昆明“第四代住宅”狂上 ，真改善還是割韭菜你看懂了嗎？

近年來，“第四代住宅”概念在全國各地興起，這對于房地產(chǎn)“重災(zāi)區(qū)”的昆明自然也不例外，到今年迎來了爆發(fā)。從2025年開始，昆明以“第四代住宅”為賣點的項目已超過10個，甚至還出現(xiàn)了“第五代住宅”。

那么，什么是“第四代住宅”呢？百度百科詞條注釋：第四代住宅又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是指將綠色生態(tài)理念與現(xiàn)代高層建筑相結(jié)合，通過空中庭院、垂直綠化等技術(shù)手段實現(xiàn)居住環(huán)境升級的高品質(zhì)改善型住宅。其核心特征體現(xiàn)在兩個方面：一是通過優(yōu)化容積率計算規(guī)則（如配電房等配套用房不計入容積率）實現(xiàn)超高得房率，部分項目得房率可達或超過100%；二是引入立體綠化系統(tǒng)，使每戶擁有露臺，并且每兩層住宅設(shè)置一處空中公共平臺用作公共院落使用。而“第五代住宅”，也有人叫它平層別墅。

從第一代，筒子樓，解決的是“有沒有”的問題，鄰里關(guān)系全靠吼。到第二代，單元樓，給你關(guān)進一個鴿子籠，隱私是有了，鄰居是誰住了三年都不知道。再到第三代，也就是我們現(xiàn)在常見的小區(qū)，綠化、人車分流都安排上了，但本質(zhì)還是“鴿子籠Plus”，本質(zhì)是把人當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)件，塞進一個標(biāo)準(zhǔn)化的空間里。

所以“第四代住宅”的核心訴求是什么？是反抗。是對標(biāo)準(zhǔn)化、對鴿子籠、對憋屈生活的集體反抗。它想把別墅的體驗，強行塞進平層的身體里。這就像給一個社畜承諾，你不用996了，以后每天下午四點下班，還給你發(fā)雙倍工資。

但，你信了嗎？

一個超大陽臺，美其名曰“空中庭院”；更高的價格，就是縮減公攤；其實，這不就是加大了陽臺、露臺，縮減了公攤的高層商品房嗎？

效果圖一般是這樣的：

這樣的

是不是很動心？但細(xì)想問題也顯然不少！

首先，必須厘清一個事實，國家從未官方定義過什么是第四代住宅，這純粹是開發(fā)商為營銷造出的概念，其核心賣點，如空中庭院、立體綠化、極高的得房率，聽起來固然美好，但在樓市的現(xiàn)實土壤中，多少顯得有些水土不服。（真正的國家標(biāo)準(zhǔn)，是去年出臺的《住宅項目規(guī)范》，它的目的是劃定住宅安全的底線，確保房子安全、適老、綠色。）

而房地產(chǎn)發(fā)展到今天，地價寸土寸金，容積率居高不下。開發(fā)商在舊改項目中，扣除回遷房和保障房后，能賣錢的地塊既小又貴。所有的成本、拆遷、土地、建安、利都壓在這點地上。

在當(dāng)下這種極限求生模式下，我們難道還指望開發(fā)商學(xué)雷鋒做挑高客廳、空中花園？如果不是價格到位，開發(fā)商想的影院是如何在政策允許的范圍內(nèi)，多擠出一平米，多賣幾萬塊。

所以，當(dāng)你聽到第四代住宅時，不妨多想一下，這究竟是為了提升你的居住品質(zhì)，還是為開發(fā)商在殘酷的市場中活下去的營銷噱頭。

“高得房率”和“贈送面積”，這些售房時本就該有的正常訴求，現(xiàn)在卻變成了升級？本質(zhì)或只是將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者的障眼法而已。

此外，開發(fā)商將“空中庭院”描繪成都市人的田園烏托邦，卻對后期維護難題避而不談。以重慶國瑞·浩月府為例，項目雖配置自動噴灌系統(tǒng)，但業(yè)主仍需承擔(dān)高昂物業(yè)費，而米蘭垂直森林項目年物業(yè)費高達7000歐元，遠超普通人承受能力。

