歸零！恒大終局，誰(shuí)是最大的贏家？

8月25日，屬于中國(guó)恒大（3333.HK）的時(shí)代落幕了：

其16年之久的香港上市地位正式終結(jié)！
2008年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)困局中，幾乎資金鏈全部斷裂的恒大，在與香港大佬近三個(gè)月的“鋤大D”后，迎來(lái)了周大福的鄭裕丹、華人置業(yè)的劉鑾雄等一眾頂級(jí)香港資本聯(lián)合中東財(cái)團(tuán)向恒大注資5億美元，不僅力挽狂瀾救了恒大一命，而且也為恒大上市鋪平了道路。
2021年9年，同樣幾乎資金鏈全部斷裂的恒大再也沒(méi)有等來(lái)救兵，畢竟，相比2008年的小恒大，21年的恒大不管是規(guī)模和體量已遠(yuǎn)超彼時(shí)：
1、2008年，恒大當(dāng)年銷售額36.07億；
2、2020年，恒大銷售達(dá)到峰值5072億，，增長(zhǎng)了近140倍，年均增長(zhǎng)率1100%，在一個(gè)傳統(tǒng)重資產(chǎn)的行業(yè)走出了高科技的爆發(fā)力增長(zhǎng)潛質(zhì)；

這一次，命運(yùn)之神再也沒(méi)有眷顧恒大，畢竟，這場(chǎng)堪稱前無(wú)古人的房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)的劇烈程度：
狙擊了整個(gè)狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)！
落幕之時(shí)，這時(shí)候再盤點(diǎn)2.4萬(wàn)億負(fù)債盛宴之下，誰(shuí)才是那隱藏身后的大贏家？而誰(shuí)又是那承接了巨額負(fù)債后的接盤俠？

01 ☆☆☆☆☆恒大樓盤的購(gòu)房人：不幸中的萬(wàn)幸

大部分人的眼中，恒大的購(gòu)房人是不幸的，實(shí)際上，在康哥看來(lái)：
恒大所有債權(quán)人中，恒大樓盤的購(gòu)房人可能是唯一可以100%清償（交付）的。
當(dāng)然，這不僅利益于恒大在暴雷后之初兩年的努力自救，更離不開(kāi)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)之下?tīng)€尾樓的定性：

保交房、保民生、保穩(wěn)定，俗稱“三?！?！

這其中的力量即有來(lái)自許家印暴雷初期的企圖自保的拼命三郎的狠勁：
1、恒大暴雷后的首年，2022年全年保交樓30萬(wàn)套，位居全行業(yè)第二；
2、2023年一季度保交樓規(guī)模更是飆升至第一名，達(dá)到12套；
如果一定要做個(gè)對(duì)比，作為萬(wàn)科三好生的2024年，全年保交樓也僅僅只有18萬(wàn)套，如果對(duì)比其它暴雷房企的交付，那恒大暴雷伊始的交付可謂是：
瘋狂！
但是，恒大購(gòu)房人能有100%交付（清償）還有很重要一點(diǎn)：
國(guó)家級(jí)力量的兜底！

當(dāng)然，這個(gè)并不是恒大一家暴雷房企購(gòu)房人所享有的特權(quán)，而是所有暴雷房企購(gòu)房人均享有的特權(quán)！此外，法律層面亦給了一個(gè)兜底保障，將購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)置于其它法定優(yōu)先權(quán)之前，簡(jiǎn)稱為：
購(gòu)買人的超級(jí)優(yōu)先權(quán)！
根據(jù)最高人民法院于2023年4月20日發(fā)布了法釋〔2023〕1號(hào)司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》：
商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

02 ☆☆☆☆恒大財(cái)富的持有人：部分人的小確幸

恒大地產(chǎn)可以快速崛起，除了“三高”模式將資金的運(yùn)用發(fā)揮至極限外，還得益于其龐大的體外資金，其中很重要一環(huán)就是：
恒大財(cái)富的定向融資！
2021年9月，在恒大地產(chǎn)暴雷正式暴雷之前，恒大財(cái)富率先引爆恒大系危機(jī)，彼時(shí)，許老板動(dòng)情地說(shuō)了一句：
我可以一無(wú)所有，但恒大財(cái)富的投資者不能一無(wú)所有！
伴隨著23年3月恒大債務(wù)重組條件被債權(quán)人否決，兌付兩年之久的恒大財(cái)富于2023年8月徹底停止兌付，這期間共經(jīng)歷了多次兌付政策的變動(dòng)：

隨后2023年8月，隨著恒大財(cái)富停止兌付后，恒大財(cái)富等一眾高管被抓，許家印也在當(dāng)年9月28日被捕。在這六版的兌付方案中，有兩類人是極其幸運(yùn)的：
1、恒大財(cái)富暴雷初期同意以房抵債的財(cái)富購(gòu)買人，顯然，這是當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)全身而退的機(jī)會(huì)，但是能抓住的人并不多；
2、恒大財(cái)富小金額的購(gòu)買人（≤10萬(wàn)），這部分人在兩年的兌付中，基本上本金是達(dá)到了100%全額兌付；
除了這兩類幸運(yùn)兒之外，恒大財(cái)富的大金額購(gòu)買人，大部分的兌付率僅在30%-50%左右，未來(lái)能否繼續(xù)兌付，參照已暴雷的財(cái)富產(chǎn)品兌付率來(lái)看，確實(shí)也不容樂(lè)觀。
令人意外的是，在官方微博?？?年消息的“恒大財(cái)富”在昨天竟然發(fā)了一條：
許家印還錢！品牌部還有人上班不?

