全國人大法工委：關于業主未實際入住使用的物業費交納問題的意見

正文

來源 /中國人大網 節選自《對地方物業管理條例有關移交專業經營設施設備所有權等規定的審查研究案例》；民事法律參考

關于業主未實際入住使用的物業費交納問題

某省物業管理條例規定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。物業交付后，業主未實際入住使用的，應交納物業服務費總額百分之七十的費用。

法制工作委員會審查認為，民法典第九百四十四條規定，“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”根據民法典規定，業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕向物業服務人支付物業費。實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定。未約定的，應當適用民法典的規定。地方物業管理條例規定業主未實際入住使用，一律交納物業費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。

解讀

一、法律依據對比與效力層級

1. 《民法典》第九百四十四條的核心規則

合同約束優先：業主支付物業費的義務基于物業服務合同的約定，而非實際居住狀態。

禁止抗辯權：即使業主未實際接受物業服務（如未入住），也不得以此為由拒絕支付物業費（除非合同另有約定）。

例外情形：若物業服務人未按約定提供服務，業主可主張減少或免除費用（需舉證服務質量瑕疵）。

2. 地方性法規的合法性審查

《立法法》第九十七條：地方性法規不得與憲法、法律、行政法規相抵觸。

本案沖突點：

合同自由原則：《民法典》尊重當事人意思自治，允許通過合同約定物業費減免條款。地方性法規強制規定“未入住業主繳納70%”屬于對合同自由的干預。

責任主體區分：已竣工未交付物業的費用應由建設單位承擔（符合《物業管理條例》第三十四條），但業主未入住部分的物業費減免屬于民事合同范疇，非行政管理事項。

3. 司法實踐與司法解釋傾向

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條明確規定：

“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由請求物業服務企業退還費用的，人民法院應予支持。”

裁判邏輯：未入住業主能否減免物業費，需結合合同約定及服務實際提供情況綜合判斷，地方性法規不宜直接設定統一比例。

二、立法權限與沖突解決

1. 地方性法規的越界風險

民事權利限制：物業費減免涉及業主的財產權，地方性法規無權直接設定強制性標準（除非上位法授權）。

類比分析：類似“空置房房產稅減免”問題，國家層面亦采取稅收優惠政策而非強制征收措施，體現對民事主體意思自治的尊重。

2. 沖突解決機制

合法性審查程序：業主或物業服務企業可通過行政訴訟，請求法院審查地方性法規的合法性（依據《行政訴訟法》第十五條）。

司法裁判指引：法院在類似案件中應優先援引《民法典》及司法解釋，認定地方性法規中與上位法沖突的條款無效。

三·、典型案例參考

案例1：未入住業主訴物業公司全額支付物業費

案情：上海某小區業主甲未入住，以未享受服務為由拒交物業費，物業公司訴至法院。

裁判結果：法院認定物業費減免需合同約定支持，因雙方合同未明確，判決甲按70%比例支付（參照地方性法規）。

評析：此案暴露地方性法規對司法實踐的實際影響，但與《民法典》精神存在潛在沖突。

案例2：開發商承諾免交物業費引發的糾紛

案情：重慶某樓盤開發商在銷售時承諾“未入住前免交物業費”，后物業公司起訴業主乙要求支付全額費用。

裁判結果：法院認定開發商的承諾對物業公司無約束力，業主仍需按合同約定支付（合同主體為業主與物業公司，非開發商）。