房地產稅今日若再出，法理不對，時機更不對

房地產稅又起波瀾，樓前財長出來說話向市場投下了一塊千斤大石。說人大立法完成，難點也基本解決了。意思就是，備而不用？想推出隨時可以推出？

這標題純屬瞎寫，立法完成怎么可能不向全體國民公布。對照財新峰會實錄，樓同志講的是：“房地產稅法的起草工作已經完成，但全國RDCWH還沒有正式通過，交給GWY試點”。是“起草工作”已完成，而不是“立法”已完成。

這個表態(tài)，其實和之前沒有二致，房地產稅目前仍處于2021年啟動的國務院試點階段。從2013年房地產稅第一次提出，到2016年列入第一類立法項目，原計劃是在“十四五”期間上屆QGRDCWH任期屆滿前（2023年3月）完成立法。但到2021年10月，房地產稅開始轉搞試點，在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點，期限五年，當時財政部將深圳、杭州、蘇州、濟南列為試點意向城市；而到2022年3月，財政部又公開表示：當年房地產稅不適宜搞試點（理由大家都懂）——當時的原話：“房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。”

那之后房地產稅基本上是“暫停”狀態(tài)，今年發(fā)布的“十五五”規(guī)劃里面，也沒有再提這個。注意：房地產稅改革試點到明年10月就滿5年期限了，還沒有找到一個新的試點城市（還是上海、重慶10幾年前的那兩個）。連一向“先行先試”的深圳，這次都沒當出頭鳥了。

關于房地產稅，我之前幾年寫了太多文章了，有興趣的童鞋回查可看。和前幾年相比，我現(xiàn)在的核心看法有不變也有轉變。不變的是：1）基于實證邏輯，房地產稅在中國早晚還是會推出；2）房地產稅唯一受益是政府財政，其它都不要有所期待，尤其是房價，現(xiàn)在的狀態(tài)就是明證——房價要跌，沒有房地產稅也會跌，而且大跌；房價要漲，有房地產稅也會漲，沒準兒還漲得更猛（瞅瞅老美，房地產稅開征了200年，現(xiàn)在首套房的平均年齡沖到了40歲，強力驗證了這個稅種對于房價的實證意義）。

變的有二，基于原則邏輯，我先前不愿意觸及，并援引香港案例說明房地產稅阻擋不了，但我現(xiàn)在反對，理由是兩個。其一，房地產稅最大的難點根本不是什么（樓同志說的）技術，從來不是技術，而是缺乏地權的法理基礎，不能服眾；其二，基于目前的經濟狀態(tài)，房地產稅其實已經完全錯過了開征的窗口期，已經沒有落地的基礎了。

站在地權的角度，房地產稅是財產稅，有財產征稅，天經地義。但是如果產權不是永久，是事實上的租賃，那么，這個征稅嚴格來講你的確是站不住腳的。《物權法》給了自動續(xù)期，但從來沒有說費用——到底要不要補地價（注意是地價不是地租）？該怎么補？從市場當時普遍理解以及深圳后來的一些操作，都是要補的（之前一個粉絲買房跟我說，蛇口半島苑要補2100塊/平米；以及南山桃花園、福田南天一花園等，都有過補地價的新聞）。

如此，反倒簡單。有現(xiàn)成的參考，英國、中國香港都有這樣的地權，尤其是香港，根本上就是土地官有制，回歸之后香港的土地批租都是50年期——2047年期滿（之前有75、99、999年各不等，但除一例外，香港土地制度本質上亦為官有）。那么，他們是怎么征房地產稅的？嚴格說不算有，英國有市政物業(yè)稅，但很低；香港有差餉，大致叫“影子租金”，就是以租金作為課稅的依據(jù)——比如你這套房子1年租金經評估是多少錢，然后以此為基礎，征收5%或累進的稅（應課差餉租值*差餉稅率）。

為應對2047年30萬份土地契約到期問題，香港在去年7月通過了《政府租契續(xù)期條例》，一般住宅、商業(yè)、工業(yè)地權，免費續(xù)期50年，不用補地價，但需繼續(xù)每年繳納相當于有關土地應課差餉租值3%的地租（計算方式和上述差餉同）。至今年初，香港地政總署已為2024年7月5日至2031年年底到期的“一般用途地契”續(xù)期，涉及379個地段，全部獲得續(xù)期50年。

內地土地房產制度是承襲香港而來，那么邏輯上也應該一致。如果土地是批租制，則應當收地租而非地價。

沒有理由說，你土地是批租，但是征房地產稅的時候卻學地權永久的美國，按市值（而非租值）定稅率。我查到的信息，既是土地批租又按市值定基征稅者，全世界找不到第二例（就是國人言必稱的住房典范新加坡，也是按租值收房地產稅）。

