銀行直售房，沒那么嚇人

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

銀行是有挺多房子要賣的，但也不用太慌。

銀行批量售房的背后

這兩天，「經(jīng)濟(jì)觀察報」的一篇報道內(nèi)容火了，原因是文中給出的一組數(shù)據(jù)，讓市場大吃一驚——

結(jié)合阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)兩個平臺信息，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報不完全統(tǒng)計，自2024年8月以來，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個；2024年11月以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個。此外，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11369個，貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個，吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個，福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個。

這讓市場一陣驚呼，難道銀行手中的不良資產(chǎn)已經(jīng)堆這么多了嗎？

很多人看到這些銀行直售的房子不少，認(rèn)為這只是冰山一角，至少銀行手中應(yīng)該還囤積著大量要急著變現(xiàn)的抵債房。

銀行的房產(chǎn)處置，往往和個人或者企業(yè)無法按時償還貸款掛鉤，銀行作為抵押權(quán)人會通過法律程序收回抵押房產(chǎn)，然后拍賣或者出售。

于是也就順理成章推測銀行的不良貸款已經(jīng)到了一定的程度。

而這還只是小銀行的行為，如果其他更大型一些的銀行也加入這樣的行為，對新房和二手房，還可能會造成更大的沖擊。

實際上，銀行手中的這些待處理房產(chǎn)只是很小的一部分，對于本身就已經(jīng)掛盤十幾萬，幾十萬套的二手房來說，占比并不高。

比如廣州及深圳兩個城市，中介平臺上二手房對外展示的掛盤量共計215557套（2025年11月11日）；

比如四川的成都，就這一個城市，中介平臺上二手房對外展示的掛盤量就有225316套（2025年11月11日）。

而且從《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道的數(shù)據(jù)來看，也就是四川農(nóng)信銀行要處置的約2.4萬房源數(shù)量規(guī)模相對多一些，但占四川成都二手房掛盤量的比例還不到11%。

這樣看，銀行直供房，相比原本掛盤的存量二手房，真的還不算多。

更重要的是，這組數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)的是平臺的數(shù)據(jù)庫綜合展示。

使用過阿里資產(chǎn)及京東資產(chǎn)這兩個平臺都知道，這些數(shù)據(jù)中還會包含一些重復(fù)的組合信息，剔除一些重復(fù)的部分，實際數(shù)量還會更少。

而從銀行的不良率可以看到，銀行這些年已經(jīng)逐步剝離了不少不良資產(chǎn)，不良率逐步回落。

根據(jù)42家上市銀行公開的財報，相比2020年三季度的不良率，2025年上市銀行集體的不良率幾乎都出現(xiàn)了下降。

從銀行集體的不良率來看，基本從2020年就開始降低，說明銀行的違約高峰期其實已經(jīng)過去，隨著銀行的不良率下降，也說明銀行的不良資產(chǎn)在過去這些年其實處置了不少。

行業(yè)洗牌

為什么銀行的不良率下降了？為什么和大家的體感有出入？

銀行手中明明還有大量的房產(chǎn)要處置，處置規(guī)模也似乎比較罕見，加上在這幾年大環(huán)境的背景之下，按道理銀行的不良率會增加才對。

這些年我們的銀行集體進(jìn)行了改革及整合。且進(jìn)入到2025年銀行改革重組提速。

今年以來全國就有超過300家村鎮(zhèn)銀行被合并重組，如常熟銀行吸收合并三家江蘇村鎮(zhèn)銀行，成都銀行將名山錦程村鎮(zhèn)銀行改建為雅安分行，成都農(nóng)商行一次性“吞下”6家川內(nèi)村鎮(zhèn)銀行。

而股份制銀行與國有大行也陸續(xù)參與其中。

今年6月工商銀行收購重慶璧山工銀村鎮(zhèn)銀行，交通銀行分別于8月和9月收購四川大邑交銀興民村鎮(zhèn)銀行、青島嶗山交銀村鎮(zhèn)銀行，10月11日農(nóng)業(yè)銀行收購浙江永康農(nóng)銀村鎮(zhèn)銀行，10月20日中原銀行發(fā)布通告宣布擬以現(xiàn)金收購濮陽中原村鎮(zhèn)銀行、孟津民豐村鎮(zhèn)銀行、欒川民豐村鎮(zhèn)銀行三家村鎮(zhèn)銀行，10月22日哈爾濱銀行公告吸收合并重慶市及訥河市共4家村鎮(zhèn)銀行。

其次，這些年銀行也陸續(xù)著重加速不良資產(chǎn)處置，不少已經(jīng)陸續(xù)出清。

根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示——

2020年銀行業(yè)共處置不良資產(chǎn)3.02萬億元，截至2020年末，不良貸款余額3.5萬億元，較年初增加2816億元，不良貸款率1.92%；

2021年銀行業(yè)累計處置不良資產(chǎn)3.13萬億元，截至2021年末，不良貸款余額2.8萬億元，不良貸款率1.73%；

2022年銀行業(yè)累計處置不良資產(chǎn)3.1萬億元，截至2022年末，不良貸款余額3萬億元，不良貸款率1.63%；

2023年銀行業(yè)累計處置不良資產(chǎn)3萬億元，截至2023年末，不良貸款余額3.2萬億元，不良貸款率1.59%；

2024年銀行業(yè)累計處置不良資產(chǎn)3.8萬億元，截至2024年末，不良貸款余額3.3萬億元，不良貸款率1.5%；

2025年上半年，銀行業(yè)累計處置不良資產(chǎn)1.5萬億元，同比多處置1236億元，2025年二季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額3.4萬億元，較上季末減少24億元，商業(yè)銀行不良貸款率為1.49%，較上季末下降0.02個百分點。

其中，農(nóng)村商業(yè)銀行不良率最高，但下降幅度也最大。

2020年二季度末農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款率為4.09%，到了2025年二季度農(nóng)村商業(yè)銀行的不良貸款率降到了2.77%。

并且今年銀行通過批量轉(zhuǎn)讓、核銷等方式快速出清風(fēng)險，農(nóng)商行也加大清收和核銷力度。

可以看到今年各個地方的銀行陸續(xù)宣布啟動不良資產(chǎn)處置工作，針對不良清收不停歇地開展討論會議，作出不同程度的部署。

到了每年年底，更是每個銀行收官的關(guān)鍵期，不良資產(chǎn)出表需求迫切，更是扎堆處置。

比如10月渤海銀行掛出近700億元的資產(chǎn)包，廣州農(nóng)商行掛出約 189.28 億元的信貸資產(chǎn)包，建設(shè)銀行廣東省分行公開轉(zhuǎn)讓惠州市志悅佳開發(fā)有限公司不良貸款未償本息總額約1.55億；交通銀行青島分行公告轉(zhuǎn)讓未償本息合計約為1.12億元的個人消費貸款不良資產(chǎn)包。

所以，大部分銀行的不良率下降，銀行的不良資產(chǎn)處置已進(jìn)入到下一階段。

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作者觀點，不代表格隆匯立場