北京
前文回顧：
咱們直接上結論：
1.非核心區別墅（類別墅）
2.小眾老破大（非學區）
3.剛下證的新房
4.跌幅相同，但房齡更老的二手房
其中，前三點里，有一個重要因素——時間節點。
最后一點有些特殊，我后面單獨說。
廣義的時間節點是“現在”，為什么說是廣義的呢，因為不可能每個人都能賣到今天9月16日。它是一個相對的節點。
說下底層邏輯：
這件事的本質，是利用市場成交價格的時間不對稱性。
咱們結合各類情況展開說說。
1.非核心區別墅（類別墅）
這類房子里，有不少業主，現在還沉浸在一團喜悅的氛圍里，“你看你們的房子都跌那么多了，我們家的房子都沒怎么跌，還是別墅保值?。 ?/p>
真是這樣嗎？
這類房子，有個最大特點，在你掛牌前，中介會給出一個非常高的價格，甚至超過你的預期。
等你真正掛牌的時候，中介會冷落你一段時間，你還在納悶：
小伙子現在怎么這么佛系，也不找我聊價格。
為什么會這樣呢？
因為他怕你飄，時間沉淀越久，他來一次獅子大開口的力度就越猛烈。
因為在一條價格的暗線里，實際你的房子是一直在跌價的，因為沒有成交，麻痹了你對價格的判斷。
比如這個小區：
（小區僅為舉例，亦莊河西區跌幅可能遠大于以下案例中跌幅）
假設是同樣兩套房所在不同的兩個小區，一套是你這個小區，我們稱之為A，成交很少，甚至少到幾個月成交不了一套房，而另一套房所在的小區，我們稱之為B，幾乎每周都能成交一套以上，同戶型成交也是很頻繁。
假設A小區和B小區高點都出現在2023年，最高點的價格都是2000萬。
B小區一路往下跌，兩年多的時間里，成交了30套房。
如果按照總跌幅25%算的話，平均每套成交就會跌1%，但實際成交因為樓層裝修位置都因素影響，不太容易統計一套和上一套的成交差值，它的成交可能是2000、1980、1979、1935、1930、1929、1900...... ...... ......1521、1502、1498、1450、1420、1411、1401（中間略去）。
而你的房子B，它的成交是：2000、1980、1850、1830。
沒了。
時間拉的越長，與上一套成交的價格，差距就相對越大。
好，這個時候，如果同樣有一套房子，要成交，那個買家給你出價——1400萬。
房東會是什么反應？
我覺得但凡有點態度的人，都得直接一個字“滾！”。
大多情況下，壓根買家和賣家都沒機會見面的。
最后這套房子賣了，1600萬整。
房產自媒體10萬+的素材又來了：
北京豪宅也扛不住了，一夜之間暴跌230萬！
（以上數據是理想模型，實際發生情況，肯定略有差異）
賣家是不是賣虧了？
當然不是。
他撿了一個大便宜，這個便宜是230萬。
“一夜之間暴跌230萬”根本就不是鬼故事，而是值得慶幸和歡喜的事。
這件事的本質，是利用市場成交價格的時間不對稱性。
換句話說，你如果喜歡看，只要北京還剩一套房子沒有跌透，房產自媒體都可以給你找到素材。
2.小眾老破大（非學區）
小眾老破大，不同于小眾老破小，因為老破小這玩意，基本可以打破小區本身界限，你經常會發現，很多整片整片的老破小，戶型、面積、總價、單價幾乎沒差多少。
就算某個小區很小眾，小眾到一年也沒有什么成交，但是大家早就對它的價格有了統一的標尺。
你指望在這個小眾小區里“對比上一套高價老破小”，是幾乎不可能的。
但小眾老破大，就不是了。
因為老破小的面積幾乎都框定在一個范圍里，比如一居室普遍在35-50平左右，二居室普遍在53-68平左右。
而對于小眾老破大，有的是141平，有的是159平，有的是180平、200多也有，甚至還有復式，帶電梯的、不帶電梯的......
