公區(qū)變街區(qū)！公寓產(chǎn)品運營提升新物種

作者 |睿和智庫 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

一種

“久住生活”的呈現(xiàn)，一輪行業(yè)壁壘的構建

隨著人們對居住品質(zhì)的追求邁入快速升級階段，供給端也經(jīng)歷著一場深刻變革。

傳統(tǒng)的住宅房間，變成有空中花園的“好房子”；粗放的底商，改造為精打細做的精品街區(qū)，過去數(shù)年里，關于居住的一切都在快速革新，有機構人士統(tǒng)計，當下的不動產(chǎn)行業(yè)，每半年就會更新一個產(chǎn)品代際，不經(jīng)意的一步走慢，轉(zhuǎn)眼就落后時代幾個身位。

沿著同樣的軌跡，長租公寓亦無二致。在2025年，與行業(yè)日趨成熟的節(jié)奏同步，人居需求的“空間革命”同樣席卷著這個年輕的行業(yè)。

長租公寓如何完成與當代需求的全新適配？如何讓逐漸衰老的租住空間，生長出新的誘人魅力？進而如何讓資產(chǎn)價值持續(xù)實現(xiàn)保值增值？在增長期向成熟期蛻變的進程中，行業(yè)也遇到了諸多新的挑戰(zhàn)。

眼下，龍湖冠寓等頭部企業(yè)，正通過改造、升級等多方面的打法，為長租公寓中的租戶們帶來租住體驗的升維之旅，也為行業(yè)的需求革命打造新的參考范式。

圖：冠寓4.0產(chǎn)品| 合肥高新歡肆店實景

老項目的“久住常新”

年輕人在租賃市場中，到底需要怎樣的租住空間？在此前每日經(jīng)濟新聞和中指研究院聯(lián)合推出的《中國住房租賃需求趨勢分析》中，給出了清晰的用戶畫像。

對于租住在集中式公寓或大型租賃社區(qū)中的租客來說，有44.8%的租客會關注周邊商場等配套設施，同時有32%的租客會關注小區(qū)環(huán)境。

90后Amy便把社區(qū)氛圍和生活配套設施擺在了租房首位。據(jù)Amy回憶，“這套房的樓下有籃球場，一樓有自習室和會客廳，還可以在租戶群里組團玩劇本等等，當時心里就在想，這地方不再是讓我簡單‘住下來’而是‘開心住’，于是決定就是它了。 ”

圖：龍湖冠寓鄭州大學店升級后的自習室

事實上，Amy在租房中所體現(xiàn)出的需求，在整個長租公寓行業(yè)中也擁有著普遍性，在租客的硬件租住體驗和軟性的情緒需求未能得到充分滿足的背后，并非運營方?jīng)]有感知。但一個現(xiàn)實的問題是，無論設施調(diào)改或是經(jīng)營社群，對應的都是隱性成本的增加，對管理方來說，終究還是一個長期堅持才能看到收益的事。

作為國內(nèi)最早探索集中式長租公寓的運營商之一，龍湖冠寓近年來在諸多項目上進行了改造嘗試，為老產(chǎn)品完成了一輪快速升維。

以冠寓鄭州大學店的改造為例，這一項目中，冠寓先是統(tǒng)一對店招進行優(yōu)化，向外呈現(xiàn)出整潔的形象。在公區(qū)設施上，冠寓對B棟1F公區(qū)完成了調(diào)改，將休閑區(qū)改為書吧，并對健身房和會客區(qū)進行提升，讓租客體驗到高品質(zhì)的設施和氛圍感。

不僅如此，為了營造整體輕松的社交氛圍，項目中對屋頂?shù)幕@球場進行翻新，并補充彩繪，同時通過增加外擺、花箱綠植等方式，對庭院景觀進行調(diào)優(yōu)，讓松弛感自然流露。

區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅與酒店，長租公寓的公區(qū)往往是租住生活差異化體驗的重要支點。特別是對于崇尚社交、健康生活的年輕人，這個公共的特殊空間，具有特別的吸引力，如何打造、取舍、運營，讓空間與時俱進，衡量著運營者的能力，也決定著項目的品質(zhì)。

在冠寓長沙歐亞達店，冠寓基于租戶的需求，將改造的重點放在前臺空間狹小、收納不足、健身房空間小等方面。經(jīng)由改造，原公共活動區(qū)全新改造為接待區(qū)、休閑區(qū)、自習室、健身房、書吧等，租戶感受到在便捷和舒適上的提升。

圖：冠寓長沙歐亞達店升級后的會客休閑區(qū)

數(shù)據(jù)顯示，在改造后，冠寓長沙歐亞達店的最新租戶滿意度達100%，客戶認可度提升8%，而冠寓鄭州大學店的客戶滿意度也從改造前的95.7%上升至97.3%。作為一項長線投入，判定改造的成功依據(jù)，顯然并非是短期的收支平衡。于冠寓身上看到的，是客戶黏性的提升，與更多久住的可能。

久住生活的“有章可循”

隨著長租公寓行業(yè)的不斷發(fā)展，一方面，住房租賃市場供給側(cè)得到了持續(xù)優(yōu)化，另一方面，隨著租客掌握更多選擇權后，其在租賃市場中的話語權也不斷放大，這也意味著，管理方只有離租戶更近，才能更好地掌握長期經(jīng)營和決策的方向。

