問渠人物 | 趙秀池：原拆原建難以完全替代地產開發

日前，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》中“支持老舊住房自主更新、原拆原建”的表述，引發社會廣泛關注。

城市更新模式逐步從政府主導轉向居民自治與市場參與協同，原拆原建成為老舊住房改造的重要路徑。

隨著政策支持力度加大，杭州、上海、廣州等多地已陸續推出創新實踐。而在具有風向標意義的北京，首個“原拆原建+平房上樓”改造項目馬家堡路68號院2號樓，經過近兩年的建設、搖號、選房等工作后，也預計于今年10月底回遷。　

“原拆原建”陸續落地，給房地產帶來哪些經驗與啟示？是否會成為城市更新模式的主流？抑或成為未來房地產發展的新方向？本期《問渠人物》專訪了首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池教授，就上述問題進行分析解讀。

鳳凰網：“原拆原建”模式可以理解為新一輪棚改、舊改嗎？

趙秀池：首先，出資方有區別，棚改和舊改都是由政府主導，而原拆原件則是居民出資為主，政府補貼市場參與為輔。

此外，形式也有區別，棚改拆遷重建，統一安置，往往通過增加容積率、出讓土地實現資金平衡；舊改不改變主體建筑結構，側重“打補丁”“補短板”，改善基本居住功能。

原拆原建則是在原有小區土地上重建，以原地址、原住戶、原地塊、原面積為特點。

正是由于出資方式的差異，雖當前政策導向支持原拆原建，未來會漸進性推廣，但由于不能擴容、缺乏資金來源等，推廣難度較大。

鳳凰網：在城鎮化增速放緩、土地財政依賴度下降的背景下，原拆原建能否有效激活存量住房市場？

趙秀池：原拆原建可以通過提升老舊住房的品質和價值，有效激活存量住房市場。推動房地產業“增量擴張”轉向“存量激活”，通過適老適幼化等增值服務實現項目的可持續運營。

原拆原建以居民為主導，采取居民自籌資金方式，會減少地方財政的支出，減少地方財政壓力。將促進房地產行業從增量開發向存量改造的轉變。原拆原建也會帶動教材、建筑、家居、裝修、裝飾、物業管理等上下游產業鏈的需求，推動相關行業發展。

鳳凰網：長期前景來看，結合人口老齡化、城鎮化率下降等趨勢，原拆原建會成為老舊住宅更新的主流嗎？

趙秀池：結合人口老齡化、城鎮化率增速下降等趨勢，原拆原建將是房地產業轉型的一個重要方向。尤其在老城和人口凈流出城市，會成為一個城市更新的核心方向。

由于存在資金籌措困難、不能擴容實現資金平衡等，難以完全替代傳統開發模式，但作為傳統開發模式的補充，未來潛力還是很大的。

鳳凰網：您怎么看2026年的房地產趨勢？

趙秀池：房地產是宏觀經濟的晴雨表，房地產市場和形勢也會伴隨宏觀經濟波動而波動。2026年有望在一系列有利于房地產市場利好的調控政策疊加下，市場信心會不斷恢復，剛需、改善性等多元化住房需求將得以釋放，伴隨著宏觀經濟的好轉，房地產市場有望出現止跌回穩的跡象。