【重磅】中財辦原副主任：穩房地產是提振需求的突破口

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

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文/劉勝軍

近日，《經濟觀察報》專訪了十四屆全國政協經濟委員會副主任、中央財經委員會辦公室原副主任尹艷林。尹艷林談及了諸多有關經濟的重大問題，其觀點筆者深表贊同。

尹艷林是資深經濟智囊，1990-2005年在國家發展改革委（原國家計委）工作，2005-2017年任職于中央財經領導小組辦公室，長期參與經濟改革的頂層設計。

在中國經濟的諸多挑戰中，房地產是最深關注的議題之一。房地產影響面大，牽一發而動全身。能否穩定房地產，對當前穩經濟至關重要。

穩經濟仍需發力

自2024年9月26日政治局會議以來，中國經濟信心面大為改善，在資本市場反映尤為明顯（）。但是，經濟修復進程依然存在相當的壓力和不確定性。尹艷林認為：

——盡管上半年GDP增長達5.3%，顯示出中國經濟的增長韌性，但受物價持續低迷的影響，名義增長率仍未達預期。名義增長率低于實際增長率，微觀主體的感受就不太好。當前投資、消費增速放緩，失業率回升，房地產市場企穩難度加大，這些都反映出宏觀經濟仍處于比較“緊”的態勢。因此，我建議宏觀政策要加力。我們有政策儲備箱，且在不斷研究、補充新政策工具，宏觀政策加力的空間是有的，只是看在什么時點下決心。可能會將更多“子彈”留給明年——畢竟明年是“十五五”的開局之年。

去年以來，中央推出了地方債務置換、消費品以舊換新等措施。尹艷林指出：

——如果去年把置換地方政府債務的財政資金用于投資，可能對經濟的拉動效果會更好一點。置換地方政府隱性債務，主要解決的是流動性問題，雖然減輕了部分地方政府的還債壓力、延長了還債期限，但減輕幅度并不大，也就6000億元左右的利息負擔。當然，置換地方債務有利于增強地方政府投資意愿、提升投資能力。

——去年以來的“兩新”政策（新一輪大規模設備更新、消費品以舊換新）起到了提振需求的作用，但現在“兩新”政策的邊際效應在降低。一些地方政府發放消費券的政策也有所減少，因為消費券需要地方財政支撐，以舊換新也不可能一直持續、擴圍（）。

先要穩住房地產

如何進一步穩經濟？有人建議促消費，有人呼吁繼續大搞投資。尹艷林提出：

——下一步，需要進一步推動投資和消費的“良性循環”。這種良性循環至少有兩個點可以抓：一是推進城鎮化，尤其要加快推動農民工市民化進程，這一過程中能帶動大量投資和消費；二是穩定房地產市場。

——在固定資產投資中，房地產是主要拖累項——要提振投資，需要先穩住房地產投資。同時，房地產也是能極大帶動消費的產業，理應成為投資和消費的重要結合點（）。

——但從整個宏觀經濟來看，僅穩定資本市場還不夠。個人認為，穩定樓市的必要性可能要更顯著。房地產對投資、消費的帶動效應更強、更直接，對改善地方政府財政狀況、修復居民和企業資產負債表的作用也更有效、更直接。提振需求需要一個突破口，穩定房地產市場可能就是這個突破口。

——穩定房地產市場的政策要更緊迫一點，目前“消費—收入”負循環的影響已更顯著，這會進一步影響購房能力，進而抑制消費意愿。在這一點上，一些經濟學研究者的觀點可能要更實際一點。中國民眾在房地產領域的高資產配置，是長期理性的選擇，不能簡單認為是“配置比例過高”。

穩地產目前力度不足

去年以來，中央和地方多次出臺刺激房地產的措施，包括降息、降首付、取消限購等。但尹艷林認為：

——目前房地產政策的力度是不夠的。“9·24”政策帶來的改善是局部性的，不是整體性的，且政策效用已經逐漸釋放。

——方法主要是思路上的調整。中央已經明確判斷“房地產市場供求關系發生重大變化”，這意味著市場已從過去的“需求過熱”轉向“需求不足”。

理性對待房地產

房地產前些年的確存在顯著泡沫，日本當年的房地產崩盤教訓更令人警惕。但是，房地產也是國民經濟支柱產業、居民財富核心載體，需要理性看待。尹艷林指出：

——我們需要對房地產形成一些新的認識：房地產當然不允許投機，但它應該是家庭重要的資產配置，房地產所具有的金融屬性也不應該被忽視。——2021年，房地產行業處于頂峰時，商品房銷售面積大約是18億平方米，現在已降至8億至9億平方米。但9億平方米并非中國房地產市場的需求常態。之所以這么低，有幾個短期因素影響：一是收入增長放緩，導致支付能力下降，抑制了部分剛需和改善性需求；二是房價預期走弱，部分城市的房地產政策未及時調整，讓一部分投資性需求走弱。實際上，即便考慮到抑制投機性購房、人口結構變化等因素，中國商品房年銷售面積也應在10億平方米以上。

