為什么不直接限制房?jī)r(jià)

為什么不直接限制房?jī)r(jià)

今天看到一個(gè)話(huà)題，問(wèn)政府為什么不停的加杠桿而不直接限制房?jī)r(jià)？其實(shí)這個(gè)話(huà)題存在很多年了。以前加杠桿限制房?jī)r(jià)的上升，效果是有的，但是不明顯。現(xiàn)在加杠桿限制房?jī)r(jià)的下降，效果也是有的，同樣不明顯。所以就難免有人問(wèn)為什么不干脆把房?jī)r(jià)限制了。應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)好問(wèn)題，尤其是在社會(huì)主義環(huán)境之下，我們有大把的理由去影響市場(chǎng)。就算是我們真的做回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對(duì)于社會(huì)主義這個(gè)背景來(lái)說(shuō)，似乎也無(wú)可厚非。

但是我需要提醒大家注意一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，就是市場(chǎng)這個(gè)東西，它是天然存在的，它并不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)國(guó)家的制度是社會(huì)主義還是資本主義就發(fā)生改變。市場(chǎng)本身是中性，但是他在資本主義環(huán)境中，就會(huì)成為資產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)工具，成為那些富有階層統(tǒng)治社會(huì)的一個(gè)力量。而市場(chǎng)在社會(huì)主義環(huán)境中，就如同我們所看到的一樣，如果國(guó)家能夠制定出完善的規(guī)則和規(guī)范，那么市場(chǎng)就應(yīng)該能夠起到對(duì)于資源調(diào)配的優(yōu)化作用。

所以我們期待的市場(chǎng)是什么樣的呢？實(shí)際上，只有中國(guó)才有開(kāi)放平等的市場(chǎng)環(huán)境，資本主義國(guó)家是不會(huì)存在這些東西的。資本主義國(guó)家的政體決定了國(guó)家是資產(chǎn)階級(jí)的一單生意，所以包括市場(chǎng)在內(nèi)的國(guó)家的一切，都只會(huì)服務(wù)于資產(chǎn)階級(jí)，所以就不會(huì)有公平完善的市場(chǎng)制度。

然后再來(lái)關(guān)注第二件事，就是市場(chǎng)有自己的發(fā)展規(guī)律。它是客觀存在的東西，它就必然有自己的發(fā)展規(guī)律。市場(chǎng)的很多表現(xiàn)會(huì)受到外界環(huán)境的影響，比如說(shuō)政策或者供需，但是它最終還是會(huì)回到自己的發(fā)展規(guī)律上。相信前些年大家都學(xué)過(guò)科學(xué)發(fā)展觀相關(guān)理論，市場(chǎng)的發(fā)展也是其中的一個(gè)部分。這其中有一個(gè)細(xì)節(jié)相信大家都很熟悉，就是價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。落實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是這一套房子值多少錢(qián)，他就要賣(mài)多少錢(qián)。它的價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的供需情況以及國(guó)家政策發(fā)生變化，偏離價(jià)值，但最終仍然會(huì)回歸價(jià)值。

前面做了這么多鋪墊，并不能作為我們不直接干涉房?jī)r(jià)的一個(gè)理由。下面從兩個(gè)方面來(lái)深入討論，為什么不能直接干涉房?jī)r(jià)。

首先，從對(duì)房?jī)r(jià)的限制角度進(jìn)行分析。如果政府參與了房?jī)r(jià)的確定，比如說(shuō)現(xiàn)在我們來(lái)確定某一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的最低價(jià)格，不允許它低于一個(gè)下限。這個(gè)價(jià)格有可能比房子自身的價(jià)值要高，那所造成的情況，就有可能是人們從這個(gè)地區(qū)流出，朝向那些房屋的價(jià)格和價(jià)值相對(duì)來(lái)說(shuō)能夠匹配的地區(qū)。人口的流出會(huì)進(jìn)一步影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，隨后的一系列影響都會(huì)可以說(shuō)是——很恐怖。當(dāng)然還有另外一種情況，就是政府定的價(jià)格，比實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)的價(jià)格要低。這種情況下，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么不利的影響，但是對(duì)應(yīng)的也就無(wú)法形成對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的阻止作用。

接下來(lái)，我們從第二個(gè)角度來(lái)考察，為什么不能直接限制房?jī)r(jià)的問(wèn)題。實(shí)際上，這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)應(yīng)該是為什么我們要對(duì)市場(chǎng)施加杠桿，而不是直接制定相關(guān)制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，進(jìn)一步形成曾經(jīng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在我們每個(gè)人的心中應(yīng)該還有印象，即便是90后或者是00后，他們從書(shū)本上也可以很輕松的看到中國(guó)曾經(jīng)實(shí)施計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的情況，就是社會(huì)資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效調(diào)配，社會(huì)范圍內(nèi)的浪費(fèi)比較普遍，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)無(wú)法快速發(fā)展。放棄計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在社會(huì)主義制度之下引入市場(chǎng)，可以說(shuō)是中國(guó)發(fā)展的必然。