調(diào)侃輕松之余，顯然更多的是員工們的無(wú)奈，彼時(shí)，許家印的承諾如今看來(lái)已然化作了空氣：
很多員工和業(yè)主都拿著辛苦錢、血汗錢和養(yǎng)老錢來(lái)買了恒大財(cái)富的產(chǎn)品，我代表集團(tuán)明確承諾一定要全部?jī)陡叮环皱X不能少。

03 ☆☆☆☆恒大帝國(guó)的最大債權(quán)方：銀行等金融機(jī)構(gòu)

作為恒大2.4萬(wàn)億負(fù)債最大的債權(quán)方，銀行等金融機(jī)構(gòu)顯然是最大的受害者，但是若從實(shí)際受償?shù)慕嵌葋?lái)看，銀行又是在法律保障下：

最大受益者！

在恒大高速發(fā)展的過(guò)程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)光利息就收了恒大：

3000億！

而且在這個(gè)過(guò)程中，提供給恒大的萬(wàn)億融資又有土地以及在建工程作為抵押提供優(yōu)先權(quán)保保障，雖然抵押品在處置過(guò)程中，伴隨著房地產(chǎn)行情的下降，有部分遇到貶損情況，但是基于爛尾樓項(xiàng)目做重組盤活的ZZ任務(wù)，因此，銀行等金融機(jī)構(gòu)的受損程度最低，也是恒大債權(quán)人具有法律保障清償規(guī)模最大的！

04 ☆☆☆恒大清盤人：瘋狂全球阻擊

中國(guó)恒大（3333.HK）作為在香港上市的企業(yè)，其自身名下并無(wú)多少資產(chǎn)，而是通過(guò)股權(quán)的形式控制著境內(nèi)的各項(xiàng)目公司，進(jìn)而控制各項(xiàng)目公司的土地、在建工程、商品房等資產(chǎn)。

根據(jù)恒大在2022年首次清盤呈請(qǐng)所發(fā)布的公告，此次清盤范圍涉及的財(cái)產(chǎn)為中國(guó)恒大香港上市公司本身、不包括本公司附屬公司擁有的財(cái)產(chǎn)，而恒大的主要地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)集中于內(nèi)地的附屬公司。

因此，從這個(gè)意義上來(lái)講，雖然此次香港法院發(fā)出強(qiáng)制清盤令，對(duì)于中國(guó)恒大這個(gè)上市實(shí)體形成約束是肯定的，但是能否涉及到恒大在內(nèi)地大量的項(xiàng)目公司本身以及執(zhí)行效果，則值得商榷，這里涉及到兩個(gè)問(wèn)題：

1、香港的清盤令競(jìng)效力能否被內(nèi)地法院認(rèn)可從而執(zhí)行內(nèi)地項(xiàng)目公司的資產(chǎn)？

2、清盤令競(jìng)爭(zhēng)力即使可以在內(nèi)地執(zhí)行，清盤令的申請(qǐng)人受償?shù)捻樞蛉绾危?/strong>

每個(gè)問(wèn)題對(duì)于清盤人來(lái)說(shuō)都是擺在面前一座未知海拔高度的大山，怎么翻越？何時(shí)翻越？

但是相比于可能連空氣也撈不到的恒大境外美元債的債權(quán)人而言：
恒大清盤人顯然則是人生大贏家，沒(méi)有之一！

根據(jù)香港《公司(清盤及雜項(xiàng)條文)條例》規(guī)定的資產(chǎn)分配優(yōu)先順序（也稱“支付瀑布”）：

清盤人的報(bào)酬、律師費(fèi)及其他清盤成本位列最頂端，優(yōu)先于員工工資和有抵押債權(quán)人，更不用說(shuō)無(wú)抵押債權(quán)人和一般股東了。

這意味著，在恒大僅存的境外可變現(xiàn)資產(chǎn)中，恒大清盤人將最先切走自己那份蛋糕。

對(duì)于恒大清盤人而言，因清盤不涉及恒大的核心資產(chǎn)，即：

內(nèi)地大量項(xiàng)目公司名下的土地、在建工程、待售商品房等！
因此，如何將恒大許老板以及關(guān)聯(lián)人的境外資產(chǎn)掘地三尺，那顯然關(guān)系：
其可以拿到的報(bào)酬多少！

