內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革

中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京富力萬麗酒店舉行，主題為"內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。

舉世矚目的中國共產黨二十屆四中全會在北京勝利閉幕，公告提出"完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施；推動房地產高質量發(fā)展，加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。

　　學習貫徹二十屆四中全會精神，結合商業(yè)地產新周期下的新形勢，市場各參與方需要以更大的視角審視當下的商業(yè)地產行業(yè)。一方面，今年政府工作報告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內卷式"競爭；標志著商業(yè)辦公市場進入"以存量優(yōu)化替代增量擴張"的深度轉型期。另一方面，今天的商業(yè)辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權在企業(yè)、在消費者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　為探索并解答這些問題，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京舉行，主題為"內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。

　　中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標準化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

　　第22屆年會將聚焦宏觀經濟與商業(yè)地產、城市更新與科技賦能、營銷重構與渠道整合、園區(qū)空間與產業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運營管理與資產管理六大核心主題，設有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產業(yè)園區(qū)、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間房訊指數CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產業(yè)園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業(yè)地產金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。

　　內卷與進化的十字路口

　　今年7月1日，中央財經委員會第六次會議提出"要縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規(guī)治理企業(yè)低價無序競爭，引導企業(yè)提升產品品質，推動落后產能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認識和綜合整治"內卷式"競爭》。

所謂"內卷式競爭"，主要指的是違背經濟運行規(guī)律、低質量、同質化的過度無序競爭。"內卷式"競爭的本質是內耗。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創(chuàng)新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業(yè)鏈的生存空間。

　　全聯房地產商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱表示，對商業(yè)辦公市場來說，"內卷式競爭"主要表現在以下幾個方面，一是打"價格戰(zhàn)"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰(zhàn)"，不顧服務、品質，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"任性牌"，不考慮自身實際，在盲目跟風追逐行業(yè)所謂熱點中"卷"。

　　對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產業(yè)園，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應過剩造成的惡性競爭。

　　商業(yè)辦公市場無論應對短期壓力，還是把握長期機遇，保持進化保持創(chuàng)新都是唯一的出路。如果商業(yè)地產企業(yè)仍沉迷于價格戰(zhàn)，試圖通過"低成本、低品質"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產品落后"的惡性循環(huán);反之，若能聚焦綠色、品質、AI等核心產品，持續(xù)提升產品附加值，不僅能規(guī)避內卷，還能在市場競爭中占據主動。

　　中國目前不缺寫字樓也不缺產業(yè)園，但缺"好商辦"、"好園區(qū)"。"好商辦"、"好園區(qū)"就是要引導寫字樓產業(yè)園從舊范式轉到新范式，達成供應結構與需求結構的適配。產能去化+產品進化，正是突破內卷保持進化的范式變革路徑。

　　商業(yè)辦公的范式變革

　　隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供需兩側共同發(fā)力，一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產業(yè)園開始進入平臺整理期。租金及售價在一段時間內相對平穩(wěn)，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于商業(yè)辦公市場的基本面在一個區(qū)間內受到需求端投資意愿支撐，同時受到業(yè)績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應端新房市場包括更新改造產品大幅放量，市場需要時間進行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產生了一定的影響。

　　根據房訊指數CORC統計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點下跌15%-20%。各項數據表明商業(yè)辦公市場仍在調整階段，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。

今天的商業(yè)辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權在企業(yè)、在消費者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　如何突破內卷，保持進化，開啟商業(yè)辦公的范式變革？

　　劉凱明確表示，2025年商業(yè)辦公市場的內卷化特征，既是商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉型升級的起跑線，更是范式變革轉換期。當前商業(yè)辦公行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉換過程中，意味著舊范式價值觀和方法論的全面重構和顛覆；新范式從提供辦公空間向價值創(chuàng)造演進，全方位重構運營與服務邏輯。

　　同時，今年以來，我們已經看到商業(yè)地產開發(fā)、投資、運營和服務企業(yè)正在集體"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發(fā)力公募reits，或更新迭代明星產品線，或緊加快調改節(jié)奏，或緊抓流量密碼打造非標商業(yè)新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供求兩端持續(xù)發(fā)力，在新舊發(fā)展范式轉換的重要時刻，站在"內卷"與"進化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進化。

　　面對未來的挑戰(zhàn)與機遇，我們唯有沉下心來突破內卷保持進化，用產品力和運營力把行業(yè)重新做一遍，以創(chuàng)新驅動范式變革，用實際行動學習貫徹二十屆四中全會精神，攜手推動商業(yè)地產高質量發(fā)展。

　　12月北京，商辦精英，全聯共識。齊聚一堂的商業(yè)地產開發(fā)商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商以及政府商會協會領導等行業(yè)大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業(yè)地產行業(yè)包括寫字樓、產業(yè)園、城市更新、購物中心等熱點板塊，就行業(yè)發(fā)展、樓宇經濟、園區(qū)經濟、運營管理、資產管理、綠色低碳、數字化與ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商業(yè)地產歷史軌跡推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展，共同開啟商業(yè)地產進化新周期。

　　在此，組委會誠摯歡迎全國各有關政府機構、房地產企業(yè)、金融機構、產業(yè)鏈單位、商協會組織和媒體機構等贊助支持、演講、參會、參展及發(fā)布最新成果。

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