水司樓之后，格美還要接多少盤？

格美集團(tuán)（含格林酒店集團(tuán)）近年來頻頻在主業(yè)之外出招，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。

繼餐飲連鎖和文旅康養(yǎng)等跨界投資后，格美又將目光投向重資產(chǎn)大項(xiàng)目，不僅此前接手改造了貴州獨(dú)山著名的爛尾建筑“水司樓”，將其變身為度假酒店；

并且最近斥資13.1億收購上海房企陽光城的總部大樓，計(jì)劃改造成集商業(yè)、辦公和酒店于一體的綜合體。這一系列大動(dòng)作背后，格美究竟在下怎樣的一盤棋？

貴州獨(dú)山縣水司樓

主業(yè)承壓，數(shù)據(jù)現(xiàn)頹勢(shì)

格林酒店集團(tuán)公布的最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)表明，其主營(yíng)酒店業(yè)務(wù)正面臨增長(zhǎng)乏力的壓力。截至2023年底，格林酒店在營(yíng)門店4238家，僅比上年增加179家。

門店數(shù)量增幅寥寥且結(jié)構(gòu)失衡，主力經(jīng)濟(jì)型品牌格林豪泰門店數(shù)不增反降（從2022年的2226家降至2023年的2220家），新增門店主要來自更低端的貝殼等微型品牌。

同期餐飲板塊門店從261家驟減至194家，其中大娘水餃門店數(shù)曾高達(dá)450家峰值，如今僅剩160余家，顯示其餐飲業(yè)務(wù)大幅收縮。

格林豪泰酒店

2024年以來，這種疲態(tài)更為明顯：2024年第三季度格林酒店?duì)I收僅3.57億元，同比下滑22.5%，當(dāng)季歸母凈利潤(rùn)約0.66億元，較上年同期大幅縮水。

同時(shí)，公司平均房?jī)r(jià)和入住率有所下滑，2024年中期每間可用客房收入（RevPAR）僅為125元，同比下降近11%。

種種跡象表明，格美的主營(yíng)酒店業(yè)務(wù)在經(jīng)歷短暫反彈后再次承壓，無論規(guī)模增長(zhǎng)還是單店業(yè)績(jī)均落后于華住、錦江、亞朵等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

在國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)版圖中，格林酒店集團(tuán)雖靠門店數(shù)量仍躋身前五，但與頭部企業(yè)在營(yíng)收規(guī)模、利潤(rùn)率和RevPAR等指標(biāo)上的差距正不斷拉大。

造成主業(yè)乏力的深層原因，一方面在于格美過度依賴低端經(jīng)濟(jì)型酒店，品牌升級(jí)不力。

格林酒店集團(tuán)中檔品牌（如格林東方等）發(fā)展停滯，門店長(zhǎng)期徘徊在200家左右，中高端酒店占比不足一成。高端市場(chǎng)未能突破，反而在下沉市場(chǎng)擴(kuò)張更多低價(jià)加盟店。

另一方面，格美管理層在酒店主業(yè)上投入精力有限、多品牌精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力薄弱。創(chuàng)始人徐曙光高度控股（持股88.7%，投票權(quán)93.2%），公司帶有濃厚的家族色彩和“一言堂”色彩，缺乏職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)支撐，這在一定程度上削弱了企業(yè)創(chuàng)新和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力。可以說，主業(yè)失速的隱憂已為格美敲響警鐘。

格美旗下大娘水餃品牌

跨界投資版圖：從餐飲連鎖到文旅康養(yǎng)

主業(yè)遇瓶頸之際，格美集團(tuán)這些年在多元化投資上動(dòng)作頻繁，甚至一度給業(yè)界留下“不務(wù)正業(yè)”的印象。早在2017年，格美就開始了跨界收購之路：當(dāng)年4月，格林豪泰出手接盤了已走下坡路的知名餐飲連鎖“大娘水餃”。

然而餐飲并非格美所長(zhǎng)，接盤后大娘水餃的頹勢(shì)不但未能扭轉(zhuǎn)，反而繼續(xù)惡化：到2021年底門店僅剩297家（含160家自營(yíng)和137家加盟），相比2013年減少超過150家。

