爆虧的地鐵，還在大肆買地

揮金如土的地鐵公司。

佛山市最近的土地出讓，全靠佛鐵投資發(fā)展有限公司（佛鐵投資）——

8月4日，佛鐵投資以51242萬(wàn)元成功競(jìng)得禪城南莊大道南側(cè)地塊，占地面積3.94萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，競(jìng)得者還需配套建設(shè)包括配電房、信息基礎(chǔ)設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、公交樞紐站等在內(nèi)的公共配套設(shè)施。

8月21日，佛鐵投資以6.17億元總價(jià)競(jìng)得位于南莊約3.7萬(wàn)平方米商住地塊。根據(jù)出讓文件，地塊要求將配建12班規(guī)模幼兒園、托兒所、托老所等設(shè)施，且陽(yáng)臺(tái)率為30%。

9月8日，以8.53億元總價(jià)拿下佛山市南海區(qū)一宗涉宅用地，該地塊用地性質(zhì)為綜合用地（含住宅），總用地面積7.81萬(wàn)平方米。

短短一個(gè)月的時(shí)間，佛鐵投資就支出了將近20億買了佛山市的3塊地。

佛鐵投資的背后，正是佛山市地鐵集團(tuán)。

但是，

從經(jīng)營(yíng)狀況看，佛山地鐵沒有余力去拿地——

2024年，佛山地鐵集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入5.86億元，但營(yíng)業(yè)總成本卻達(dá)26.89億元。

收入不及支出的五分之一。

即便是加上財(cái)政補(bǔ)貼等其他收益（一般為財(cái)政補(bǔ)貼）20.81億元后，佛山地鐵凈利潤(rùn)仍虧損1.78億元。

若是沒有財(cái)政補(bǔ)貼，佛山地鐵2024年虧損額或超過20億元。

不過，

佛山地鐵這個(gè)例子非常具有代表性——

2024年度數(shù)據(jù)顯示，扣除政府補(bǔ)貼后，全國(guó)28個(gè)主要城市的地鐵公司中，有26個(gè)城市處于虧損狀態(tài)。

北京，2024年度北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司虧損216億；

深圳，2024年度深圳地鐵集團(tuán)虧損334.6億，其中，深圳地鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)收入同比下滑46.23%；

廣州，2024年度廣州地鐵集團(tuán)虧損7.18億；

天津，2024年度天津軌道交通集團(tuán)虧損35.49億；

青島，虧損88億；

寧波，虧損75億；

南京，虧損53億

但凡你閉眼挑一個(gè)城市，它的地鐵大概率都處于虧損狀態(tài)。

與此同時(shí)，

但凡你閉眼挑一個(gè)城市，它的地鐵公司都在持續(xù)地買地。

比如，沈陽(yáng)。

2022年，沈陽(yáng)二批次集中供地的10宗地塊，沈陽(yáng)軌道交通拿了8宗地；2023年，沈陽(yáng)整個(gè)城市就只賣了10塊地，沈陽(yáng)軌道交通拿了7宗地；

兩年時(shí)間，沈陽(yáng)軌道交通集團(tuán)花了65億，一舉拿下這座城市七八成的土地。

比如，合肥。

2024年，合肥軌道交通以138億元左右金額，9塊涉宅土地，合計(jì)707畝，位列合肥拿地企業(yè)第一名，并且還拿下了當(dāng)年的單價(jià)地王。

