天價四合院，中海放棄了

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北京刷新了單價地王紀錄。

11月19日下午，北京城建集團以20.28億元、溢價4%，摘得東城區祈年大街地塊，綜合樓面價為8.11萬元/㎡。其中住宅樓面價達到10.36萬元/㎡。

它超越了中海樹村項目的10.23萬元/㎡。

在土拍現場，中海新城與北京城建集團輪番較量，但經過近40輪的比拼，前者還是放棄了。

中海新城在西城開發過京華玖序，很懂北京內城的豪宅市場。在樓市下行時，它保持了警惕之心。

而另一家報名的山東民企百年基石，則臨陣撤退。

祈年大街地塊，由0201、0202、0203、0204四個小地塊組合，它至少有兩個爆點：

1、地段很好，位于皇城內，天壇北門；2、0202地塊規劃為四合院，稀缺。

不過，從僅有4%的土拍溢價來看，這宗地的開發難度不小。

四塊地詳細參數曝光

祈年大街地塊，曾經“起死回生”過。

它最早出現在2025年第七批供地清單，但在10月12日從“預申請列表中”消失了。

本以為它就此下線了，但四天后，又突然轉正了。

先來看看它的整體性質：是一塊F1多功能用地，住宅占比不超過70%。

那四塊地，沿祈年大街呈南北排列，共計占地2.27公頃，規劃地上建面2.5萬㎡，容積率僅1.1。

按照供地文件，四個地塊整體核算建筑規模及綠地率，意味著各地塊的容積率有高有低。

這2.5萬平米建面是怎么構成的呢？細看土拍文件，可以找到了一些原始參數：

1、0201地塊：占地0.38公頃，規劃建面0.7萬平米，限高18米，為非住宅用地，預計將建成寫字樓或酒店；

2、0202地塊：占地0.64公頃，規劃建面0.25萬平米，限高3.3米，容積率0.39，為住宅用地，預計建四合院；

3、0203地塊：占地0.524公頃，規劃建面0.7萬平米，限高18米，容積率1.1，為住宅用地，預計建大平層或疊墅；

4、0204地塊：占地0.727公頃，規劃建面0.85萬平米，限高18米；容積率1.1，為住宅用地，預計建大平層或疊墅。

明確有四合院產品

祈年大街地塊中，0202地塊最受關注。

對于它的產品形態，最初的“多規合一”土拍文件寫得很模糊：“4號地院落布局應與金臺書院相呼應”，避免正南正北院落與金臺書院之間，出現大量三角形空間。

金臺書院是一座三進四合院，始建于清康熙三十九年（1700年）。4號地包括0201和0202兩塊地。其中，0202地塊緊鄰金臺書院東側。

當時，大家普遍猜測，0202地塊將打造四合院。

后來，一份補充說明，進一步明確了0202地塊將建四合院。

里面有句話耐人尋味："0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統四合院形態及文物保護等要求進行建設，以優化片區街巷肌理，落實老城高質量發展。禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。"

由于0202地塊建筑高度只有3.3米，不可能規劃出“高低配建筑”。

而四合院，算不算別墅或私家莊園呢？這又是一個很模糊的概念。在中國，是沒有私家莊園的。

怎么個整院銷售？

中海新城最終放棄祈年大街地塊，除了價格外，恐怕還在意一個條件。

土拍文件顯示：“開發企業取得銷售手續后，按照商品房銷售相關政策法規規定開展新建商品房銷售工作，執行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣”。

從字面分析，這里的“商品房”，不僅限于住宅。但也沒有加上定語——“全部”整院售賣。

有關“整院售賣”，花姐推測，很有可能針對0201地塊和0202地塊，建成的非住產品、四合院產品，只能整院出售。

即：0201地塊非住產品整院出售，0202地塊四合院整院出售。

這個四合院地塊規劃建面2500平米，不論是一套，還是若干套，都是不能分割出售的。

在北京，目前城六區新開發的四合院，只有豐臺郭公莊的中海豐和叁號院有3套。

豐和叁號院四合院單套建面約為780平米——地上434平米，預售單價7.55萬元/平米，單套總計5900萬元左右。（詳見《中海四合院，買家出手了》）

截至目前，已網簽1#和3#，成交均價7.57萬元/平米，單套5900萬元。如果只按地上面積計算，它的單價達到13.6萬元/平米。

反觀祈年大街四合院，樓面價達10.36萬元/平米，如果以15萬元/平米成交，整院的價格為3.75億元。