下調存量房貸利率，可能已經開始倒計時了

老鐵們，咱們今天說個能讓大家錢袋子當場蹦迪的事兒。

眼瞅Q3過完一大半了，還有20多天就進入Q4，咱的房貸利率不排除還得往下降。

雖然這個事兒到目前為止都沒有哪份文件官宣說一定降、降低多少；

但近期密集釋放的政策信號確實非常值得好好咂摸咂摸滋味兒。

俗話說無風不起浪，以下咱們就來盤一盤——

其一，是多家銀行下調存款利率。

近期多家中小銀行宣布下調人民幣存款利率，降幅干到了10-20個基點，真沒少降。

這把操作既是對前期大型商業銀行降低存款利率的跟進，也是緩解凈息差下行壓力的需要。

早在今年5月，咱們就寫過稿子，說中農工建交郵同時下調人民幣存款利率，最大降幅25個基點。

至此，國有六大行的活期存款利率只有0.05％，三年期和五年期存款利率也只有1.25％和1.30％。

可能有人要問：“降低存款利率，跟降低貸款利率有幾毛錢關系？”

照您這句式保持隊形，明確答復就是：“有好幾毛錢關系！”

此輪多家中小銀行宣布降低存款利率，確實屬于結構性調整，而非央行主導；

但客觀上確實促成了銀行負債端支出縮減，間接為進一步降低貸款利率打開空間。

畢竟，這部分銀行對于凈息差收窄帶來的影響，比大銀行更加敏感。

其二，是京滬房貸利率迎來實質性下調。

這個在觀感上和體感上更加直接。

眾所周知，剛剛過去的8月份，京滬倆大佬先后祭出了樓市松綁大招。

北京雖未直接對商貸利率做出回應，但房貸利率基本上已處在歷史低谷期，首套房貸款利率最低降至3.05%；

上海則是在8月29日，包括中農工建交郵在內的超20家銀行發布公告：調整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調整，很明顯，這是對“8·25”樓市新政落地的迅速響應。