這種比較，就比較吃功底（有的的確是便宜），而對于現在買房的絕大多數家庭，又是純純剛需，在中介們的一頓“價值觀”輸出下，早已亂了方陣。
換個角度看，如果你是這樣房子的房東，你越早一天賣掉，你越能利用市場成交價格的時間不對稱性，屬于“賣個高價”。
3.剛下證的新房
市面上有句特別可笑的話：
新房抗跌。
比如當年永豐幸福里剛下房本的時候，那把小區業主牛的，各大群里號稱YYDS。
現在看呢？
YY沒了，只剩DS了。
對，一群釣（D）絲（S），只會意（Y）銀（Y）。
該來的，總要來。
當然，也有好消息，來了就行了，只要你挨的打，和大家一樣多，就不會挨打了。
這里面，很多人業主會遷怒：
“哎呀，都怪永豐的XXX盤，沒有那個盤的開盤，我們不會跌這么多！”
這是多么可愛且可笑的結論啊。
就算沒有XXX盤，照樣不耽誤跌。
有的人總以為市場就他家門口2公里那么大，實際上，任何一個地方，都可以是全北京的平衡態——不允許有不明原因的高地，也不允許有不明原因的洼地。
小結下：
剛下證的新房，因為并沒有充分博弈，所以先期賣掉的價格，可能會高于市場價。
（這里用“可能”，是不排除有到市場價的可能，如果高于市場價，那不正是你出貨的好機會嘛）
PS：最近我看西黃村的中海瑞文里這個盤很火，不出意外的話，它對面剛下房本沒多久的禧瑞學府就要下跌了。
你們有好信兒的，到時候去看看業主群，到時候一定有人說：
“都怪瑞文里這個壞家伙啊，不然我們跌不了這么多！”
可愛的要命。
順便說下，我簡單看了一下旁邊雍景四季的二手價格，瑞文里這個盤，如果6萬以內（不算3年租金的話），勉強算安全，如果把租金細節算進去，那要另外再打95折。
當然了，如果新房自住的話，體驗感上，也是一種價值，這個價值怎么算，只有自住者自己根據自己對戶型、裝標、小區質感等等進行綜合算賬了。
4.跌幅相同，但房齡更老的二手房
這一點，與以上情況都不同，適合于換房改善的家庭。
本來不想加這一點，昨晚直播間有位會員，問我新龍城的兩居室要不要賣。
我覺得如果算上摩擦成本，現在單純賣掉的意義不算大了。
問題是，新龍城已經不新了，06年的小區，如果你是一家老小自住，本來就緊緊巴巴，如果不在這一波跌幅里換掉，大概率又要住上一個“自住周期”，大概就是8年，那個時候，咱能保證它不是老破大么？
對于單身或小兩口，屬于船小好調頭，隨時見機行事，一家老小可就不是一回事了。
這種情況，如果能找到同樣跌幅，且房齡新一些的小區，那不等于是給自己的房子續命了嘛。
就算沒有新8年，新五六年也是好的呀。
在北京這個市場上，找到跌幅30%的2010年后的小區，也不難吧。
當然了，對于換房，我的建議一直是謹慎的，因為它并不是你按個按鈕，瞬間就完成了。
這涉及到“賣”和“買”兩個動作，這里面稍有不慎，就會在賣或買上面，吃一些“成交價格的時間不對稱性”的虧。里外里，又增加大幾個點的成本跟玩似得。
按理說，下周或月底前等一切塵埃落定，開一場沙龍是最好的時機，但我愿望是想幫大家在多個思考維度上，打些提前量，有時候提前一周，結果可能就完全不一樣了。
這周六，期待和您在沙龍共享。
我把沙龍提綱列出來方便大家了解：
★資產需要進行重新定價
★政策可能會打亂發牌順序
★持有房產的邏輯正在發生重大變化
★交易節奏與以往都不相同
★剛需剛改又該何去何從？
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