“酒店+公寓”的雙品牌，真能做到“長短租”通吃么？

圖源：pexels

近日，雅閣酒店集團在廣東河源連平縣簽約“雅閣酒店+澳斯特公寓”項目。這一雙品牌組合，瞄準商務與長住需求。

同一物業內，既提供更舒適的酒店服務，又能擁有更符合生活方式的旅居氛圍——無形間，這在倒逼酒店行業持續產品創新。

《酒管財經》注意到，從萬豪到嶺南，再到雅閣等，“酒店+公寓”的雙品牌之風越刮越兇。

這也讓行業思考：

當酒店競爭邁入存量博弈的白熱化階段，公寓市場隨著多元消費需求日趨成熟，“酒店+公寓”雙品牌模式，能否真的做到“長短租”通吃？

當酒店行業進入“大亂燉”

今年10月，雅閣酒店集團宣布以雙品牌模式正式簽約廣東河源連平縣，瞄準粵港澳大灣區外溢的商務與長住需求。

廣東河源連平雅閣酒店（左）廣東河源連平澳斯特公寓（右）

據了解，該項目是“雅閣酒店+澳斯特公寓”雙品牌，約有126間酒店客房及54套服務式公寓。

其中，雅閣酒店定位高端商務，配套會議、宴會、餐飲及娛樂設施；澳斯特公寓主打簡約長住，面向企業高管與旅居家庭。

雅閣酒店集團表示，雙品牌可共享客流與配套，提升資產收益，該模式已在浙江溫嶺、清遠等地復制。

其實，雅閣酒店集團的雙品牌模式并非孤例。

萬豪在廈門、蘇州等地打造“麗思卡爾頓酒店+萬豪行政公寓”組合，共享25米恒溫泳池、宴會廳等設施；

嶺南的“嶺南東方酒店+嶺居創享公寓”組合，酒店以嶺南園林設計與粵式餐飲為特色，公寓則配備共享廚房、嶺閱圖書館等社交空間；

“深圳瑞吉酒店+瑞灣府行政公館”組合，華僑城與萬豪合作開發的超高層綜合體，住戶可享受酒店泳池、餐飲等配套，同時擁有獨立出入動線，兼顧私密性與高端服務。

那為什么酒店集團會從單兵作戰改為抱團合作？為什么雙品牌酒店會越開越多？

一方面，酒店正面臨供大于求的存量競爭；另一方面還要積極探索新增量。

因此，無論是國際酒店集團還是國內酒店集團，都需迅速找到一片熱土去拓展市場。

而商務客群、家庭游客、年輕旅行者的消費需求分化，傳統酒店很難覆蓋更多人群、滿足用戶的多元化需求。

圖源：智研咨詢

與此同時，有數據顯示，2024年中國酒店式公寓新增套數將增長至35.5萬套，租金規模將增長至2079.8億元。未來，中國酒店式公寓市場將繼續保持高速增長。

顯然，“酒店+公寓”的雙品牌戰略更容易形成協同效應，也可提高相應品牌的曝光度及市場占用率，無疑被酒店行業視作占據市場的利器。

目前，市面上常見的的雙品牌組合模式有：

“酒店+公寓”的混搭；

“高低配”的酒店品牌搭配；

而在具體實踐路徑中，國際品牌和本土品牌的混搭同樣較為常見。

實際上，不論是“酒店+酒店”，還是“酒店+公寓”的組合，其背后原因無非就是迎合消費者多樣化住宿需求、降低開發和運營成本。

值得一提的是，隨著市場化細分和競爭加劇，未來或有更多超越雙酒店品牌之外的產品集群涌現，酒店業真正進到了“大亂燉”時代。

酒店+公寓，好處在哪

同為雙品牌組合，為何“酒店+公寓”的形式在這兩年也逐漸多了起來？相比“酒店+酒店”的同業態細分，其又有何優勢？

簡單來說，“酒店+酒店”是在同一池子里分蛋糕，而“酒店+公寓”是同時挖兩個池子的水。

前者可以優化短住市場的收益，后者則能開拓長住市場的新需求。

另外，“酒店+公寓”通過業態互補解決了“酒店+酒店”無法突破的3大痛點：