當前上海首套房商貸利率與北京大致持平，也是3.05%，二套房利率則根據地區不同分別大致在3.25-3.45%之間。

就當前的凈息差來看，京滬兩地的商貸利率基本上已經到了一個階段性“地板價”；

結合多家地方銀行跟進下調存款利率來看，無疑給接下來進一步突破提供了預留空間。

其三，多方信號依舊耐人尋味。

年初開始，我們就一直在提“適時降準降息”，5月份兌現過一次。

當時1年期LPR從3.1%降至3.0%，5年期以上LPR從3.6%降至3.5%，但直至8月20日已連續三個月未調整。

從六月份到八月份，央行二季度例會、政治局會議以及央行下半年工作會議都明確了一個態度：

要實施好適度寬松的貨幣政策。

在我們的文件語境里，“適度寬松”的表述其實口子放得已經非同小可。

從這個角度看，“適時降準降息”在下半年會不會再兌現一回，成為各方最大懸念。

就在8月20日宣布最新一期LPR紋絲沒動的當天——

央行開展6160億7天逆回購操作，操作利率為1.40%，與此前持平；

因當日有1185億7天期逆回購到期，故實現凈投放達4975億。

9月5日，央行發出公告，將以固定數量、利率招標、多重價位中標方式開展10000億元買斷式逆回購操作，期限為3個月（91天）。

你可能聽不懂這老些術語，沒事兒，記住給市場繼續注入流動性，錢管夠、成本還低就算齊了。

有一說一，這個氣氛不說山雨欲來風滿樓，最起碼也有點那味兒了…

從當前的內外情況來看，合理下調利率確實有必要性——

首先，近期的樓市表現持續承壓，需要新一輪刺激政策。

CRIC監測數據顯示：全國百強房企單月銷售操盤金額約2070.4億，環比下降1.9%，同比降幅達17.6%。

1-8月全國30城累計成交面積7869萬㎡，較去年同期下降3%，降幅較上月擴大2個百分點。

按城市能級來看，北上廣深四大一線城市8月份成交面積為125萬㎡，環同比分別下降20%和26%。

即便京滬兩座大佬級城市在8月上旬和下旬分別祭出松綁大招，但整體上仍未呈現止跌態勢。

相比之下，二三線城市內部呈現出較為分化的局面：

杭州、寧波、武漢、合肥等核心城市成交規模同環比齊刷刷地出現增長態勢；

但二三線城市合計成交規模則出現了環比11%、同比16%的跌幅。

注意！從八月份的表現來說，一線城市的環同比跌幅甚至超過二線城市和三線城市，且絕大多數城市的觀望情緒都比較濃。

盡管八月份存在天氣炎熱等原因，在一定程度上影響了大家看房、置業的熱情；

但政策面的持續發力同樣是不容忽視的：

據不完全統計，8月份，全國至少有26座城市出臺了穩市場政策，內容涉及公積金、購房補貼、城市更新…方方面面無所不包。

是政策面不努力嗎？說不通吧！

兵馬未動，糧草先行。

眼下更加急迫的，必然是全國范圍內給出一波現金流層面的源頭活水：

用成本更低廉的信貸投向市場做基底去和其它地方性的政策打配合。

其次，減輕居民債務負擔，有利于進一步激發消費意愿。

七八月份分別出臺了消費貸貼息政策以及三歲以下嬰幼兒補貼政策。

當時咱們還專門寫過文章來說過這倆事兒。

常看咱們號的老鐵肯定都知道，只要是這種給老百姓發錢、切實減輕大伙兒經濟負擔的，咱們絕對舉雙手贊成。

8月份CPI目前還未公布，但從前7月的整體情況來看，消費持續低位徘徊是不爭的事實。

現階段咱們必須得清醒地認識到，最影響居民消費意愿的要素，無外乎有兩個：

一個是收入增長預期；

另一個是居民負債壓力。

收入增長這個事兒非一日之功，它依賴的是產業端的突破、需求端一步一個腳印修復；

但是相比之下，債務端壓力的減輕，相對而言倒是有一定的立竿見影可能。

你比如說，這個時候若進一步出臺降息降準動作，就相當于針對居民負債端來了波定向解壓。

雖然大伙兒少還的這部分錢，相當一部分是有可能重新進入金融機構重新變成居民存款，加大銀行壓力；

但如果債務這塊石頭始終不搬走，那流入消費端的增量就會被持續壓制。

這樣一來，企業端借貸和居民端借貸繼續保持審慎態度，對于銀行來說同樣是不利局面。

對于現在的局面來講，讓資金流動起來的優先級顯然是高于保住存量息差的。

并不是說銀行息差不重要，而是一個誰先誰后的問題。

第三，搶占外部政策窗口，為我國貨幣政策提供了更充裕的空間。

8月22日，鮑威爾在杰克遜霍爾央行年會上發表的講話，強調了勞動力市場的風險。

近月來美國新增非農就業人數持續放緩，較2024年降幅較大；

盡管當前美國失業率仍處偏低水平，移民數量減少導致勞動增長放緩，換言之美國就業下行風險正在暗中上升。

鮑威爾的講話進一步強化了國際市場對于降息的普遍預期；

更準確地講，當前市場討論的重心已經從美聯儲“是否降息”轉向“降息多少”。

摩根大通更是一陣見血指出：

8月就業數據將是美聯儲是否大幅降息的關鍵因素，若失業率≥4.4%可能支持更大幅度降息。

此外，近來全球其它一些重要經濟體的央行降息節奏也出現了一波異動——

當地時間8月7日，英國央行宣布降息25個基點至4%； 當地時間8月12日，澳大利亞央行宣布將基準利率下調25個基點至3.6%； 當地時間8月20日，新西蘭央行將官方現金利率下調25個基點至3%； 當地8月28日，埃及央行與菲律賓央行同日宣布降息…