湖北宜昌

期待房地產新模式

2021 年中央經濟工作會議首次提出針對房地產領域要“探索新的發展模式”。隨著恒大的倒塌，以前的“高周轉、高庫存、高杠桿”的“三高”模式已不復存在。那么究竟什么是新模式？如何走向新模式？尹艷林指出：

——我個人認為，新模式很重要的一條，就是減少行政力量對房地產市場的干預。這些年，房地產市場是行政干預色彩較濃的領域。新發展模式要厘清房地產市場中政府和市場的角色，這是困擾當前房地產市場一個比較大的問題。總體上，中國房地產市場也屬于高水平社會主義市場經濟體制的一部分，不是獨立于這個體制之外的，整體仍需市場在資源配置中起決定性作用，更好而非更多地發揮政府作用。我們當然要加強住房保障，但不會主要由政府提供住房。

——從市場體制建設角度看，目前房地產市場監管的一些思路反而是和“統一大市場”建設存在矛盾的。比如，各城市分割的屬地監管模式，就和統一大市場的基本要求不符。從這個角度出發，我們也應該減少房地產市場的行政干預，讓要素更充分地流動。在各項行政干預中，戶籍制度對房地產市場的影響格外值得關注，要進一步讓房地產與戶籍脫鉤，特別是調整少數超大城市的住房政策。

——隨著房地產新模式的構建，我們有能力更好地抑制投機行為（例如通過稅收工具），讓其正常的投資屬性得到體現（）。

穩地產還有哪些高招？

自從去年政治局會議提出“促進房地產止跌回穩”以來，有關政策出了不少，但房地產至今依然跌跌不休。還有什么好辦法嗎？尹艷林認為：

——通過政府大規模收儲穩房價，難度較大。第一是買不過來，資金需求量太大；第二是不好操作，要談攏價格難度非常大。

——為此，一方面要進一步推動降準降息，降低購房成本；另一方面，特大城市要加快取消房地產市場的各類政策限制，推動房地產盡快“止跌”，發揮帶動擴散效應。

——相應地，房地產調控的政策工具箱，就應該從“抑制房價上漲”轉變為“支持房價上漲”的工具箱。但從現實情況看，工具箱中“抑制工具”較多，“支持工具”較少，即使有部分政策工具，也多以“減少限制”為主。房地產調控思路要盡快完成方向性的調整。如果大家都預期“房價只能跌、不能漲”，預期就會自我強化，進而加大穩房價的難度，“止跌”的目標也難以實現。

城市化會催生大量房地產需求

針對短期內房地產空置率高的現狀，提升城市化率是破解房地產難題的根本出路。尹艷林指出：

——目前主要的就業機會還是集中在城市，城市的生活環境對年輕人仍有吸引力。從微觀角度看，為追求更好的生活，年輕人還是會從農村向城市匯集、從小城市向大城市流動。以前我們覺得城鎮化率到70%就差不多了，但現在看國際上的發展趨勢，城鎮化率完全可能突破70%這條線，盡管這個過程可能有波折，但城鎮化的趨勢還在進行中。只要有城鎮化，經濟發展就有動力：城市建設會帶動各類產業（尤其傳統產業）發展，目前傳統產業占制造業比重依然保持在80%左右；各類服務業的發展，也需要城鎮化的持續推進。

——要推動城鎮化發展，需要做好兩方面工作：一是保障農民在農村的各項權益（如土地、宅基地等），最好能建立“農村權益與進城落戶相互促進”的機制，讓農村權益成為農民進城的“原始積累”與資金保障；二是進一步推動城市基本公共服務與戶籍脫鉤、與常住人口掛鉤。這方面300萬以下常住人口的城市都有政策要求了，做得也比較好。但在城鎮化進程中作用最大、吸引力最強的大城市和特大城市，仍有比較大的改善空間。如果這些改革到位，城鎮化持續推進將為中國經濟注入巨大動力。

劉勝軍

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

佛山市經濟決策咨詢委員會第一屆專家委員

致公黨上海市經濟委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人

人大·中歐·華東師大校友

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