北京人最大的消費，居然是學區房

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最近西城二環內出了個非常火爆的新盤光源里，足有1800套，也是現房，單價9萬左右，戶型從50多平米的一居室到130平米的四居室都有，選擇面很廣——為此，一些迷信西城學區房的家長們，一下子就爆了。

多說一嘴，阿慶建了個北京學區叨逼叨群，想獲取光源里資料的備注“買房群”+V:chenqing34567

為什么北京人這么愛學區房？

一方面，北京雖然是教育高地，但好的學校資源分布是極其不均衡的。

曾經有這樣一個說法，關于北京的教育，西城是“高原”，海淀是“山地”，東城是“平原”，朝陽是“丘陵”。

這四個區占據了絕大部分北京的好學校和高考升學份額指標，相比較而言，同為城六區的石景山和豐臺，在某些家長眼里簡直就是“深淵”，更遑論大興、昌平這些遠郊區縣了。

因此，當大家都在買學區房，扎堆雞娃進名校，你不買，無形中的壓力就好像在指責你對孩子不負責一樣。

另一方面，學區房不單單是孩子教育上的投資，也是家庭資產上的投資。

過去由于大家都一窩蜂的爭搶名校學區房，2023年之前，北京學區房行情一直是水漲船高穩賺不賠的最佳標的—— 2016年，德勝 文昌胡同 一套11.4平方米的平房以530萬元成交，單價46萬元/平方米，創下當時學區房單價紀錄。

所以，在家長們看來，買學區房，孩子學習上名校有保障，學位占用后賣出學區房還能賺一筆，妥妥的雙贏啊，那為什么不買？

“房價會跌，學區房一定不會跌的”。

“升值最快的一定是學區房”。

“買房就買學區房”......

在這一片聒噪聲中，學區房泡沫越滾越大。

但正所謂鮮花著錦，烈火烹油，在當下的大環境下，泡沫終于破滅。

前兩天，向來以學區+次新+配套聞名的清河橡樹灣一期， 89.31平戶型中層成交價710萬，而一個月前同戶型的成交價還有808萬，四個月前是905萬！

號稱海淀第一學區的上地，去年9月19的時候，上地東里一套44平的一居室，還賣了710萬，合單價16萬一平！

而最近一兩個月，上地東里出現大量砸盤成交，一居室直線崩到400多萬，一年時間，接近腰斬！

真的沒想到，像海淀清河、上地這樣北京最頂級的學區房，下跌速度居然是以天為單位的。

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曾經看到這樣一則帖子， 《我為什么不買學區房》。

為什么呢？這個帖子的邏輯是這樣的：

假設同一個地段，有兩套差不多的房子。A不是學區，賣500萬/套。B是學區房，賣650萬。

很多人沒搞懂其中的道理，卻直接掏了650萬買了B。

其實對比著看，你花650W買B，是買了二樣東西:

500萬的房子+150萬的學位。

也就是說，買學區房，本質是投資兩樣東西，“房子”+“學位”。

在2023年以前，“學位”是漲得極快的東西，筑造了學區房的神話。

但現在及以后，學位還能漲么？

事實上，學位的價值支撐除了每年應屆的學生數量外，它還特別容易受這些因素影響:

1）學區房制度會不會改革

2）新建設小區會不會納入地段班導致兌水

3）入學指標會不會有后門可走

4）學校擴招、建設分校會不會分流學校資源

這其中的任何一條，都足以對“學位”的價值，造成致命摧毀。

也正因為如此，過去五年來，北京學區房的走勢其實是很難預測的——典型如西城德勝，前兩年學區改革，德勝學區很多房子沒上到對應學校，學位被調劑到周邊，導致德勝學區房價格一度大跌。

而近期海淀清河、上地學區房的大跌，則源于上市新房和回遷房的供應大增——看看今年一年，功德寺雙子+朱房村雙子+中海樹村+上地0702，如此多的商品房，學區地段班大量兌水，你不跌誰跌？

所以，如果你是買房人，隔行如隔山，你還敢大大咧咧的買學區房嗎？

當然，學區房不是不能買，關鍵是要正確區分房產價值和學位價值。

因此，最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環舉辦2025年首場有關“北京買房&學區”的線下私享會，我們會講到北京各區域買房、上學的黑科技干貨，名額就20個，想來的寶子立刻+阿慶V：chenqing34567留座位。

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說實話，看到大量北京人勤勤懇懇扣扣搜搜一輩子，買了一套學區房，結果砸手里，有的甚至還沒法住，純粹只有學位價值，我是感到頗為無奈的。

而另一方面，北京作為全國教育強區，教育資源優勢在全國層面也是無可比擬的。

比如史家小學，不僅有常規課程，還有“基地課程”，主要學習廚藝、花藝、工藝、銅藝等小眾藝術。與此同時，校內的各類金帆、金鵬社團活動豐富多樣，甚至還有為孩子們量身打造的創業平臺公司。

▲史家小學的社團活動

所以從這方面看，北京的名校學區，也確有價值所在。

盡管它的價值標準，從來不是一個固定的標準。

所以換個思路，就把學區房的虧損，當成“教育消費品”吧。

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