其它經濟體央行降息的含金量到底怎么樣，咱們不予評價，但對于美聯儲而言，尤其是三個盎撒國家，大小得算個氣氛組吧？

一旦美聯儲降息預期正式落地，對于我們而言就相當于進一步打開了息差空間，為降息提供了更大的可能性，這一點是毫無疑問的。

所以，就國內資本市場、消費市場以及房地產市場而言，大家當前更多關注的是“這個外部窗口會不會出現”、“什么時機會出現”以及“息差敞口會有多大”…

現在雖未正式官宣降準降息，但方方面面的信號似乎已經在給降準降息烘托氣氛了。

從樓市這個視角看，其實還有一件事，值得大家好好反思：

你看這兩年，那種零敲碎打、擠牙膏式的增量政策，似乎藥效是越來越短了。

要從根兒上解決這個問題，除繼續推動信貸成本有序降低，或許還可從以下兩方面著手——

1）在接下來出臺增量政策時，有必要全鏈條降低交易成本，從而盤活多層次市場需求。

不光要救新房市場，二手房市場必須雨露均沾。

畢竟，二手房作為整個房產交易鏈條的最終環節，在存量時代對價值反饋的話語權和以往任何時候很不一樣。

在政策層面，就是要把住房交易成本一直打到讓人無法拒絕。

地球人都知道，當下的房地產市場，改善型需求才是主力軍。

但這群人中相當多一部分被卡在了一個十分尷尬的節點上：

“賣一買一”的置換鏈條轉不動了！

根本原因在于供需面已經發生根本性扭轉，直接原因是交易成本仍然高位。

扭轉預期的事兒咱們接下來探討，現在單說交易成本。

你想想看，一套房從賣到買，中間隔著增值稅、契稅、個稅，還有不菲的中介傭金。

這老些成本，像啥呢？

像高速公路上的收費站，每過一個卡口，買家的首付和賣家的到手價就得瘦一圈！

所以，下一步的政策，咱不妨就瞄準這些個“收費站”？

盡管目前全國多地已經開展多種形式的部分稅費減免，有的五改二、有的擴大契稅優惠適用范圍甚至還有置換退稅。

這些都很好，值得充分肯定，但是從廣度和力度方面，以及與其它稅務政策的聯動性層面，是不是可以有進一步提升？

至于中介費用層面，是不是也有商榷的余地？

當然，可能有小伙伴會說，中介費是純市場層面的定價，其最根本的定價源自于無數賣家和無數買家的博弈，政策層面難以直接參與定價。

但是，能否通過引入新模式（比如固定費率）或者提供官方交易平臺等方式，間接把整個行業的交易成本打下來？

這個事兒的確值得研究一下。

手心手背都是肉，降息是降低買賣成本，上述建議旨在降低交易環節成本。

2）有效降低各層次市場庫存，仍是推動當前房地產市場全面且持續止跌回穩的重中之重。

房地產市場走到今天這個階段，庫存已經成為非常有權重的核心預期指標。

你那個去化周期干沒干到合理月份？ 去化流速能不能滿足房企的回籠資金需求？ 當地二手房掛牌會不會嚇退新房潛在買家？

這些問題極其接地氣，但卻是一二三級市場的重點關注對象。

現在啥情況？不少一二線城市的核心區去化周期其實已經紛紛降至10-15個月，頭部城市個位數月份的屢見不鮮。

但問題是，這些核心區或者次核心區的新建商品住房，在買入成本層面與交易成本層面，和主力置換人群存在一定脫節。

說得更直白些，一二線城市遠郊區以及三四線城市庫存仍然居高不下。

你說他們不知道核心城市核心區域板塊有價值嗎？顯然不是！

他們手里的房源做夢都想賣掉，但無奈的是居高不下的庫存在很大程度上掐掉了流動性。

結合當前情況來看，你要再去一比一復刻2015年的“貨幣化安置”，無論從成本上還是居民端債務上，都不太現實。

那就得上新思路——

政府下場兒，回購存量商品房轉保障之用，這是目前看來最直接、最有效的手段之一。

一來快速幫房企回血，化解債務風險；

二來增加了保障房供給，完成了民生KPI；

三來有助于快速消化了庫存，穩定市場預期。

目前已有一些城市在行動，下一步更迫切的是，提升執行效率與執行規模。

另一條思路是繼續鼓勵以舊換新，核心在于把“以舊換新”從營銷手段全面升級為系統工程。

當然，咱們這里更多是從合理性出發，去做技術探討。

持續降低信貸利率依舊是大勢所趨，若能和降低交易成本、有效去庫存協同發力，必定大有可為。

結合當前的市場表現與過往經驗兩方面來看——

金九銀十的當下，我們確實正處在一個富有潛力、且值得期待的政策窗口期。