首先，從淡旺季角度來看，“酒店+公寓”組合模式不是把雞蛋放在一個籃子里，而是在客源上實現互補。

“酒店+酒店”是一個業態內的細分，會同步受淡旺季、政策、突發事件等影響，收益波動較大。

就像旅游城市中“高端酒店+經濟型酒店”的組合模式，在旺季時二者都滿房，淡季時則會一起閑置。

而“酒店+公寓”的組合模式中，公寓作為長租業態，能提供固定現金流，在一定程度上可以對沖酒店的短期波動。

其次，從客群單一角度來看，“酒店+公寓”組合模式實現了全周期覆蓋。

“酒店+酒店”模式的互補，仍局限于1-7天的短期住宿；而“酒店+公寓”則能覆蓋、觸達更廣泛的客群。

比如萬豪的“麗思卡爾頓+萬怡”，二者都服務商務差旅客，只是消費檔次不同，客群范圍被鎖定在短期出行；而“酒店+公寓”的組合模式，既能承接旅游、商務短租客，又能服務企業外派員工、創業者等長住客，客群覆蓋范圍是前者的2-3倍。

最后，從坪效角度來看，“酒店+公寓”組合模式中，淡季酒店空房時，公寓的長租客已鎖定房間（如企業簽約整層給員工），空間利用率始終保持80%以上。

總之，“酒店+公寓”戰略的本質是1+1>2。既解決了單一酒店淡旺季波動大、客群范圍窄的痛點，又能通過客戶轉化與資產高效利用，提升長期收益。

“酒店+公寓”能否成為“新標配”？

盡管“酒店+公寓”雙品牌戰略在市場互補等方面優勢明顯，但在實際運營中也面臨多重挑戰，最大的難題是如何避免品牌之間的內部競爭，實現真正的互補？

一方面是管理復雜度增加，在服務標準與人員管理上都存在顯著差異。

酒店的服務標準與公寓的服務邏輯存在差異。比如酒店24小時客房服務強調及時響應，而公寓會組織社區活動，則更注重個性化服務；

酒店員工具備高流動性、高強度服務能力，而公寓員工則更需要穩定性、維護客戶黏性。

另一方面則是成本控制難度加大，初期投入與后期維護壓力并存。

同一物業內實現“酒店+公寓”功能分區，需結構性改造，投入成本高昂；雙品牌需平衡高毛利短租與穩收益長租，但實際操作中可能顧此失彼。

例如，某項目因酒店客房隔音差，長租客在社交媒體抱怨“居住體驗像快捷酒店”，導致公寓在長租平臺評分從4.8降至3.5，續租率下降。

山東煙臺天馬雅閣公寓 圖源：雅閣酒店集團

最為關鍵的一點則是品牌定位風險，高端與中端組合易引發價值稀釋。

若酒店與公寓定位差異過大，如高端酒店+中端公寓，可能導致客群認知混亂。例如，某“高端公寓+中端酒店”項目中，部分商務客因公寓大堂與酒店共享，誤認為公寓是酒店的“附屬產品”，愿意支付的租金比公寓低15%-20%。

“要避免同質化內卷。這一點，對于雙品牌模式而言，尤其重要。”一位酒店行業分析師指出。

此外，雙品牌在實際落地時，還需考慮市場需求波動、政策合規風險、運營效率損耗等多方面因素，若無法有效整合資源，雙品牌可能淪為“酒店不酒店、公寓不公寓”的四不像，反而放大單一業態的缺陷。

簡而言之，“酒店+公寓”雙品牌戰略的劣勢本質上是協同效應與差異化運營的矛盾。要化解這些風險，還需做到：

物理與管理雙隔離：如分設獨立大堂、獨立運營團隊，避免直接沖突；

政策前置合規：在項目規劃階段即咨詢消防、稅務等部門，確保證照齊全。

酒店集團的品牌戰爭正在升級。從單一品牌孤軍奮戰，到雙品牌出擊，再到長短租項目協同，酒店業尋找增長點的觸角已伸向每一個細分市場。