2022年，格美干脆以約3.998億元的價(jià)格將大娘水餃從控股股東處收購至上市公司麾下，實(shí)現(xiàn)了一次“左手倒右手”的資本騰挪。

除了大娘水餃，格美近年來還涉足或投資了多個(gè)餐飲品牌，包括鹿港小鎮(zhèn)、家有好面、避風(fēng)塘、蜀江烤魚、重慶老灶火鍋、巴貝拉、御蒸籠等。

然而這些餐飲項(xiàng)目大多雷聲大雨點(diǎn)小。消費(fèi)者對(duì)大娘水餃“價(jià)高質(zhì)次”的抱怨使其客流銳減，品牌輝煌不再；其它餐飲投資也并未給格美帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，反而分散了管理資源。

到2023年底，格美系餐飲門店驟降至194家（其中大娘水餃162家），較上年凈減少64家。餐飲版圖急劇收縮佐證了跨界經(jīng)營(yíng)難度：格美從酒店業(yè)跨入餐飲業(yè)，始終更像財(cái)務(wù)投資者而非深耕運(yùn)營(yíng)的行家。

在酒店主業(yè)之外，格美的投資觸角同樣四處延伸。2017年，格林豪泰與境外基金聯(lián)合注資1.5億元入股經(jīng)濟(jì)型連鎖逸柏酒店集團(tuán)。

2019年1月，格林酒店集團(tuán)宣布收購雅閣酒店集團(tuán)的股權(quán)，成為其主要股東。

雅閣旗下酒店

但此后雅閣酒店與格美之間的協(xié)同效應(yīng)始終不明朗，企查查顯示格美控股雅閣60%股權(quán)，而今年六月，中旅酒店宣布戰(zhàn)略投資雅閣，讓這里面的厲害關(guān)系不明所以。

同樣在2019年，格美還出資收購了都市酒店集團(tuán)70%股權(quán)，與主攻三四線城市的尚美系展開合作。然而短短幾年后，這樁聯(lián)姻又悄然生變。

2023年初，南方國(guó)資嶺南集團(tuán)宣布接盤都市酒店70%股權(quán)，格美當(dāng)年的投入已黯然退出。

此外，格美曾于2019年認(rèn)購了開元酒店（港股01158）的IPO股份約4.95%，但2021年開元酒店私有化退市，格美所持股份一并被收購。

可以看到，格美在酒店板塊的多起投資最終收效甚微，逸柏、雅閣未能給主業(yè)帶來實(shí)質(zhì)助力，都市酒店和開元酒店則已先后退出舞臺(tái)。格美熱衷于通過參股并購擴(kuò)充版圖，但在后續(xù)整合運(yùn)營(yíng)上往往后勁不足。

格美甚至涉獵過文旅和康養(yǎng)領(lǐng)域。2021年，格美集團(tuán)曾與湖北中青旅簽約組建格美中國(guó)文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，高調(diào)宣布擬投資40億元打造中國(guó)文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。

這一計(jì)劃號(hào)稱融合旅游、文化和養(yǎng)老養(yǎng)生，但迄今鮮有下文，項(xiàng)目大概率已胎死腹中。

當(dāng)年中國(guó)文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群簽約儀式（左五為格美集團(tuán)董事長(zhǎng)徐曙光）

這些跨界投資不僅未能形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，反而分散了公司對(duì)主業(yè)的關(guān)注和資源投入。正因如此，格美集團(tuán)一度被調(diào)侃為“不務(wù)正業(yè)”。主業(yè)尚未夯實(shí)，就忙于講多元化故事，給自身經(jīng)營(yíng)埋下隱患。

重資產(chǎn)布局背后的邏輯與挑戰(zhàn)

如今，格美集團(tuán)的不務(wù)正業(yè)再次升級(jí)，開始大舉布局重資產(chǎn)酒店項(xiàng)目，試圖在中高端市場(chǎng)打一場(chǎng)翻身仗。

其中最引人注目的是對(duì)貴州獨(dú)山“天下第一水司樓”的改造：這個(gè)曾因盲目舉債2億元而爛尾的地標(biāo)建筑，在格美的參與下涅槃重生為高檔度假酒店——紫林山豪利維拉酒店，并于2025年“五一”正式開業(yè)迎客。

