北京買房：理清思路，購房建議1845

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京集體戶，想買套小房子自住兼落戶，目標區域大望路vs玉泉路，是我和男友的工作地點。我們現在租房在五棵松，老破小一居室4800元，離我單位比較近。如果買房準備500w預算，您建議在哪邊？

隊友希望就買在海淀，一是準備結婚就要孩子，將來上學也不用換房了。二是我的工作穩定，理論上不會換單位和地點，這樣可以長期居住了。

我希望則是買在大望路周邊，主要原因是海淀這邊的房價太高，像我們租的老破小都8萬一平，房齡新的就要10萬了，我們買不起，但想到半輩子住不上好點房子又覺得窩囊。而朝陽東四環的老破小才4萬多，次新商品房也不過6萬多，同樣總價能買到更好的。

現在我們還沒做決定，想問問您有沒有其他角度的分析，以供我們綜合考量。

A：

1、其他角度，那就是保值和學區溢價的方面了，再其他沒有太多可提供的。外人也不好建議在哪邊買，只能是自己決定。

2、以你們租的房來計算吧，一居室應該是40多平吧？單價8萬就是總價350萬左右，租金4800，那租售比就是700多，比海淀平均值略高一些。而東四環的老破小4萬多，應該是四環外，那同樣戶型的就是總價200萬左右。朝陽這種老破小的平均租售比450，那這套房的租金在4500左右。

那這兩邊的比較說明了什么？說明您在五棵松花350萬買房，實際得到了200多萬的居住體驗。另外那100多萬就是學區溢價，占了總房價的30%左右或以上。

那既然有溢價，結果就是居住的性價比低，而且溢價部分在孩子上學前是發揮不出任何價值的，而且在目前入學人數下降的大趨勢下，如果沒有政策支持，溢價有受影響的可能。

3、保值角度，五棵松的地段兒很好，老破小也是各類房產中相對最穩定的，基本都是跟隨板塊大盤，占不到便宜也不吃虧。劣勢就是想出手時掛牌期長，也就是流動性弱，著急賣的話有可能吃虧。

但這說的是基礎價值，溢價部分說不好。當年之所以出現溢價，就是因為入學高峰期到來，教改的政策催生了學區房，導致2013-2016的三年時間就單獨上漲了30%以上，之后這些年一直在維持。

但自從2023年入學最高峰過去之后，北京大部分普通學區的溢價率都有所下降，現在平均25%左右。您租的這套房之所以偏高，是因為面積小總價低，屬于占坑兒房，所以溢價才略高的。以后是否會受到影響，等著看政策+行情吧，但在我看來，既然高峰期過去了，那溢價比例至少不會再增加。

4、其他我沒什么角度了。或者說您和男友考慮的都有道理，都對，但在預算限定的情況下，就只能是看自己更重視哪方面了，都是無奈的取舍。

僅供參考。

二

Q:

我有北京青年路珠江羅馬嘉園的一套三居室，2017年買的三居170平，當時單價8萬多總價1400多萬，全款。我買完才知道買在山頂了，然后前兩年有人出1100萬我想賣來的，但一猶豫就拖過去了，現在據說就價值不到1000萬了，我感覺太低了，仍然是猶豫是不是應該出手。您的建議呢？或者說是什么時間出手合適？后期的青年路有沒有補漲的可能？地段應該是很好的。

A：

1、房子是用來住的，您這套房住不住啊？按說這種大戶型是更適合自住的，典型的改善房，否則出租的話租金收益偏低，出手的時候也掛牌期長。所以能自住就盡量吧，實在住不上了再考慮賣掉。

2、我剛才上網看了看這種戶型的租金，平均1.3萬一個月吧。那如果現在行情的總價是1000萬，租售比760，說的過去吧。也就是說1000萬相對于租金來說，基本就是底線了，房價再下跌的可能性不大，畢竟大戶型的租金收益本來就偏低。普通住宅的平均租售比在650，大戶型在700多算正常。

我要建議的話就是，確定不住了就準備賣掉吧。但沒必要現在賣，反正都等了好幾年了，也不差這最后的一段時間。再看半年左右吧，如果行情還沒起色就索性賣掉。

3、之所以建議賣掉還有一個原因，就是羅馬嘉園是典型的改善小區，曾經青年路的樓王項目，豪宅小區。但是這些年朝青板塊的年輕人多，更適合緊湊戶型+中等品質的小區，這種大戶型高檔小區有些錯配了。