但引入市場(chǎng)所產(chǎn)生的一個(gè)問(wèn)題是，我們不能隨便的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。就像上面舉的那個(gè)例子一樣，如果我們來(lái)限定房?jī)r(jià)，就有可能進(jìn)一步導(dǎo)致這個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展都發(fā)生變化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)處于很微妙平衡中的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，尤其是對(duì)于房?jī)r(jià)這樣的因素來(lái)說(shuō)。我們不能為了調(diào)整一個(gè)房?jī)r(jià)，就放棄整個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)的崩塌將意味著地方經(jīng)濟(jì)的崩塌。所以在這種情況下，加杠桿已經(jīng)成了最好的選擇，也是唯一的選擇。

2015年，美國(guó)資本狙擊人民幣，想要做空中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所以開(kāi)始轟轟烈烈的人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)，在我們看不到的地方。有的時(shí)候我覺(jué)得有些方面中國(guó)實(shí)在是太善良了，中國(guó)一直保護(hù)著這個(gè)世界上現(xiàn)有的規(guī)則，努力按照這個(gè)規(guī)則去力爭(zhēng)上游，而不是用一種粗暴的方法去打破它。你們看前一段時(shí)間，美國(guó)去做空印度的時(shí)候，印度直接把人和資金扣了。現(xiàn)在想想，這才應(yīng)該是最正確，最合理的做法。話(huà)題扯遠(yuǎn)了，不說(shuō)這個(gè)。在人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)的背景之下，我們需要在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中建立一個(gè)資金池，容納那些從股市中擠出來(lái)的資金，如果沒(méi)有這個(gè)資金池，那么當(dāng)中國(guó)股市呈現(xiàn)出大面積下行的時(shí)候，那些資金就會(huì)從中國(guó)逃離，轉(zhuǎn)而投向美國(guó)。這是中國(guó)人創(chuàng)造的財(cái)富，不可以讓它流到國(guó)外去拱手送人，所以在這樣的背景下，樓市就成了一個(gè)必然的選擇。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)足夠大的市場(chǎng)，而且又是高價(jià)值市場(chǎng)，它能夠容納足夠的資金量。所以推高樓市，讓國(guó)內(nèi)閑散資金進(jìn)入樓市，可以說(shuō)是當(dāng)時(shí)中國(guó)境地唯一的一條路。

當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著天然的投資屬性，不僅僅是因?yàn)樗銐虼螅瑫r(shí)也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在這之前從來(lái)都沒(méi)有下行，一直都是上升趨勢(shì)。所以，只要政府表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)支持態(tài)度，那么市場(chǎng)就會(huì)快速做出反應(yīng)需求，快速疊加，進(jìn)一步由需求大幅度推動(dòng)房?jī)r(jià)的提升。

2015年開(kāi)始的資金進(jìn)入樓市，2016年開(kāi)始國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策限制樓市過(guò)熱，包括限購(gòu)，以及調(diào)高利率等等。這些都是杠桿，并沒(méi)有直接限制價(jià)格上升。杠桿的優(yōu)勢(shì)就在于，從側(cè)面影響經(jīng)濟(jì)，包括當(dāng)時(shí)作為經(jīng)濟(jì)環(huán)境中重要成分的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)橛辛藗?cè)面影響這個(gè)屬性，所以即便是杠桿加錯(cuò)了或者加過(guò)了，也不會(huì)產(chǎn)生摧毀經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重后果。比如，如果2016年直接限定房?jī)r(jià)，限定高了無(wú)法形成作用，甚至反而有可能成為一種指導(dǎo)價(jià)格幫助拉高房?jī)r(jià)，適得其反。限定低了，就有可能形成區(qū)域性搶購(gòu)，同樣會(huì)造成人口的流動(dòng)，進(jìn)一步從人口流動(dòng)的角度影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展，撼動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的根本。一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局其實(shí)是很難構(gòu)建的，構(gòu)建起來(lái)往往大費(fèi)周章，但是破壞起來(lái)，卻在一夕之間。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果我們沒(méi)有影響房?jī)r(jià)，就是通過(guò)加杠桿的方式來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行影響，那情況就會(huì)有所不一樣。