水司樓現(xiàn)狀

貴州獨(dú)山縣地標(biāo)“水司樓”在荒廢多年后被格美集團(tuán)打造成紫林山豪利維拉度假酒店，成為當(dāng)?shù)貦n次最高的豪華酒店之一。

據(jù)媒體報(bào)道，該酒店建筑面積約7萬平方米，共24層、376間客房，配備健身房、泳池、水療中心等完善設(shè)施。

今年國(guó)慶黃金周是酒店開業(yè)后的首個(gè)長(zhǎng)假，高級(jí)房型一度售罄，行政豪華套房假期價(jià)格高達(dá)3688元/晚，目前普通房型在360-600元不等。

這座曾經(jīng)的“天下第一爛尾樓”如今作為五星級(jí)度假酒店重新開張，可謂話題十足。

然而值得注意的是，紫林山豪利維拉酒店實(shí)際上由當(dāng)?shù)貒?guó)企主導(dǎo)投資建設(shè)，格美集團(tuán)則通過旗下格林豪泰酒店（中國(guó)）有限公司參與運(yùn)營(yíng)和管理。

格美方面甚至將其定位為集團(tuán)旗下“國(guó)際奢華度假酒店陣容”的一員，希望借此打開高端市場(chǎng)局面。

對(duì)格美而言，改造水司樓項(xiàng)目既是一次品牌躍升嘗試，也是一次重資產(chǎn)運(yùn)作的試水：借助政府力量低成本承接爛尾資產(chǎn)，再注入自身酒店管理輸出，獲取品牌影響力和潛在收益。

幾乎同時(shí)，格美集團(tuán)在一線城市也有大手筆動(dòng)作。今年國(guó)慶前夕，陽光城集團(tuán)沉寂兩年的上海濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓（陽光城前總部大廈）終于找到買家。格美集團(tuán)以13.1億元競(jìng)得了這棟江畔寫字樓。

該物業(yè)建筑面積4.77萬平方米，地處上海楊浦區(qū)濱江地帶，一線黃浦江景觀，原為陽光城集團(tuán)于2017年入駐的總部辦公大樓。

該樓外部景觀

由于陽光城債務(wù)違約，這棟大樓自2024年以來五次流拍，起拍價(jià)從最初的21億元降至今年9月的11.3億元，最終由格美在第5次拍賣中接盤，成交價(jià)較首拍價(jià)打了約六折。

可以說，格美以“撿漏價(jià)”獲得了一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。市場(chǎng)消息稱，格美集團(tuán)計(jì)劃將此濱江物業(yè)改造為集市集、總部辦公和酒店業(yè)態(tài)于一體的復(fù)合綜合體。

有人猜測(cè)，這棟大樓未來可能成為格美自身的上海總部基地。格美押注該項(xiàng)目，一方面看中其地段和資產(chǎn)價(jià)值，另一方面或意在通過自持物業(yè)進(jìn)軍高端商務(wù)酒店領(lǐng)域，提升格美集團(tuán)在長(zhǎng)三角核心城市的布局。

相比以往輕資產(chǎn)加盟模式，此舉代表格美向重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邁出重要一步。

格美大舉投入上述重資產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略意圖何在？透過現(xiàn)象可窺見以下邏輯。通過低價(jià)抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，謀求資產(chǎn)升值與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

當(dāng)前酒店業(yè)和地產(chǎn)界正經(jīng)歷整合洗牌期，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因資金鏈斷裂陷入困境。格美用相對(duì)低廉成本獲取了獨(dú)山水司樓和上海濱江廣場(chǎng)這類高潛力資產(chǎn)。

通過改造運(yùn)營(yíng)，這些資產(chǎn)未來增值空間可觀，有望給格美帶來資本收益。

同時(shí)，自持物業(yè)能夠強(qiáng)化格美對(duì)項(xiàng)目的掌控力，補(bǔ)足過去輕資產(chǎn)模式下對(duì)高端產(chǎn)品欠缺的短板。