而恒大清盤涉及大量的債務(wù)清理，據(jù)接近清盤人安邁的人士透露，團(tuán)隊(duì)人員超過(guò)50人，涉及律師、會(huì)計(jì)師、估值師、稅務(wù)專家，甚至還有中國(guó)事務(wù)的專家，按照香港方面的慣例，這些專業(yè)人員的小時(shí)費(fèi)用從幾百到幾千元不等，顯然，光人工成本：
一個(gè)月少則幾百萬(wàn)，大則上千萬(wàn)！
因此，就有我們看到的清盤人招招出奇的應(yīng)對(duì)：

1、2024年2月，在接手恒大清盤事務(wù)僅不到一個(gè)月，便開(kāi)始著手向中國(guó)恒大的前核數(shù)師-羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所（即普華永道）提起潛在的訴訟，索賠金額或創(chuàng)記錄；
2、2024年3月1日，許家印香港5億豪宅被清盤人掛牌出售；
3、2024年8月5日，恒大清盤人正式起訴許家印、前妻丁玉梅等7名被告，追討2017-2020年間基于虛假財(cái)報(bào)套取的60億美元（約427億人民幣）股息及酬金；
4、最新的進(jìn)展還包括向此前恒大夏海鈞位于美國(guó)和加拿大的資產(chǎn)發(fā)起追討；
……
在無(wú)法染指恒大核心內(nèi)地資產(chǎn)的情況下，顯然，出手恒大及實(shí)控人的境外資產(chǎn)也是一個(gè)重要的追償路徑，清盤人如此努力，顯然，一方面是為了給境外債權(quán)人給予交待，一方面也是對(duì)自身報(bào)酬上限的追求：

按照香港破產(chǎn)管理署的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，清盤人的報(bào)酬采用階梯式計(jì)算：首50萬(wàn)港元收取10%，其后50萬(wàn)港元收7.5%，其后400萬(wàn)港元收6.5%，即首 500 萬(wàn)港元的酬金為34.75 萬(wàn)港元，超過(guò)500萬(wàn)港元的部分收1%。

05 恒大時(shí)代的落幕，我們?cè)撍伎键c(diǎn)什么？

顯然，上述幾類債權(quán)人是幸運(yùn)的，除此之外，像恒大美元債持有人、普通債權(quán)人的清償率將異常之低，按照23年3月恒大發(fā)布的債務(wù)重組方案的數(shù)據(jù)顯示：

普通債權(quán)人的清償率在2-9%左右。

這而還是在彼時(shí)房地產(chǎn)行情還不錯(cuò)的時(shí)候的估值測(cè)算，如今又經(jīng)歷兩年的價(jià)值調(diào)整，清償率顯然將再打折扣。。

恒大一地雞毛的背后，我們?cè)撍伎键c(diǎn)什么？

2021年的7月1日，許家印迎來(lái)了一生最高光的時(shí)刻，作為全國(guó)政協(xié)常委、恒大集團(tuán)常委書記、董事局主席的許家印受邀在天安門城樓上觀禮慶祝中國(guó)共產(chǎn)黨成立100周年大會(huì)。

從人生高光時(shí)刻到2023年9月28日喜提手銬一副，兩者僅隔：

820天。

這一刻，“只有時(shí)代下的恒大”得到了最好的詮釋。但是如果細(xì)細(xì)品思：
中國(guó)不單單就一家恒大，還有恒大們：融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)達(dá)等，這一眾房地產(chǎn)公司從零起步發(fā)展到參天巨樹(shù)，靠的是什么？

政策紅利+市場(chǎng)紅利，很顯然，起決定因素的兩個(gè)因素。

現(xiàn)在都在說(shuō)許家印，前兩年都在說(shuō)王健林，當(dāng)作為“政策紅利 +市場(chǎng)紅利”兩紅利下的頭部受益者開(kāi)啟長(zhǎng)槍短炮之時(shí)，是否有誰(shuí)曾認(rèn)真想一下這些年地方財(cái)政和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的失誤和腐敗呢？

作為地方財(cái)政的核心支柱、國(guó)家重要的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，直接GDP占比5%、間接GDP占比近1/3的房地產(chǎn)行業(yè)，銀行新增借款投向在2017年達(dá)到了頂峰約45%，此后一路下滑，至2023年一季度，僅占新增借款約3.5%左右，下降了超過(guò)90%。

對(duì)于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，新增貸款的投放下降速度之快超乎想象，而這無(wú)異于一場(chǎng)無(wú)聲的絞殺。

對(duì)于如此重要的行業(yè)、如此體量的巨無(wú)霸企業(yè)，轟然倒下，其所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)顯然是無(wú)法估量。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高周期的資金密集性特點(diǎn)，確實(shí)存在非常多的頑疾需要調(diào)整，但是如果政策調(diào)整時(shí)間更多一些緩沖、更有藝術(shù)一些，也許會(huì)更好。

現(xiàn)在新增貸款大力流向以新能源行業(yè)為代表的ESG行業(yè)，短期內(nèi)由35%迅速提升一倍至71.8%，在新能源行業(yè)的狂歡之時(shí)，誰(shuí)能保證這不是下一個(gè)恒大雷之所在？

一抓就死，一放就亂。

希望可以終結(jié)于恒大這一家而已。

作者：kangins