在此前中指研究院2025年全國租客問卷調(diào)查結果中，回答了當下“何為租戶心中舒心的生活”這一企業(yè)關注的議題。

比如，在產(chǎn)品端上，優(yōu)化收納空間，提升空間利用率，為租客提供更舒適的生活空間；在運營端上，積極利用科技為項目運營賦能，加強智能化運營設計，引入智能家居系統(tǒng)，如智能門鎖、水電監(jiān)控、安防傳感、實時告警等。

這些關于“久住生活”的未來式，當下已經(jīng)照進了冠寓租戶的現(xiàn)實生活中。

在冠寓，“收納空間”一直是產(chǎn)品升級的重點。以入戶的玄關處為例，冠寓通過分區(qū)鞋柜，讓年輕人能夠有足夠空間，安放換季和常用鞋，同時，在細節(jié)處，通過洞洞置物板的增設，讓鑰匙、背包等小物件，可以被擺放得井然有序，讓租戶進家即感受到松弛感。

圖：冠寓成都東安天街店入戶實景

而為了讓租戶能夠在繁忙的生活、工作中，通過做飯，獲得短暫的休憩放松，冠寓對廚備分區(qū)的收納進行了升級，根據(jù)物品使用分類及邏輯將收納精細化分區(qū)，讓餐具碗盆擺放有序的的同時，還增設了家電柜、吊柜，使廚備功能進一步得到強化。

在用戶的起居區(qū)，冠寓中通過更舒適實用的床和沙發(fā)，讓租戶感受到躺平愜意的同時，在墻面上增加可靈活調(diào)整高度的組合收納架，并對疊放區(qū)和掛衣區(qū)等功能細分，讓租戶可根據(jù)自身需求進行收納。

圖：經(jīng)發(fā)龍湖冠寓武漢德銳大廈店| 4.0產(chǎn)品

從過往的1.0，到如今已大量鋪開的4.0產(chǎn)品，龍湖冠寓以青年人的居住需求、痛點為依據(jù)，持續(xù)推動產(chǎn)品的系統(tǒng)升級和封裝。功能豐富的公區(qū)、巨大的收納空間，皆是為租住生活量身定制的優(yōu)化，為舒心便捷的生活服務，這其中，自然也包括了數(shù)智化產(chǎn)品的廣泛應用。

通過IBMS-X智慧消防、慧眼AI視頻云、Lora門鎖水電安全系統(tǒng)、停車云，冠寓為租戶提供全方位的智能安防保障。在租戶維修上，得益于智能化系統(tǒng)以及配置駐店專業(yè)維修師傅，輕松實現(xiàn)客戶維修需求30分鐘內(nèi)響應、24小時內(nèi)上門、常規(guī)維修(水路管道、家具門鎖等問題)48小時內(nèi)解決。

一種“久住生活”的呈現(xiàn)，亦是一輪行業(yè)壁壘的構建。當用戶習慣了優(yōu)質(zhì)的服務和智能化的體驗后，就很難再回到“沒有24小時安保監(jiān)控”和“窘迫收納空間”的過去式了。

舒心生活的“新物種”

從整個行業(yè)來看，在硬件設施或社群活動單點發(fā)力，尋求與租客的雙向奔赴的故事，并非孤例，只是相較其他運營者，龍湖冠寓所實現(xiàn)的為年輕人打造舒適的租住空間的“果”，更是龍湖龍智資管基于對空間資產(chǎn)高質(zhì)量經(jīng)營管理的水到渠成。

在2025年上半年，合肥歡肆項目開業(yè)。在該項目中，龍湖將2萬㎡的冠寓與1萬多㎡的歡肆街區(qū)有機融合，通過歡肆在一樓、三樓預留專屬出入口直連冠寓的巧思，讓租戶可以在日常生活中，約上三兩好友，享受購物和休閑的愉悅，同時，又可以在悠閑的周末，下樓即達健身房和自習室，享受一個人獨處的時光。

當公寓得到商業(yè)的優(yōu)勢配套，商業(yè)得到公寓的穩(wěn)定客源，共生共贏也變得理所當然。數(shù)據(jù)顯示，合肥歡肆冠寓項目的運營期出租率持續(xù)穩(wěn)定在97%以上，相比周邊競品坪效溢價率超43%。

圖：合肥冠寓&歡肆綜合體項目實景

今年以來，“冠寓+歡肆”的新模式在一線與新一線城市快速鋪開，在過去8個月的時間里，從合肥、成都到杭州、上海，全國已經(jīng)4座歡肆接連亮相，“新物種”正在加速生長。

以龍湖冠寓杭州下沙歡肆店為例，清晨租戶可以在星巴克用冰美式開啟一天，午間在快樂猴超市買個簡餐，下午在小狗咖啡館會友，晚上在酒館小聚，周末在樂刻健身鍛煉。這種24小時不間斷的生活場景，讓冠寓不僅是單純的居住場景，而是成為年輕人生活方式的自然延伸。

當龍湖打通內(nèi)部資源，開始鏈接起城市的豐沛空間，租住生活也呈現(xiàn)出一個螺旋上升的完整生態(tài)——能夠承載更多休閑、娛樂、消費、社交等功能，也可以托舉歡笑、安心、自由、浪漫等情感。

截至2025年，冠寓已經(jīng)走過了9個年頭，在始終聚焦于租住生活的同時，通過“公寓+街區(qū)”融合業(yè)態(tài)的“新物種”探索、持續(xù)的社群活動開展，以及項目升級上的不斷精進，讓更多租戶體驗到“一步到位的舒心生活”。

在租購并舉政策以及房地產(chǎn)存量提質(zhì)的背景下，龍湖正以全新的租住范式，打造未來理想人居生活，推動城市更新與產(chǎn)業(yè)升級的協(xié)同發(fā)展。