“剛需”的偽裝

前文回顧：

很多人想不明白，北京房價跌成這樣，是誰在買房？

中介的解釋是——剛需。

這個解釋似乎可以蒙混過關(guān)，剛需嘛，實(shí)在沒辦法了，不得不買房。

現(xiàn)在的房子太小，想換套大的；

現(xiàn)在住的太遠(yuǎn)，想換套近的；

現(xiàn)在房子太老，想換套新一些的；

我要結(jié)婚，買套婚房；

孩子要上學(xué)，買套學(xué)區(qū)房；

要退休了，買套養(yǎng)老房...... ......

聽起來一個比一個需求真實(shí)。

但我覺得，以上都不是他們的“鑰匙門兒”。

如果你也做過無數(shù)次咨詢，了解真實(shí)需求的過程中，你才會發(fā)現(xiàn)，幾乎所有需求闡述完過后，都要不經(jīng)意加上一句：

要兼顧房子的租金。

我用力回憶過，最早在2016年-2017年，以及2021年和2023年，好像很少有人提及此事。

因?yàn)槟菚r候北京租售比，實(shí)在低的可憐，一套500萬的房子，一個月普遍租金六千上下，有的甚至也就是5000出頭，租售比普遍在1.2%-1.3%，能超過1.5%，那都是一大關(guān)。

租售比那么低，為什么還要買房？

因?yàn)橛猩蠞q預(yù)期，甚至正在經(jīng)歷暴漲。

就現(xiàn)在而言，估計只要腦袋沒壞掉，應(yīng)該不會有人認(rèn)為房價會馬上暴漲吧？！

就算美聯(lián)儲剛剛降息了，也不會對房價上漲預(yù)期，有什么短期影響。

（本周六沙龍→）

是的，這個邏輯線條就對上了。

至少在北京，現(xiàn)在買房的大多數(shù)人，并沒有把房子當(dāng)做投資品，而是當(dāng)做儲蓄品。

更沒有人會因?yàn)椴毁I房就要睡大街。

換句話說，這些人正在“打著剛需的旗號，在做另一種儲蓄”。

這個過程，是緩慢的、漸進(jìn)的，這個過程是大廈被轟然推倒后的“筑基”。

稍微明白一點(diǎn)的人都知道，這次降息的本身意義，遠(yuǎn)不及它的宣示意義。

這是打開了一條新的降息通道，這才是最讓人頭疼的。后面比較靠實(shí)的說法是，至少在明年中之前，還要再降息3次。

我們的LPR，不就一直在等對岸的消息嘛。

如果你剛賣了房、錢到了賬，可能還不覺得怎樣，那些在一兩年前賣房的人，手里的現(xiàn)金都快“長毛兒了”。

這些人也曾經(jīng)嘗試過投資，好像大多數(shù)人的結(jié)果并不太好。

只能都放在銀行里，暫時吃少量的利息。

他們在現(xiàn)金收益肉眼可見的急速下降前，尋求一種相對的平衡和安穩(wěn)。

我覺得這個過程，是一個量變的過程。

暫時肯定還沒到質(zhì)變的程度。

從市場的實(shí)時成交看，大中介單周成交量其實(shí)已經(jīng)從7月份最差時候的1500套，到了上上周的1700套，以及上周的1799套。

按照本周前三天的情況看，這周突破1800套是毫無懸念的事了。

（單周增加300套，一個月就是1200，換算到全口徑就2500套左右了，那月成交可是要過1.5萬套的）

我在這里，不想聊房價問題，倒是有一點(diǎn)提示可以給到各位：

當(dāng)房產(chǎn)的中短期需求，是“儲蓄”而不是“投資”，且利率在持續(xù)下降時，確實(shí)要適度注重租金回報率，因?yàn)楫?dāng)你未來又想賣出時，接手的人會比你更在乎租金回報率。

這里就涉及一個矛盾：

租金回報率高的房子，往往會有較大硬傷，比如里面辦公的很多、環(huán)境很亂。

破解這個問題，有兩種可能：

1.從價格上找補(bǔ)。比如最近不少法拍房，很多是市場價格的85折左右（當(dāng)然不是所有且要確認(rèn)可交房事宜）。按照正常租售比1.8%算，1.8%/0.85=2.1%，租售比即達(dá)到2.1%以上了。

2.從標(biāo)的物選擇上找差異。環(huán)境相對不錯小區(qū)里的大面積低單價，這種房子普遍租售比在2.2%以上，甚至有些小區(qū)可以到2.5%左右。而且從價格看，這種房子穩(wěn)定性較強(qiáng)，普遍是抗跌的。

（注意：這種房子需要一事一議，不能一概而論，更不是很多人眼中的那種老破大）

目前看2.2%是一個很關(guān)鍵的數(shù)字，在不考慮一直降息的前提下，2.2%的租售比，在算賬上，已經(jīng)是“零成本房”了，就是說，理論情況下，哪怕全部房款都是2.2%貸款資金成本，也可以全部覆蓋月供。

如果真是按照年底前，再降息兩次算，每一次的降息，都是多出來的、能進(jìn)兜里的現(xiàn)金流。

本周六我會在，系統(tǒng)詳盡地分析，歡迎來聽。

我把沙龍?zhí)峋V列出來方便大家了解：

★資產(chǎn)需要進(jìn)行重新定價

★政策可能會打亂發(fā)牌順序

★持有房產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生重大變化

★交易節(jié)奏與以往都不相同

★剛需剛改又該何去何從？

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