突發，最新的放水數據現向下拐點，樓市轉折點還要熬多久

9月的最新金融數據已發布，我們對數據簡單點評一下。

1 M2的萬得一致預期為8.51%，實際8.4%，且去年定調貨幣寬松后，首次遭遇拐點向下。如下圖：

2 M1雖然大漲7.2%，但主因去年 手工補息導致的低基數，以及今年9月股市進入震蕩導致資金回流居民所致。我盲猜下個月可能會看到M1增速的拐點。

以上兩點簡單說明，大家懂得就好（可參考2009貨幣寬松定調下M2見頂后股市的走勢，此條僅為貨幣寬松角度對股市影響的刻舟求劍）。但不能排除后續還有新的貨幣寬松政策。

然后我們來說下居民信貸和房價。

依照慣例，我們先上房價和居民債務的關系圖。

如上圖，是近20年，居民新增貸款和房價的關系圖。 居民債務周期就是房價周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（點擊： ）。

其底層邏輯，我們過去解釋過，就是成交量并非房價漲跌的前瞻指標，因為成交量上漲可能是因為以價換量（股市稱為放量下跌）導致，而只有居民債務數據才能精確的提前預測房價漲跌。

其邏輯鏈條是：

通過居民新增債務判斷樓市為凈買入或凈賣出，從而推斷出潛在庫存增加或減少（這里的潛在庫存和中介掛牌數據是根本不同的兩回事），進而影響到房價漲跌。

凈買入和凈賣出的判斷邏輯如下：

任何一個成交，一定有一個買方，一個賣方。如果說買方是看多所以買入，那是不是說賣方都是看空呢？或者說，既然買方和賣方數量對等，是否可以說，有多少買入的看多方，就有多少賣出的看空方呢？

當然不是！

這背后的秘密，就隱藏在我們上面說的居民新增貸款數據里。

比如，A把房子賣給B，作價100萬。雖然B是看多所以買入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣出獲得100萬后，再買入200萬的房子，并增加100萬的負債。

從這里我們可以看到，買賣雙方都是看多。只是一個是新買入，一個是置換。而置換鏈條傳導的終端，就是新房。

新房是凈賣出，但賣出新房的開發商并不是因為看空所以賣出，而只是為了賺錢。

也就是說，盡管市場上買方和賣方的數量必然相等，但也會出現大多數人看多或者大多數人看空的情況。

那么問題來了，怎么判斷大多數人看多還是看空？

答案是居民新增債務，因為只有在大家看多時，才會盡可能利用債務去持有房產，這樣在房價上漲時，才會賺更多錢。這種情況在數據上的體現，就是居民新增貸款大漲。

反之，當大家看空，就會賣出多余房產減少債務。比如失業者的向下置換，向下置換者雖然也有買入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

這種情況下，買方買房雖然新增了貸款，但賣方賣房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務的轉嫁，也就是賣家把債務轉嫁給買方，而居民總債務并未增加。體現在數據上，就是居民新增貸款不斷創下新低。

因此，居民新增債務的多少，反映了居民整體對樓市的凈買入程度，而這才是房價的前瞻指標。

好了，那么央行最新發布的9月數據到底是什么樣的，我們來看一下。

如上圖，今年9月，無論單月新增還是截止到9月的累計新增貸款，都是過去十年的最低。也就是說，中短期看，樓市還無法實現反轉，我們還需要繼續熬，并耐心等待樓市的觸底回穩。

至于房價還要跌多久，我們無法預測，但我們會持續的跟蹤每月的居民債務數據并發文，幫大家在未來找到那個買房的最佳擊球點。

后記：

有關9月的金融數據，最重要的我認為是M2增速可能見頂的信號，未來是否還會有新一輪的寬松暫不得而知。但我會持續跟蹤數據以繼續觀察。

從2009年M2增速見頂后股市結束上漲并進入震蕩來看，僅從貨幣維度的刻舟求劍角度看，震蕩可能會是大概率，這個也符合我9月上旬在知識星球對股市做出的，“短期 結束單邊上漲，進入震蕩期 ”的猜測。

最后，對于樓市，本文是依據全國居民債務數據做出的分析，然后北上深等各個主要城市的居民債務數據，我本周會更新到星球里，星球同學可以查看對照下自己城市的居民債務數據和縮表進程。

我們之后會持續跟蹤數據，等到居民縮表接近尾聲，可能就到了大家買房的最佳時間點。

只是，我們尚不知道，這個周期會有多長，但這個不重要，因為我們一直是跟蹤大于預測，只要持續的跟蹤數據，確保自己不要錯過未來樓市的最低點就好了。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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