新規后首周土拍，“普改”的面粉來了

9月9日，成都市規劃和自然資源局發布關于公開征求《〈成都市城市規劃管理技術規定 (2024)〉的補充規定》意見的公告，擬對住宅建筑相關規范進行調整，陽臺、飄窗以及各種形式的房屋附屬空間的水平投影面積，不得超過項目住宅計容建筑面積的30%。

僅僅一周之后，主城成華區、金牛區先后兩天推出涉宅用地。作為新規后的主城土拍，這些地塊未來將以新規產品面市，從最終成交結果來看，四宗地成交價都較為溫和。

業界相關人士分析認為，隨著新規落地推進，面向普通改善客群的項目供應有望持續增加，為有“普改”需求的購房者拓寬選擇范圍；與此同時，成都高端項目也將依托這一市場變化獲得合理利潤緩沖，進一步強化普通住宅與高端住宅的分層差異。

根據克而瑞數據顯示，成都中心城區普改市場（110-140㎡）供需嚴重失衡，300萬以內產品的供求比例僅為0.58，遠低于市場平均水平。隨著這批新地塊的逐步開發入市，這一供需緊張的局面有望得到改善。

今日成交的金牛區金周路79畝地塊，起拍價為12100元/㎡，被金浦匯建設（成都軌道城市投資+金牛國投）以底價摘得；

昨日成華區推出的槐樹店19.2畝地塊、二八板塊97.5畝地塊，起拍價分別為15000元/㎡、10800元/㎡，最終龍湖以15800 元/㎡樓面價競得槐樹店19.2畝地塊，成華舊改&四川華西以底價競得二八板塊97.5畝地塊。

金周路79畝：

TOD項目補倉 延續區域改善產品供給

剛剛拍出的位于金牛區金周路板兩宗住宅用地，為組合供應方式拍賣，兩宗地合計約79畝（21.55畝+57.36畝），容積率2.0，起拍樓面價12100元/㎡，由于地塊競買人或意向竟買人的實際控制人須具備軌道交通線路建設運營能力，這個TOD用地最終被被金浦匯建設（成都軌道城市投資+金牛國投）底價摘得。

金周路板塊是金牛區新房供應主力區域，目前區域內中鐵拾貳宸、保利西堂和煦等項目銷售接近尾聲，新房供給面臨斷檔壓力，此次79畝低密純宅地出讓，恰好續接”了區域改善住房供給缺口，適配目前板塊2.3-3.4萬/㎡的在售均價與250萬-450萬元的總價定位。

配套方面，地塊近地鐵2號線與規劃中的9號線，鄰茶店子小學、七中萬達等名校，今年4月金牛區官宣的書的中學金泉片區校區距離該地塊也很近。地塊靠近中海國際購物公園，板塊內成熟的交通、教育與商業資源，進一步鞏固板塊“改善優選”的市場定位。

七中萬達實拍圖

對比今年5月興唐14600元/㎡競得的61.7畝地塊，此次地塊成交價更具性價比，也為未來開發留合理利潤空間。

槐樹店19畝：

龍湖15800元/㎡落子，萬象城東再添優質供給

昨日出讓的槐樹店板塊19.2畝住宅用地，因緊鄰萬象城東核心輻射圈，自掛牌起便成為房企爭奪焦點。今年該板塊及相鄰區域就已有多宗地成交樓面價連續高溢價成交，華潤置地、綠城、中旅等多個品牌房企集體搶灘。

從配套來看，地塊不僅享受萬象城東成熟的商業輻射，周邊生活與教育資源同樣優質。東側緊鄰成都市雙林小學御風分校，南側為成都市體育運動學校，既為區域增添運動氛圍，也為地塊帶來開闊外部視野，居住舒適度顯著提升。

萬象城實拍圖

此次龍湖拍得的19畝地塊，呈現“小地塊+快開發”的特性，“小地塊”特性帶來開發周期短、兌現速度快的優勢，更契合當前市場對“快速落地優質產品”的需求。加之周邊在售的華潤華宸府、首開臻禮著等項目持續熱銷，進一步印證萬象城東板塊強勁的住房需求。

這宗19畝地塊是繼上月拿下東客站15畝地塊以及開發完龍湖云河頌項目后，再次布局成華核心區域。有業界人士分析，2022年龍湖在成華區打造的云河頌項目，憑借對產品設計、居住品質的精細化打磨，不僅收獲市場高度認可，更以標桿之力推動了所在區域的住宅產品升級。此次龍湖重返成華拿地，疊加新規中30%板率調整的加持，未來有望為區域帶來更貼合改善需求的高品質住宅產品。

二八板塊98畝地塊：

大體量用地補位，或成下一個成華打卡點

被成華舊改&四川華西摘得的約98畝地塊，地處中環路南側、地鐵八里莊站東側，與在建的合信 K101項目僅一街之隔，容積率 3.0，起拍樓面價10800元/㎡，底價成交。

該地塊有較為嚴格的回購要求以及保留歷史工業遺產建筑及輔助用房已交要求。在宗地出讓公告中就顯示，該地塊將由成都華天文化旅游開發有限責任公司回購該宗地建面66510㎡商品住宅房屋，單價按照20000元/㎡進行結算；由成都錦華興業建設發展有限責任公司回購建面4000㎡辦公房屋，單價按照12500元/㎡進行結算。

同時按現狀將保留工業遺產建筑（歷史建筑）14453平方米及附屬設施設備全部無償移交給成華區政府指定單位；出讓宗地內保有1處歷史建筑輔助用房；乙方設置1處建筑面積不低于1200平方米輔助用房，無償移交成華區政府指定單位。

有業內人士指出這是該宗地底價成交的原因，但從地塊周圍條件來看，也是十分成熟的區域。地塊北側有華潤置地中環天宸、蜀道翰林府等熱門項目在售，居住氛圍已逐步形成；地鐵八里莊站加持下，交通便利性進一步凸顯。今年6月中鐵建曾以14300元/㎡樓面價拿下該板塊106畝土地，近期傳出示范區即將亮相的消息。

此次98畝地塊出讓，將與前期項目形成互補，進一步完善區域商業與居住配套，提升板塊整體價值。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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