溫州市區(qū)一網(wǎng)紅綜合體超低價(jià)成交，是撿漏還是跳坑？

剛剛，楊府山江南里76套商鋪整體拍賣(mài)落錘，底價(jià)成交。

楊府山江南里曾以“溫州第一個(gè)開(kāi)在公園里的商業(yè)綜合體”的名號(hào)風(fēng)光開(kāi)業(yè)，如今卻落得要整體拍賣(mài)的境地，實(shí)在令人唏噓。

先簡(jiǎn)單看下法拍信息。

根據(jù)平臺(tái)公告，拍賣(mài)標(biāo)的為溫州市鹿城區(qū)華光路99號(hào)楊府山公園地下商業(yè)街地下一層01室等共計(jì)76處商鋪的整體權(quán)益，起拍價(jià)2000萬(wàn)元，商鋪總建筑面積約6698.13平方米，土地規(guī)劃用途為批發(fā)零售用地，兼容住宿餐飲、文體娛樂(lè)及其他商服功能，目前主要作為商場(chǎng)使用。

僅1輪出價(jià)，該標(biāo)的被競(jìng)買(mǎi)號(hào)V4208的買(mǎi)家以底價(jià)2000萬(wàn)元競(jìng)得，折合單價(jià)約2986元/㎡。

圖源阿里法拍

老實(shí)講，這個(gè)結(jié)果還挺意外，小編原以為該標(biāo)的要流拍了，沒(méi)想到在最后五分鐘有人出價(jià)了，最終底價(jià)成交。

不知道這位買(mǎi)家能否讓江南里“起死回生”？

近年來(lái)，該綜合體經(jīng)營(yíng)持續(xù)低迷。目前商業(yè)街內(nèi)店鋪空置率極高，僅剩少數(shù)餐飲店鋪維持運(yùn)營(yíng)，部分店鋪雖在大眾點(diǎn)評(píng)平臺(tái)顯示“營(yíng)業(yè)中”，但實(shí)際客流稀少。

圖源阿里法拍

江南里位于濱江CBD楊府山公園地下商業(yè)街，共有商鋪約409套，計(jì)商業(yè)面積約1.98萬(wàn)方。項(xiàng)目于2017年12月開(kāi)盤(pán)，毛坯惠前均價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡。但在2020年1月開(kāi)業(yè)后，同年10月開(kāi)始陸續(xù)對(duì)部分商鋪調(diào)整價(jià)格，多數(shù)商鋪價(jià)格調(diào)價(jià)后單價(jià)在約5-7千/㎡。與首開(kāi)相比，價(jià)格平均降價(jià)了2萬(wàn)多元/㎡。

2021年12月調(diào)價(jià)信息/來(lái)源溫州房管網(wǎng)

不過(guò)，江南里所售商鋪由管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。其中-1層218-248號(hào)商鋪為統(tǒng)一業(yè)態(tài)，不可單獨(dú)改變業(yè)態(tài)狀態(tài)。

至于調(diào)價(jià)的原因，坊間一直有聲音懷疑項(xiàng)目調(diào)價(jià)是為打包出售，或?yàn)榱吮芏悾_(kāi)發(fā)商相關(guān)聯(lián)企業(yè)等準(zhǔn)備自己吃進(jìn)等。

雖然調(diào)價(jià)多少次仍無(wú)人接盤(pán)，終于這次整體拍賣(mài)找到了“接盤(pán)俠”。

江南里的衰落，主要有以下幾個(gè)方面：

“網(wǎng)紅”光環(huán)難以持久。江南里初期憑借“溫州首個(gè)下沉式公園商業(yè)體”引入樂(lè)聯(lián)超市、匯星國(guó)際影城等知名品牌，以及舉辦地下集市、煙火夜市等活動(dòng)，吸引了大量人氣。但網(wǎng)紅效應(yīng)通常來(lái)得快、去得也快，消費(fèi)者容易產(chǎn)生審美疲勞。

2020年開(kāi)業(yè)實(shí)拍圖/來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

其次，周邊新興大型商業(yè)綜合體如溫州印象城、吾悅廣場(chǎng)、濱江萬(wàn)象城等的激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致客流被嚴(yán)重分流。

再者，項(xiàng)目自身也有不少缺陷。如地下空間固有的導(dǎo)視不清、可達(dá)性弱等問(wèn)題，逛起來(lái)像“走迷宮”，進(jìn)一步加劇了招商難、運(yùn)營(yíng)難的困境。

還有就是消費(fèi)習(xí)慣與觀(guān)念的改變。近年來(lái)，消費(fèi)者愈發(fā)理性，更看重消費(fèi)的性?xún)r(jià)比，追求物超所值。單純依靠“網(wǎng)紅打卡”營(yíng)銷(xiāo)、缺乏實(shí)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目難以吸引復(fù)購(gòu)。同時(shí)，電商的發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊影響深遠(yuǎn)。

其實(shí)，不僅是網(wǎng)紅綜合體，網(wǎng)紅店鋪也面臨同樣的困境。

近日，無(wú)料書(shū)鋪南塘店發(fā)布閉店通告，宣布因經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，將于2025年9月中旬之前完成閉店，并將在溫州市區(qū)另設(shè)新址繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

此前，溫州另一家網(wǎng)紅書(shū)店——西西弗書(shū)店（印象城店）在7月初就傳出了關(guān)門(mén)的消息。

顯然，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)并不長(zhǎng)久。無(wú)論是綜合體整體拍賣(mài)，還是具體網(wǎng)紅店關(guān)門(mén)，都在用各自的方式給溫州商業(yè)敲響一記警鐘——沒(méi)有持續(xù)內(nèi)容迭代和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，任何“流量入口”都會(huì)變成“資產(chǎn)出口”。

那么，易主后的江南里會(huì)有怎樣的改變，不妨期待一下。