隱私問題更是致命傷。四代住宅常見的退臺式布局導(dǎo)致“樓上俯瞰樓下露臺”，開發(fā)商雖用磨砂玻璃、鋁板擋板補救，但實際入住后，晾曬衣物、家庭活動仍暴露無遺。西安某項目甚至因業(yè)主封窗改建，破壞建筑立面統(tǒng)一性，引發(fā)社區(qū)矛盾。

再深度想想，難道此前就沒有人想到“第四代住宅”這樣的類似空中花園概念嗎？這些居住體驗在國外早見怪不怪，在技術(shù)上也并非實現(xiàn)飛躍，所以答案自然是有的，但，為什么大家沒做呢？

當(dāng)下，地方政府為推進綠色建筑，允許不計容面積、放寬退距限制，而房企則借此包裝產(chǎn)品差異化，掩蓋同質(zhì)化競爭困境。

危險的是，這種政策依賴型發(fā)展不可持續(xù)。一旦政策收緊或市場降溫，四代住宅的高成本將反噬開發(fā)商。福州建發(fā)縵云等項目雖通過容積率獎勵實現(xiàn)利潤平衡，但若未來政策調(diào)整，溢價能力將迅速瓦解。而購房者手中的“生態(tài)資產(chǎn)”，可能因維護成本高、流動性差，或淪為貶值最快的“不動產(chǎn)”。

最后，開發(fā)商將“花園夢”塑造成改善剛需，是否會忽視真實的居住需求。三、四線城市客戶更看重實用面積，當(dāng)發(fā)現(xiàn)露臺不能封窗、維護成本高昂后，認(rèn)購率驟降。即便是高收入群體，面對動輒數(shù)百萬元的“生態(tài)溢價”，也會權(quán)衡性價比。你想想，你家的陽臺現(xiàn)在是封著還是開著？你又有多久沒去陽臺上感受微風(fēng)了呢？

更有甚者，部分項目為追求概念，犧牲基本居住功能。試想，如果客廳增加10平米和陽臺增加10平米，你會選哪個？

回到昆明，“第四代住宅”概念已撲面而來。率先亮相的是位于一環(huán)內(nèi)的義承·丹霞翠嶼，宣傳中提到該項目為昆明主城區(qū)首個四代建筑，把院子搬向天空，并且整個社區(qū)搭配了華為全域智能服務(wù)，園區(qū)智能機器人可提供外賣、快遞配送上門、垃圾丟棄、公區(qū)衛(wèi)生打掃等服務(wù)。

此外，邦泰滇池路項目，備案名為觀云朗月花園，該項目聲稱也將打造“第四代住宅”，基本每戶帶獨立的270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕花園陽臺。

還有旭輝代建的金樾玖璋、義承西北片區(qū)新地塊、中鐵壹號峯景新地塊、旭輝鉑宸府二期等，都計劃調(diào)整為第四代住宅，這也意味著未來昆明市場將有更多“第四代住宅”產(chǎn)品供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，至2024年3月，全國已有超過24個省份開始試點“第四代住宅”，覆蓋了全國70%以上的省份，許多城市出臺了相應(yīng)的支持政策。

2024年7月，昆明市政府發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》中提到：支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，立體生態(tài)建筑（第四代建筑）在方案設(shè)計方面給予政策支持，鼓勵企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)綠色建筑、智能建筑等高品質(zhì)多樣化的住宅產(chǎn)品。

但是，從已經(jīng)呈現(xiàn)的不少初期“第四代住宅”來看，卻遠遠沒有之前期待的那么完美。比如早在2021年，安寧吾悅廣場·吾悅院子就打造了昆明首個“第四代住宅”，據(jù)宣傳資料，該項目所有戶型均配備不計入容積率的超大露臺，上面種滿綠植。2024年6月，該項目住宅交付。

現(xiàn)場實拍是這樣的

有業(yè)主表示：“住起來其實和普通的住宅沒有什么太大區(qū)別，就是陽臺大點，可以栽種些植物。當(dāng)時買的時候也只是看中了周邊配套。”

當(dāng)然，我們應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷進化，鼓勵我們的生活居住環(huán)境不斷優(yōu)化，但是，如果只是一個營銷的噱頭和割韭菜的工具，那么，你還會上當(dāng)嗎？