中海、越秀，掉入“熱地陷阱”

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最近，朝陽的一個高端盤中海萬吉玖序，爆出網簽注水：在6-9月這三個月里，萬吉玖序的網簽不增反減，網簽套數從169套降到了120套，令人震撼！

要知道，萬吉玖序總共也就300多套房子，如今退房一下子退了近6分之1，如此巨量的退房，顯然是有組織有目的清退。

當初網簽有多風光，現在清退就有多狼狽。

萬吉玖序 這個項目，其實是中海新城對標中建智地拿地打包模式， 在2024年11月底以153.16億打包拿下的酒仙橋、朝陽港、小紅門三宗地，其中酒仙橋地塊就是現在的萬吉玖序。

這個項目開盤當日的官宣數據是非常搶眼的，記得當時認購了332套房源，銷售金額約63.7億。它對標的也是中建智地的明星項目北京宸園。只是當大家以為萬吉玖序會像北京宸園一樣很快售罄的時候，卻沒想到市場變化會如此之迅速。

為什么？因為在北京宸園之前，朝陽主推的是奶西、東壩等邊緣性地塊，超過10萬+的項目，只有太陽宮的中建玖合府（由于中建玖合府倒掛，當時很多購房者買不到）。

所以從酒仙橋開始，朝陽的存量高凈值客戶才真正得以釋放。北京宸園因為入局早有先發優勢，目前已經清盤。而萬吉玖序開始也賣得不錯，但因為此時高凈值群體已經被北京宸園洗了一遍，后面就不行了。

因此 萬吉玖序 的問題也出在這里——高端客戶群體數量不足，北京宸園把朝陽高端客群基本吸納殆盡，后續需求乏力。為了保持高端形象， 萬吉玖序 不得不沖網簽銷量、博個銷冠美名。

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除了 萬吉玖序 ，北京的很多高端盤，如中海麗金府、麗澤壹號院，也是因為購買力不足或購買力被其他樓盤先一步吸納，結果陷入“熱地陷阱”。

什么是“熱地陷阱”？就是開發商拿地前，所有人都很青睞的地塊，在拿地后，項目銷量卻非常不符合預期。

這其中最典型的案例，莫過于以“精準拿地”著稱的越秀，在四季青打造的香山樾。

還記得，香山樾地塊在土拍時，真可謂萬眾矚目。為了搶地，越秀董毅還專門 帶著一個印著“大吉大利”的紅袋子，最后才在搖號環節成功中獎；當時甚至還有八卦流傳，為了搶這塊地，有其他開發商專程跑去了潭柘寺上香。

而越秀在奪得項目開發權之后，也對香山樾項目寄予厚望。畢竟在此前，越秀北京的管理層幾乎沒有操盤過單價10萬+以上項目，同時越秀也沒有海淀區高端項目的資源累積。越秀希望能通過這個項目，在大賣的同時，樹立起口碑。

但很可惜，香山樾440套房，2023年下半年首開，官宣賣了285套，如今過去整整兩年，仍然只有300多套網簽，還有100多套在售。

也正因為如此，有市場人士猜想，和香山樾地段極其相似的璞樾，會是第二個香山樾嗎？

是啊，單從地段來說，璞樾所在的朝青板塊，確實跟四季青非常相似：兩者都是北京老牌豪宅區，周邊近10年來都沒有新項目，只有一些老舊二手房，積存了大量改善需求。且整個板塊界面交通、配套完善，二手房價長期處于所在區的準一線梯隊，等等。

按正常思維邏輯，這兩個項目板塊內長期沒有新項目，會積存一些改善需求，會大大刺激板塊內的新房銷售；

但實際上，由于板塊長期沒有新項目，板塊內的房源基本沒有置換過，這里的一手房業主們買入時間是很久以前買的，買入成本是很低的，大多幾千到幾萬塊錢一平。

當樓市上漲，這些老業主們可以保持“兀自巋然不動”，但當樓市進入下行通道，這些業主們就可能不計成本砸盤了——最有代表性的是萬柳，萬柳光大花園就是因為原始老業主砸盤，結果直接從十幾萬一平干到八萬一平。朝青板塊華紡易城、潤楓水尚，四季青的四季香山、和泓四季等，也都是老業主們在砸盤。

所以，老業主砸盤，一方面拉大了新房和二手房的價差，另一方面，老業主砸盤說明已經不看好這個板塊的發展，真正愿意出手的購買力反而在萎縮。在這樣的情況下，香山樾又如何能速賣呢？

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“好地供不盡，春風吹又生”。隨著北京第六、七、八輪供地，朝陽、海淀又出了不少好位置地塊。

比如第六輪的呼家樓、太陽宮，第七輪的永安里、松榆里地塊，地塊熱度和接受度完全不輸酒仙橋和黃杉木店，其中太陽宮地塊和呼家樓地塊更是一個比一個強，朝陽樓市可以說是從來沒有這么熱鬧過。

那么，這些呼聲高的地塊，開發商拿到手后就一定會熱銷嗎？

依我看，除了太陽宮、上地等絕對稀缺的地塊，其他地塊未必會熱銷。

原因很簡單，這些素質一般的“好地塊”供應越多，購買力就越被稀釋。

事實上，當前的北京樓市，一些不熱門的地塊，或者整體看起來不在城六區但卻是區域中心的地塊，如通州中建運河玖院、招商攬閱雙子，門頭溝的電建華曦府，反而會實現真熱銷。