這是簡單的常識。SO，答案是，若按市值征房地產稅，則可變更地權為永久；若不改地權，則應繼續(xù)學習香港。如此，邏輯上站得住腳，市場抗性也將大為減低。這樣的問題都要一而再再而三的討論，說明了市場上人們關心的根本不是這個事兒對不對，而是我能不能借之實現(xiàn)我的私利之目的。

站在經濟現(xiàn)狀的角度，彼一時也此一時也，2022年之前可以征，但是現(xiàn)在，除非是腦子有洞，才會覺得應該快征房地產稅。開征房地產稅的時間窗口期，已經過去了，并且大概率至少未來5年都落不了地（沒看到“十五五”規(guī)劃里都不寫了嗎？）。

從2022年第四季度起，宏觀經濟進入通S期，到今天已經持續(xù)了即將整整12個季度——大幅超過了1998年那一輪的7個季度。任你再樂觀，都要坦承，這是中國經濟前所未見的挑戰(zhàn)。房價、物價、制造業(yè)價……一降再降，企業(yè)賺不到錢，個人漲不了工資，房奴供不起房，靈活就業(yè)大軍越來越大……

遇到這種陣仗，稍微懂點經濟學常識的人應該都知道，要降息、要減稅、要增加保障、要放松監(jiān)管、要用一切辦法去釋放生產力……國家政策不也是一直在這么做嗎？力度未必盡如人意，但是方向與節(jié)奏一直在這么做。降息，降了；補貼，給了；育兒補貼，加了；監(jiān)管，全放了（房地產全國范圍內只剩那幾個巴掌大的地方還在限購了）……

然后樓同志在這個時候說了一句房地產稅，難道你能理解為是在釋放什么信號？

我一點兒都不覺得。

加稅抑制消費，這筆錢花到稅上，別處就沒了。

我舉房地產的例子，非常直觀。今年住建部推出“好房子”運動后，賣了很多好地寶地，建出來的項目都是豪宅，上海的賣到20萬/平米，深圳的賣到15萬/平米，而且賣的還不錯，動輒一個項目賣100多200億。為何？其中重要的原因就是過去20年的強監(jiān)管導致了一大批量的高端住房消費被壓抑了，他們需要改善、需要釋放，關鍵是，他們手里還有錢。也因此，上海成了這兩年70個大中城市里幾乎是唯一一個新房均價能夠同比上漲的城市。

好了，現(xiàn)在說我要開征房地產稅。你覺得那些高端消費人群會干什么？等于說，政策層好不容易才找出的一條能夠有助于房地產“止跌企穩(wěn)”的通路，會瞬間被堵上，這幫人也不消費了。接下來，任你好地寶地都賣不掉，最后，房地產稅沒收上來幾個錢，土地財政也掉了哈哈，只好地鐵漲價、水電漲價、燃氣漲價、公共服務縮減……

擴散去看，要知道，現(xiàn)在還能有余力進行消費的可能還真就是那幫子“房子有幾套的人”，其他的，包括所謂的“中產”，都在節(jié)衣縮食，囤糧過冬。事實上，如上所言，他們還真的是不懼調整在消費。這時候國家巴不得他們多出門幾趟，然后喜歡樓同志言論的童鞋們說：咱們加點兒稅吧。那不就等于是在提醒大家：“你們都要減少消費”。這會把消費力從目前的基礎上再往下打一個重量級，而且是持續(xù)打擊（因為你一旦開征，就是持續(xù)征）。然后，CPI、PPI……啪啪啪，繼續(xù)拐頭往下掉，指望著通S逆轉、收入好轉，斷無可能。

每個人都有貧富好惡，但若論何為正確施政，我不認為政策層會選擇此時干這種事。鐵鍋都上凍了，再來揚湯止沸？

總結一句話：彼時出，法理不對，時機對；此時出，法理不對，時機更不對。在先前房價高漲的時候，法理不足，但是勉強可以強推，因為有強大“民意”支持。如今，“時機”已經過去了，我沒有見過通S時期哪國還敢強推房地產稅的——這可是涉及到成千上萬億的資金大抽離。現(xiàn)在做，法理其實也解釋不圓，當然政策層也可以不解釋這個，但經濟現(xiàn)實我認為是一定會考慮的。一旦加稅，不說房地產單一行業(yè)的政策目標流產，更要面對可能擴散到全局領域的其它重大風險。

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