其二，借重資產(chǎn)項(xiàng)目提升品牌層次，進(jìn)入中高端賽道。無論是山間奢華度假酒店，還是都市江景綜合體，都是格美過去從未涉足的高端業(yè)態(tài)。

將“天下第一水司樓”打造成五星酒店、在上海核心地段擁有自家物業(yè)，有助于改變外界對(duì)格美只會(huì)做經(jīng)濟(jì)型酒店的刻板印象，提升格美品牌的溢價(jià)能力。

格美甚至引入國(guó)際酒店元素（如紫林山酒店冠以“Holiday Villa”度假品牌），試圖對(duì)接更高端客戶群，探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

然而，格美的這場(chǎng)“大戲”也面臨重重挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，需要理性審視。重資產(chǎn)項(xiàng)目投入巨大。

上海濱江廣場(chǎng)

上海濱江廣場(chǎng)成交價(jià)高達(dá)13.1億元，“水司樓”改造也非小數(shù)目。以格美目前的盈利規(guī)模和現(xiàn)金流，持續(xù)投入和運(yùn)營(yíng)這些項(xiàng)目將使資金鏈承壓。如果項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)或回報(bào)不及預(yù)期，資金緊張狀況恐加劇。

其次、重資產(chǎn)布局可能進(jìn)一步分散管理層對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店主業(yè)的關(guān)注。當(dāng)前格林酒店核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)停滯，若不能盡快提振，中低端板塊的疲軟將拖累整體業(yè)績(jī)。在主業(yè)尚未走出困境之時(shí)押注重資產(chǎn)，高風(fēng)險(xiǎn)下需要平衡主業(yè)與新項(xiàng)目的投入。

并且、格美旗下品牌長(zhǎng)期定位中低端，缺乏經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店的經(jīng)驗(yàn)和口碑積累。即使硬件上建成豪華酒店，要真正吸引高端客群、提供與國(guó)際五星品牌比肩的服務(wù)體驗(yàn)，并非易事。品牌溢價(jià)不足將限制這些項(xiàng)目的盈利能力，考驗(yàn)格美的運(yùn)營(yíng)水平。

還有核心一點(diǎn)，高度集中的股權(quán)結(jié)構(gòu)和“家長(zhǎng)制”管理風(fēng)格，導(dǎo)致格美組織能力相對(duì)單薄。

面對(duì)體量龐大且復(fù)雜的重資產(chǎn)項(xiàng)目，格美現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)能否駕馭？從施工改造到后期運(yùn)營(yíng)，都需要專業(yè)人才和現(xiàn)代化管理體系支撐，這是格美以往的弱項(xiàng)。

在目前，外部宏觀經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)走勢(shì)存在不確定性。如果消費(fèi)復(fù)蘇不如預(yù)期，高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又持續(xù)加劇，新開業(yè)的項(xiàng)目業(yè)績(jī)可能不達(dá)標(biāo)。

另外，陽光城大樓項(xiàng)目本身還涉及法律糾紛和資產(chǎn)清退等遺留問題，處理不當(dāng)亦會(huì)影響改造進(jìn)度。

格美旗下中端酒店格林東方酒店

結(jié)語

所以，不務(wù)正業(yè)的格美押下重注，籌劃著一場(chǎng)跨界與轉(zhuǎn)型的大戲。重資產(chǎn)布局映射出其求變的野心，試圖通過資產(chǎn)收購和高端突破，打開增長(zhǎng)新局面。

甚至為公司未來的資本運(yùn)作創(chuàng)造條件（據(jù)傳格美管理層曾探討私有化退市的可能性）。然而商場(chǎng)終歸要回歸商業(yè)本質(zhì)。

對(duì)于格美來說，如何穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)型酒店基本盤、提高自身經(jīng)營(yíng)內(nèi)功，仍是決定成敗的關(guān)鍵。

倘若主業(yè)不振、資金見底，再多華麗的“布局”也可能淪為空中樓閣。這場(chǎng)大戲最終能否如愿落幕，考驗(yàn)著格美掌舵者的智慧和定力。

酒店運(yùn)營(yíng)是場(chǎng)長(zhǎng)期主義的修行，聚焦主業(yè)、回歸專注才是企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青之道。