之所以近十多年來羅馬嘉園的價格走勢不太強，主要就是這個原因。而就算今后有些改善，那小區也老多了，想完全逆轉的可能性不大，能不再落后就算贏了。所以這種小區+戶型，在朝青板塊都不算投資性強的，長期持有的意義不大。

4、簡單就這情況吧，我認為是有可能補漲的，或者說是跟隨大盤回暖，先看半年吧。但從長期來說，這種小區在朝青沒什么明顯優勢，反正換了我是不留著的。

僅供參考。

三

Q:

我就一個理由：房子越蓋越多，人口卻越來越少，將來房價怎么可能上漲？誰還投資？誰還要房子？現在是六個錢包買一套，但以后就是下一代繼承上兩代的房子，不買都至少三套呢。

A：

1、您說的對，從理論上是有這種可能，如果在限定條件下設置模型也有可能是這種結果。但我說的是北京的房子，您覺得這種情況有可能發生嗎？

2、甚至不說北京的，就說全國的房子。哪怕不是投資品了，那也是商品吧？問題來了，如果房價很便宜了，我想京滬深先各買一套留著輪流住行不？

然后東北買套賞雪的，海南買套過冬的，西北買套避暑的，云南再買套四季如春的，行不行？就跟車似的，王思聰買了一車庫的豪車呢，開著玩兒，就因為他沒覺得車有多貴。如果車價降到幾千塊錢一輛，再不限購，您覺得有多少人會買好幾輛？

而且都不止是房子跟車，衣服早就供大于求了吧？隨便一個人都幾十件，都穿不破，那請問每年這么多衣服賣給誰了？還有手機電腦什么的，早就夠用+泛濫了，都賣給誰了，您少買了嗎？

3、再多說了，錢這玩意兒是最沒有投資價值的吧？紙幣永遠在貶值，現在的1萬塊頂不上70年代的100塊，但為什么那么多人都拼命搞錢啊？

錢是確定性的越來越多的，不管您有多少，但人家就是年年超發。問題來了，錢越來越多，人卻越來越少，將來錢是不是就更不值錢了？誰還愿意掙錢？誰還愿意存錢？現在是六個錢包都湊不出個首付來，但以后下一代就是繼承上兩代的遺產，不用再掙錢是不是都人人百萬富翁了？

4、問題來了，錢雖然超發了很多，您掙到了多少？您父母掙到了多少？能給您留下多少遺產？

北京的房子蓋了很多，您買的起嗎？您父母買了嗎？能給您留下幾套？如果他們留不下，您覺得誰會白給你？

僅供參考。

四

Q:

我直說吧，00后北京人，體制內碎催，一眼望到頭的單位。家里有一套房，現在父母拿200來萬首付讓買一套，月供一萬我自己出，工作地點西三環中段的話買哪兒的合適？說實話我是想買公寓的，純自住不考慮投資。因為老破小都每個月1萬月供的話壓力有點大，公寓的話全款能買不錯的。

網上看了很多的視頻了，都是說公寓不能買的，那我也納悶了，這么多公寓都是什么人買走的啊？如果我純自住，就說能不能買吧。

A：

1、我不知道買哪兒的合適，這還是自己考慮地段兒吧，通勤只能看自己的感受。

2、如果確定是純自住那就肯定能買公寓啊，該買就買唄，房子本來就是用來住的。這種事兒最好就是自己做決定，不用聽別人的。

3、公寓什么人買走的？打個比方吧，都說女孩兒有紋身的不好，但那么多有紋身的呢，都被誰娶走了？都說媽寶男不能嫁，但那么多寶寶呢，也沒見幾個打光棍兒的。都說**車不能買，但馬路上跑的那么多呢，都被誰買走了？

做人啊，開心最重要哦！只要自己過的開心就行，甭管別人說什么，自己喜歡才是真的好。

4、總之公寓在居住角度的性價比很高，遠遠高于普宅，以平均值來講高出至少一倍。但這種性價比是建立在“違規”的基礎上的，所以有隱形的風險。政策不較勁的話就住著沒事兒，但誰也不敢保證永遠沒事兒。

僅供參考。

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