北京土拍，突然發力了

文/北京進深 徐迪

本周，北京有4宗住宅地塊接連被激活，且全部光速轉正。

包括今天一早才進入預申請的昌平區平西府地塊，

昨天進入預申請的朝陽東壩地塊，

以及二輪供地清單發布當天預申請的豐臺萬泉寺地塊，

都在今天正式掛牌，以上項目將于4月30日完成出讓。

此外，中建智地提前“埋伏”的懷柔地塊，3月25日正式上架，4月28日開拍。

昌平平西府地塊，“瘦身”上架

項目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8，限高60米。

交易起始價12.905億元，折合樓面價約2萬元/㎡。

去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地塊的規劃綜合實施方案，其中就包括平西府0002地塊。

當時這塊地容積率是2.5，在進入去年第八輪擬供地清單時，地塊的規劃地上建筑面積也是8.98萬㎡。

本次進入預申請，地上建面減少了2.5萬㎡，開發強度大大降低。

原來9萬方的建面，也就是差不多900套的住宅體量。

調整之后，整體600戶左右的中型社區，操盤的壓力相對也小一些。

另一方面，在建筑高度不變的情況下，容積率大幅調降，意味著樓棟數量將直接減少。

平西府地塊本身的地形南北狹長，不利于釋放面寬資源。

減少樓棟數量可以讓建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作為園林景觀或公共活動空間，使居民擁有更開闊的視野、更好的采光通風、更安靜的社區環境，提升居住體驗。

很符合北京今年供地“減量提質”的引導方向。

地塊位于昌平區北七家鎮，五環至六環之間，可以承接海淀與回龍觀居住區外溢需求。

對未來科學城人才，這里將成為近距離宜居配套區，填補區域居住需求缺口，激活板塊人口活力。同時，項目也將成為昌平北城市更新樣板，帶動周邊規劃升級。

鄰近地鐵8號線平西府站，但是距離地鐵站有一段距離，步行要半小時以上。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區、和諧家園等相對老一些的小區。

整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閑公園等。

今年1月底，平西府城中村改造項目規劃綜合實施方案公示，就在本次預申請地塊的旁邊，總面積約50.27公頃，其中近六成用地為綠化和公園等生態配套。

其余用地包括居住、商業、辦公、幼兒園、社區會客廳等，完善社區功能，保障民生，打造宜居生態板塊。

豐臺萬泉寺地塊，二環王炸

起始價57.71億元，是北京今年到目前為止總價最高的地塊。

規劃地上建面約9.87萬㎡，折合樓面價5.85萬元/㎡。

容積率2.5，限高80米，局部高點不超過90米。

位于豐臺區太平橋街道，二環至三環之間，是萬泉寺村棚戶區改造項目中一幅地。

【詳見：北京二環，又出王炸地塊】

往南幾百米就是2024年的百億地王項目——中海麗金府。

麗金府地塊2024年底成交時，樓面價約6.2萬元/㎡。

當時0007地塊規劃為綜合性商業金融服務用地，今年初豐臺區“準供地清單”上，該地塊宣布擬調整為二類居住用地。

單純從地形來看，細長方形且朝向不正，面寬資源一般，沒有麗金府地塊優秀。

較麗金府容積率略低，但也達到了2.5，又是高層社區，樓棟排布有一定難度，所以單價低是有道理的。

調規之后，項目定位高端改善型住宅，并且給出了較為具體的規劃要求，包括結合“好房子”政策，保障品質住區首二層共享開放等。

朝陽首發，東壩地塊

東壩單店平房改造項目1105-01地塊，占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

交易起始價20.96億元，折合樓面價4.1萬元/㎡。

這是今年以來朝陽區第一宗被激活的地塊，緊鄰東五環，屬于老東壩片區，城市界面一般，周邊以剛需和剛改型社區為主，居住氛圍濃厚，生活配套完善。

缺點是離地鐵比較遠，步行將近2公里，軌交通勤不太友好，但是自駕比較方便，西邊就是東五環，直線距離100多米。

另外從1105-01地塊自身條件來看也不是特別優秀，南北狹長，地形不規則，像個火炬。

今年到目前為止，北京的宅地供應多在副中心和平原多點地區。

已成交的7宗地塊，順義3宗，昌平1宗；通州1宗；還有1宗在密云。

僅石景山一幅城區地塊，本次萬泉寺和東壩地塊集中上架，如果能拍出不錯的成績，對于提振市場信心會有正向影響。

畢竟供地清單還有兩幅二環內的“王炸”項目，正式推出前，市場需要一個更穩固的回暖基礎。開發商需要看到更明確的銷售去化信號，才會下定決心角逐這些壓艙石級別的地塊。

懷柔新城地塊，搶跑入市

項目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4，限高24-36米。

起始價7.38億元，折合樓面價1.65萬元/㎡。

這塊地是北京二輪供地清單中的項目，但早在清單發布的前一天就已“搶跑”進入預申請流程。

上個月底，以該地塊為核心的土地開發項目規劃實施方案已被公示。

并且，在方案公示當天，中建智地就針對這塊地發出了招標計劃。

一路綠色通道直接上架，還讓央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

【詳情>>中建智地，提前鎖定目標】