比如，廣州。

2024年底，一次性拿了兩宗地。

今年，廣州地鐵拿金額達(dá)28億。

以上就是大多數(shù)地鐵公司的現(xiàn)狀——

一邊是尷尬的虧損，每年都需要政府補(bǔ)貼的接濟(jì)。

這一虧損，就是以億為單位。

一邊則是瘋狂拿地，甚至還要拿需要配建衛(wèi)生服務(wù)中心、幼兒園、托兒所、公交車站等要求復(fù)雜的地塊。

這一拿地，也是以億為單位。

這就很耐人尋味了。

明明主營(yíng)業(yè)務(wù)在虧損，卻還要去蹚房地產(chǎn)的渾水。

是因?yàn)閻蹎幔?/p>

地鐵拿地的邏輯，與開發(fā)商并不一樣。

許多人認(rèn)為，地鐵公司拿地是為了給地方財(cái)政兜底。

正如佛山等大多數(shù)城市，

2022年和2023年，佛山土地出讓金還能維持在300多億的水平，2024年直接掉到了200多億。

大多數(shù)城市，一年攏共也出讓不了幾宗地。

前期還能靠著城投兜底多賣幾宗，但是隨著城投手里的地越堆越多，城投也兜不住了，于是，就得輪到地鐵公司出面幫幫忙。

但是，江月認(rèn)為這不是最主要的理由。

且聽江月講個(gè)大碗城市調(diào)研的故事——

去年年底，大碗團(tuán)隊(duì)在西安調(diào)研時(shí)看了一個(gè)由西安市軌交集團(tuán)打造的一個(gè)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目有這么三個(gè)特點(diǎn)：

1.這是一個(gè)地鐵上蓋的住宅項(xiàng)目。

項(xiàng)目整體做了抬高，與市政道路形成了約17米的高度落差，這就是所謂的地鐵上蓋，對(duì)于買房人而言，這樣的設(shè)計(jì)就是離地鐵站夠近，大約也就幾步路的距離。

2.這是一個(gè)地價(jià)極低的項(xiàng)目。

該項(xiàng)目的樓面價(jià)僅為8000元/㎡出頭，而一路之隔的地價(jià)來(lái)到了一萬(wàn)三的水平。

3.這是一個(gè)極能降價(jià)的項(xiàng)目。

當(dāng)初，我們?nèi)タ丛擁?xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目售價(jià)1.9萬(wàn)/㎡左右，而周邊的競(jìng)品項(xiàng)目單價(jià)均在2萬(wàn)/㎡往上。

而今，聽說價(jià)格來(lái)到了1.5萬(wàn)/㎡的水平。

以上你就能大致品出地鐵公司拿地做項(xiàng)目的特點(diǎn)——

一、最剛需。

對(duì)剛需來(lái)說，買房最重要的是什么？

盡管房屋品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的教育、方便的商業(yè)都很重要，但是剛需們最最看重的就是地鐵。

無(wú)地鐵，不剛需！

而地鐵公司拿地的第一原則就是TOD模式，給你地鐵，最好還能給你商業(yè)。如此，地鐵公司的項(xiàng)目，一定在剛需買房的名單之中。

二、最便宜。

地鐵拿地的第二原則，地價(jià)夠便宜！

西安的項(xiàng)目，地價(jià)水平比隔壁項(xiàng)目低了5000元/㎡。

佛山，三宗地均以低價(jià)成交。

再舉個(gè)例子，杭州——

4月28日，杭州地鐵以底價(jià)18.3億元競(jìng)得西湖區(qū)雙浦車輛段上蓋地塊，樓面價(jià)10053元/㎡。

5月30日，杭州地鐵以底價(jià)11億元競(jìng)得杭州地鐵18號(hào)線喬司車輛段上蓋2宗地塊，總出讓面積345畝，樓面地價(jià)分別為4544元/㎡和3624元/㎡。

7月29日，杭州地鐵聯(lián)合華潤(rùn)置地、杭地發(fā)，以底價(jià)26.8億元競(jìng)得杭州三墩單元TOD地塊，樓面地價(jià)為13092元/㎡。

杭州地鐵拿地特點(diǎn)很明顯——

區(qū)位偏郊區(qū)。

西湖雙浦（靠近富陽(yáng)）、臨平喬司、三墩，都不是核心區(qū)位。

便宜的底價(jià)。

最多萬(wàn)元出頭，便宜的就幾千塊。

在動(dòng)輒樓面價(jià)幾萬(wàn)塊的杭州，這和送地有什么區(qū)別？

三、最能降價(jià)。

因?yàn)樽プ×藙傂璧拿}，所以地鐵公司的項(xiàng)目最為被剛需歡迎。

因?yàn)槟玫氐某杀咀銐虻停缘罔F公司又有足夠的降價(jià)底氣。

于是，大碗才在西安看到了前文所提及的那一幕：一個(gè)瘋狂降價(jià)的地鐵剛需盤，隔壁的項(xiàng)目瑟瑟發(fā)抖。

這個(gè)項(xiàng)目不賣完，別的項(xiàng)目就別想出貨。

買房，成了地鐵公司的主要收入來(lái)源。

憑借著剛需的定位、超低的地價(jià)、果敢的降價(jià)，地鐵公司投資房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)成功——