說(shuō)一個(gè)最常規(guī)的方案，比如說(shuō)加利率。利率增加導(dǎo)致購(gòu)房成本上升，成本上升進(jìn)一步讓經(jīng)濟(jì)情況不好的人放棄購(gòu)房。當(dāng)然，有些人可能認(rèn)為這不是抓著有錢(qián)人的羊毛薅嗎。但是，從我國(guó)一貫以來(lái)的稅收態(tài)度角度看，這么做也無(wú)可厚非。畢竟我國(guó)的稅收一直都是殺富濟(jì)貧，收入低于五千就可以不交稅，但是那些明星，收入比較多的群體，他們的稅收最高的時(shí)候可以達(dá)到40%。所以，即便是政策層面存在有殺富的嫌疑，在我國(guó)也是完全合理的。當(dāng)然利率的變化也會(huì)從其他方面成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。房貸理論上升，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的利率也會(huì)上升，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行成本上升。但是這個(gè)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)朝向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)傾斜，這也是稅收和其他收入的主要來(lái)源，所以對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)多少存在一些壓制，也是不能避免的。利率如果上升幅度過(guò)大導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)行，就會(huì)造成對(duì)經(jīng)濟(jì)的損傷。但是這種情況可以通過(guò)銀行方面來(lái)進(jìn)行信息的獲取，除此以外民間的資本也會(huì)成為一個(gè)可行的替代進(jìn)行補(bǔ)充。也就是說(shuō)，即便是利率飚高了，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)被一棍子打死，總還有喘息的時(shí)間。但如果直接干預(yù)房?jī)r(jià)，這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的彈性就會(huì)消失。況且干預(yù)房?jī)r(jià)是必然會(huì)出現(xiàn)偏差的，政府不可能精準(zhǔn)定義一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)，何況每一套房子都有差異，價(jià)格也會(huì)存在差異，想要落實(shí)有效計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，實(shí)在不太可能。

我國(guó)在加杠桿這個(gè)方面，做出的最出格的事應(yīng)該就是限購(gòu)。但限購(gòu)本身并不是抑制房?jī)r(jià)的，它是用來(lái)避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不合理盈利情況。當(dāng)時(shí)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升過(guò)快，有些中介會(huì)買(mǎi)入房子，然后在短時(shí)間賣(mài)出，這種情況整體來(lái)說(shuō)是合法的，但是不合理。所以我國(guó)就增加了限購(gòu)條款，說(shuō)白了就是用來(lái)杜絕這種情況的。

進(jìn)一步考察現(xiàn)在。對(duì)于房?jī)r(jià)不斷下跌這件事，政策的反映同樣也是加杠桿，理論和之前一樣，效果整體來(lái)說(shuō)也是差不多。秉承的理念就是，盡量不去干預(yù)市場(chǎng)環(huán)境的這種動(dòng)態(tài)平衡，不過(guò)效果就很難評(píng)。當(dāng)年用杠桿干預(yù)市場(chǎng)也沒(méi)擋住房?jī)r(jià)上升，現(xiàn)在一樣不會(huì)擋住房?jī)r(jià)下跌。但是反過(guò)來(lái)看一看，我們從當(dāng)年跌到現(xiàn)在的三分之一用了差不多八年時(shí)間，但是日本完成這個(gè)過(guò)程只用了半年時(shí)間。所以當(dāng)年的阻止上升和現(xiàn)在的阻止下降的那些政策，其實(shí)都是發(fā)揮了作用的。

至于未來(lái)……房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了他的歷史使命。和房地產(chǎn)相關(guān)的一切產(chǎn)業(yè)，都度過(guò)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，以后會(huì)和其他產(chǎn)業(yè)一同歸于平淡。樓市完成了它作為資金池的歷史使命，資金開(kāi)始從樓市分離出來(lái)，慢慢散步到其他產(chǎn)業(yè)環(huán)境之中。中國(guó)熬過(guò)了美國(guó)表面繁榮的最后一個(gè)階段，現(xiàn)在的中國(guó)資本，應(yīng)該不會(huì)有人傻到想要出海了吧。

杠桿之下，看似什么都沒(méi)改變，但是好像又有很多不一樣。

看看那些政策，其實(shí)字字句句都是對(duì)于未來(lái)的描述。當(dāng)政策說(shuō)要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，可有人想過(guò)未來(lái)有一天房?jī)r(jià)是會(huì)回歸到房屋價(jià)值這個(gè)核心問(wèn)題之上的，可有人想過(guò)房?jī)r(jià)總會(huì)掉下來(lái)？

房地產(chǎn)行業(yè)，一場(chǎng)繁華，一場(chǎng)夢(mèng)。