房貸斷供率暴漲130%，失控恐懼下的樓市即將進入的周期終局

這幾天，有一個熱門話題，是有關(guān)住房斷供率的。說是全國的平均住房斷供率達到了3.7%， 相比2022暴漲130% 。但這個數(shù)據(jù)明顯存在很奇怪的地方。

問題出在哪呢？

作為我們知識星球1萬多會員的資產(chǎn)風(fēng)險守護者，我一直在持續(xù)跟蹤各項數(shù)據(jù)，這其中，當(dāng)然也少不了跟蹤銀行的貸款風(fēng)險。

那么，以最新的2025三季報為例，各大銀行的總體不良貸款率如下：

沒有任何一家超過1.6%的不良率，并且一般來說，房貸的不良貸款率，要遠低于平均的不良貸款率，究其原因，在于房貸是無限責(zé)任。比如，以招行最新的三季報為例（如下圖），房貸不良貸款率只有0.45%，即使計算逾期貸款率，也只有0.83%。

也就是逾期貸款率都不到1%， 更不要說斷供了。

并且，逾期率和房貸不良率，都低于招行的總體不良貸款率0.94%。并且，房貸逾期總額大約只有信用卡逾期總額的三分之一。

即使我們把實際操作中通過房產(chǎn)抵押產(chǎn)生的小微貸款（也就是大家熟知的經(jīng)營貸），全部累加到房貸里，逾期規(guī)模也低于信用卡逾期。

當(dāng)然，以上只是以招行舉例，每個銀行都有各自的經(jīng)營情況，但總的不良貸款率在上面都有列明，總體看在可控范圍內(nèi)，沒有債務(wù)風(fēng)險。

如果這么看，克而瑞發(fā)布的斷供3.7%的數(shù)據(jù)就很奇怪了，因為明顯高于銀行的不良貸款率和逾期率。

克爾瑞是易居中國的子公司， 目前暫不清楚克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，從何而來。但我考慮了一種可能性，就是克爾瑞的數(shù)據(jù)大概率是以筆數(shù)（或者是房產(chǎn)套數(shù)）為維度計算，而銀行的數(shù)據(jù)則以金額為維度計算。

那么，如果發(fā)生斷供的房產(chǎn)，主要處于四五線城市，貸款總額都較低。那么，就有可能出現(xiàn)房產(chǎn)套數(shù)維度的3.7%，和貸款金額維度的逾期貸款率1%左右，兩種數(shù)據(jù)并存的情況。

但不管怎么說，不管兩者數(shù)據(jù)是沖突，還是符合我上述的維度猜想，我們可以確定的是， 克爾瑞的數(shù)據(jù)是主動發(fā)布，沒有經(jīng)過審計，而上市銀行的數(shù)據(jù)是強制披露，且需嚴格審計。那么可信度方面，我們肯定更加愿意相信銀行的數(shù)據(jù)。

那么答案就是，目前房貸逾期率可控，并未造成銀行的風(fēng)險。至于未來風(fēng)險是否會上升，這個我會持續(xù)的跟蹤數(shù)據(jù)，若出現(xiàn)風(fēng)險，會在知識星球同步。

我們更進一步的推論則是，既然風(fēng)險可控，那么出臺刺激性政策的可能性就較低。而更大的可能性，就是房產(chǎn)在持續(xù)下跌的過程中，使得可控的不良債務(wù)逐漸出清，慢慢實現(xiàn)房價的觸底。

經(jīng)過上述討論，我們通過數(shù)據(jù)確認了該報告所提到的斷供率不構(gòu)成銀行風(fēng)險，且判斷出臺刺激政策的可能性較低。不過這個只是就事論事。

我還想從更通用性的維度，來跟讀者分享下我們分析問題的思路，以便大家能在未來的投資中靈活運用。

當(dāng)我們遇到任何報告結(jié)論，或是經(jīng)濟現(xiàn)象時，我們一般分兩步去分析。

1 通過經(jīng)濟常識，大致判斷一個方向。

2 通過數(shù)據(jù)去校驗該方向是否正確。

比如，從2022年9月銀行估值十年大底以來（2022.9在星球有提示投資機會，見下圖），雖然房價從2022年底一直持續(xù)下跌至今，但銀行卻走出了超級大牛市，總體上漲了1倍以上。