你看，北京、深圳、廈門、天津、青島等城市的地鐵公司的主要業(yè)主收入中，房地產(chǎn)開發(fā)均占到了大頭，并且占總營(yíng)業(yè)收入的比例能達(dá)到40-70%的區(qū)間。

毫不夸張地說，地鐵公司正是靠著房地產(chǎn)才能把運(yùn)營(yíng)的虧損下降。

但是，新問題也出現(xiàn)了。

過去這些年，許多地方為了賣房而造地鐵。

以寧波軌道交通為例，

早在好幾年，寧波軌道交通就把地鐵站建在基本農(nóng)田里，周邊規(guī)劃的商住項(xiàng)目沒建起來(lái)，而且，連接住宅小區(qū)的道路也涉及占有農(nóng)田，導(dǎo)致客流量偏少。

一個(gè)好好的地鐵站，完全成了一座孤島。

而根據(jù)寧波軌道交通的年度報(bào)告，

該公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收48.08億元，營(yíng)業(yè)成本為62.16億元，凈利潤(rùn)為2.23億元。

其中，“客運(yùn)收入”僅為3.58億元，而“商品房銷售收入”占比接近一半，達(dá)到23.92億元。

與此同時(shí)，寧波軌道交通名下有多家地產(chǎn)公司，還與華潤(rùn)置地、綠城等設(shè)有合資公司。

比如，寧波軌道交通華潤(rùn)置地有限公司由華潤(rùn)置地、寧波軌道交通各持股51%、49%，該公司的營(yíng)收為23.88億元，凈利潤(rùn)為3.02億元。

也就是說，

寧波軌道交通本身主營(yíng)業(yè)務(wù)根本就不掙錢，掙錢靠的是地鐵線路上的一套套房子，以及來(lái)自地方政府的補(bǔ)貼。

如今，債務(wù)問題越來(lái)越突出。

通過下圖，我們能發(fā)現(xiàn)地鐵公司近些年的債務(wù)率越來(lái)越高。

其中，不少地鐵公司一年的債務(wù)總量要漲個(gè)一兩百億。

與此同時(shí)，還有個(gè)指標(biāo)能看出地鐵公司存在的危機(jī)——

利息保障倍數(shù)。

直觀反映企業(yè)用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋利息支出的能力。倍數(shù)越高，說明企業(yè)支付利息越輕松，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)越低。

通常情況下，這個(gè)指標(biāo)小于1就比較危險(xiǎn)了。

2023年，地鐵公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)利息的保障能力普遍很低，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)大于1的公司僅4家，13家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)。

也就是說，

這些地鐵公司完全無(wú)法對(duì)債務(wù)利息償還形成保障。

過去那套，走不通了。

如果過去那些年，地鐵公司憑借著買地造房子以及財(cái)政的補(bǔ)助，勉強(qiáng)維持著平衡，那么現(xiàn)在這套顯然快要走不通。

一方面，整個(gè)市場(chǎng)下行，哪怕有地鐵加持房子也不會(huì)太好賣。

另一方面，地鐵新線路的規(guī)劃也越來(lái)越難批復(fù)，那么新的地鐵房供應(yīng)也會(huì)越來(lái)越少。

接下來(lái)，還有一條路可走——

今年4月，昆明地鐵漲價(jià)。

今年7月，重慶地鐵漲價(jià)。

當(dāng)買房子走不通時(shí)，已經(jīng)有地鐵公司選擇回到了主營(yíng)業(yè)務(wù)上，把票價(jià)漲一漲，意圖通過此舉提高營(yíng)收。

說到底，還是那個(gè)話題：一鯨落，萬(wàn)物生。