發廣場，都曾是一眾番禺大盤到市區的著名集散地。

直到2010年，2號線南浦地鐵站開通后，島內居民才打通了前往市區的公共交通。

今時唔同往日，隨著海珠灣隧道開通，以及22號線后通段預計在年底運營，南浦島得以融入到廣州西部的發展節奏中去。

無論是坐22號線前往荔灣白鵝潭，還是乘坐2號線到海珠江南西、越秀公園前，或是自駕到海珠西等地，僅僅需要15-25分鐘。

南浦島，有了可以成為市區CBD半島后花園的基礎，在通勤上打好底了。

此次出讓的地塊均是圍繞南浦地鐵站展開，步行到地鐵站僅需5分鐘，也就是說到廣州西部的各大區域，基本可以做到半小時通勤。

除了通勤，剛改客戶在意的另一點是學校。

接下來，新地塊和新規劃的出現，將會給板塊帶一所42班九年制新學校。

聽說，會引進好學校。

目前，南浦地鐵站邊有3所學校，兩所民辦學校執鴻學校、名智小學，還有一所已經轉為公辦的麗江花園配的學校-麗江小學。

PS.廣州碧桂園早年配的學校，是總部的順德碧桂園學校，有專門班車來回的寄宿國際學校。

據網上資料顯示，兩所民辦學校稿費，執鴻一年學費高達14.8萬元，名智小學也近1.5萬/年。

換句話說，如果家庭客在島內買房，除了房子本身的價格外，還需要把教育費用也考慮進來。假設是讀便宜一點的名智小學，6年也需要9萬元，后面到初中就更貴了。

把這些原本單獨花在學校上的錢，既買個新房子，同時也能有不錯的學位，九年制的確定性也很強。

新學校，是對板塊內公辦教育資源的有效填空，也是新項目得以殺出重圍的關鍵。

至于商業部分，地鐵口的南浦里可以滿足基本的需求，基本奶茶店和食肆都有，但到服飾、消費、電影娛樂就差點了。

值得一提的是，南浦島內現在是沒有電影院的，要想看電影只能去洛溪。這一點，就只能地鐵口新規劃的商業體來解決了。

還有一個潛在利好，地塊北向和南向的高層大概率都是能望到江景和廣州塔，建筑普遍都不高。

雖然氛圍不錯，但周邊還是欠缺發展，即便是地鐵口旁邊仍有大片露天停車場、農田圍繞。

同時，還有大片舊村范圍穿插管理。有村民透露，這次賣地，一宗地塊村民今年就能拿多一萬多塊分紅。

還有自駕交通動線還是比較紊亂，需要重新整理。

南浦島內的學鐵商，還有江景加持，增量和確定性都是有的，客群也比較明朗。

一個是，廣州西部的剛改客，原本只能考慮三山、南站等地，現在有一個距離廣州市區更近，通勤更方便，學校也很頂的項目。

尤其是在芳村白鵝潭整體漲價后，想在西部找個類似的居住板塊并不容易。

一個是，周邊洛溪、南浦的置換客。島上南浦地鐵口已經近6年沒有新盤了，上一次開盤還要追溯到2019年的廣州碧桂園樾時光，3.6-3.9萬/平。

以小洋房、別墅為主，普遍都比較低密，有生活氛圍。

目前，南浦地鐵口周邊兩個樓齡在10年以內的組團，掛牌價在3.4-3.5萬/平左右，100平以下小面積成交價在2.4-2.9萬/平左右。

比如說，麗江花園的2016年的如英居組團，95平只做了3房1衛、入戶沒有玄關，客廳公區也不大。

對于現在的新規產品來說，基本80平就能做到同款戶型了，還是南向，假設3萬/平，就是近45萬元的價差。

新規產品出現就是爆殺，例如央璟頌的92平3+1戶型，單價3.3萬/平起，300萬能上車，在洛溪島內直接殺穿了。

而換到南浦島上，也是類似邏輯。

105平的三房兩衛，類似總價，買到更新、梯戶比更低、具有教育確定性的房子，why not。

這次集中出讓地塊，對南浦島來說也是一個重要的發展契機。

解決交通道路問題、解決公辦教育問題，融入廣州大城市發展的脈絡之中。

除了南浦東鄉地塊外，今天掛牌的另外兩宗地塊是熟悉的回鍋肉。

嘉禾望崗掏出了更靠近九年制學校的地塊，距離地鐵口也不遠，商業則有云門new park，學鐵商配套很硬，不偏科，氛圍不錯。

之前4月份出讓的嘉禾地鐵口地塊，開發商也搶破了頭，吸引了國貿、越秀、龍湖、保利4家房企參拍，最終都由越秀拿下。

市場，對嘉禾板塊的價值還是認可的，實際可售樓面價去到2.3-2.6萬/平。

9月末，嘉悅云啟正式開盤，面積段84、99、110、126平，單價4-4.6萬/平，首開的4棟網簽了65套，部分業主還沒有網簽，數據有滯后性。

其中，84平和99平還是比較好賣的，總價比較低，340萬就能上車。

還有部分潛在客戶在觀望，等學校確定。

其中，主力軍是地緣客，包括在周邊工作生活的，以及新世界“分巢”出來的家庭等。

以及，地鐵出行人群，嘉禾望崗站的客流，僅次于珠江新城和體育西路站，位列全市第三，2/3/14號線交匯，半小時通勤市中心。

另一宗廣紙335地塊，也是改頭換面重新歸來。

核心就是把容積率從7降到了3.5。

此前，大家討論最多的就是廣紙的居住密度偏高，都是高層住宅，在當下追求低密生活的樓市中格格不入。

現在把容積率調低后，在海珠西是能碰一碰的。地塊地段不錯，居住氛圍強，配套醇熟，靠近地鐵11號線棣園站和燕崗站，周邊有寶玉直實驗星悅小學。

板塊對與小年輕和剛需客，還是有吸引力。

目前，熙悅江灣在售86-122平，均價5-6萬/平，小戶型均價在450多萬。