如果銀行背后的斷供問題有風(fēng)險，那么這三年資本市場就不會給予銀行越來越高的估值，推動銀行股上漲。

這個就是通過常識得出的結(jié)論。

當(dāng)常識判斷無風(fēng)險，再通過真實數(shù)據(jù)去校驗，最后就能如前文分析的那樣，得出和大眾感受完全不同的結(jié)論。

我們再舉一例。

比如全球疫情期間，有些地方是直接給居民發(fā)錢的，有些地方卻沒有發(fā)。那么發(fā)不發(fā)錢，會有什么影響？

其主要影響，就在于是否補償式的構(gòu)建了商家和消費者的虛擬交易通路。

這句話怎么理解？

比如因疫情，導(dǎo)致商家無法營業(yè)，那么商家在短期失去收入的同時，需要支付房屋租金，員工工資，甚至貸款的月供利息。

而消費者無法消費，就積累了存款。

簡單的說，就是突發(fā)狀況下，消費者積累了存款，而商家積累了負債。

那么怎么解決？最簡單的，就是發(fā)錢。

但請注意，操盤手不創(chuàng)造財富，只轉(zhuǎn)移財富，所以印錢發(fā)錢的動作，實際是同時增加了國債和貨幣總量。那么我們再來分析這三方。

小商家或自由職業(yè)者：雖然突發(fā)疫情導(dǎo)致不能工作賺錢，但國家發(fā)錢補償了。等同于我獲得收入了。

消費者：雖然疫情時我沒有消費導(dǎo)致存款變多了，但操盤手印錢的動作使得通脹發(fā)生，所以我存款的實際購買力變少了，等同于我消費了。

國家：同時增加了債務(wù)和貨幣，通脹發(fā)生，使得消費者的真實財富流向工作者。

因此，通過這個手段，原本在疫情沒有發(fā)生消費的行為，變得好像發(fā)生過一樣（ 虛擬交易通路 ）。工作者因為發(fā)錢增加了財富，而消費者因通脹減少了財富。

也就是我上述所說， 補償式的構(gòu)建了小商家和消費者的虛擬交易通路。

但如果不發(fā)錢，那么財富就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，于是消費者因減少消費導(dǎo)致財富增多，而商家因為無法營業(yè)導(dǎo)致負債增多。

那么進一步的思考就是，商家如何降低負債？

答案就只能是，縮表！

也就是通過賣出資產(chǎn)的方式來轉(zhuǎn)移債務(wù)。雖然縮表的可能只有一小部分小商家和失業(yè)者，但大家知道邊際量雖然占總量不多，但邊際量的供過于求，會造成價格的大幅下行。

分析到此，我們大致有了一個方向，那就是樓市可能迎來調(diào)整。基于此，我在2022年疫情快要結(jié)束的時點，對京滬多套房產(chǎn)立即做了掛牌出售的操作。

那么掛牌之后的第二步是什么？

不是立即賣房，因為這時還沒有房價下行的確定性。還需確認數(shù)據(jù)。

根據(jù)我們前文所說，第二步就是跟蹤和確認數(shù)據(jù)。而根據(jù)我們第一步的分析，我們需要跟蹤的，有兩個數(shù)據(jù)，一個是掛牌房源是否急劇上升，第二個是居民新增債務(wù)是否在疫情后反彈，還是延續(xù)下跌走勢。

如上圖，2023年居民新增貸款并未恢復(fù)到2016~2021水平。當(dāng)我們確認了數(shù)據(jù)，就能判斷樓市大概率下行，我也在2023年多次發(fā)文建議大家盡快賣房降低債務(wù)。

一旦樓市進入下行通道，就會不斷有高債務(wù)者被迫賣房還債，于是繼續(xù)推動房價下行。房價下行會進入負反饋循環(huán)，直至債務(wù)出清，迎來下個周期。

這個就是通過疫情狀況作出的縮表設(shè)想，外加數(shù)據(jù)驗證的全鏈路決策過程。

當(dāng)然，如果考慮到2021年的高泡沫和上面提出的房住不炒，房價迎來一輪調(diào)整周期，也不是壞事。

只是，我們下一步的判斷，就是樓市下行大概什么時候能結(jié)束，何時能實現(xiàn)觸底。

這個，我們同樣是從最初的一點點希望，去逐步通過數(shù)據(jù)驗證， 比如，在三季報披露結(jié)束后，我們通過數(shù)據(jù)分析看到了那一點點的曙光（點擊：），但曙光還很微弱，確定性還很低。盡管三季報首次實現(xiàn)了營收轉(zhuǎn)正，但如果去除保險和券商的股市投資獲益部分，只看更反映實體的中證500的數(shù)據(jù)，能看出復(fù)蘇還較微弱，我們不得不持續(xù)的跟蹤和校驗未來的數(shù)據(jù)，才能真正找到那個觸底的確定性較高的點。然后我們才能有所動作。

盡管房地產(chǎn)方面的各種突發(fā)消息接踵而至（比如 克爾瑞的3.7% 斷供率），但只要我們保持數(shù)據(jù)驗證的習(xí)慣，我們就能把握樓市當(dāng)下的真實。做到心中有數(shù)。

后記：

本文從 克爾瑞的斷供率出發(fā)，通過銀行財報分析了當(dāng)下的債務(wù)安全狀況，由于銀行財報是強制披露，且經(jīng)過審計，因此數(shù)據(jù)真實性相對更高。

當(dāng)下樓市依然還在下行，但經(jīng)濟出現(xiàn)了微弱復(fù)蘇，接下來我們會跟蹤其持續(xù)性，進一步幫大家把握樓市未來觸底的概率和確定性。我每周也會一如既往的在知識星球公布每周樓市分析，幫助大家找到那個出手樓市的最佳擊球點。