謹防房地產(chǎn)復蘇中斷

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經(jīng)出品）

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文/劉勝軍

國務院總理李強8月18日主持召開國務院第九次全體會議，會議提出：

——采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

這一政策信號引發(fā)市場高度關注。

之所以提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，是因為2024年中央提出促進房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，房地產(chǎn)一度出現(xiàn)觸底回暖跡象，但最近又有新情況。

回穩(wěn)勢頭意外中斷

• 1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.0%，下滑重新加速。與此同時，新建商品房銷售面積同比下降4.0%、銷售額下降6.5%，表明房價繼續(xù)下跌。

  
  

  
  

• 最抗跌的一線城市，房價意外再度下跌。北上廣深7月二手房價分別環(huán)比下跌1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，紛紛創(chuàng)下2024年10月以來的最大跌幅。2025年前七個月，四個城市的二手房價分別同比下跌了2.2%、1.4%、7.8%和4.0%。二三線城市下跌壓力更大。7月70個大中城市中，僅有太原的二手房價環(huán)比上漲，其余城市二手房價全部環(huán)比下跌。二、三線城市二手房價同比則分別下降5.6%和6.4%。當前很多二手房房價已較高點下跌了30%，基本已經(jīng)回到2018年以前的水平，二手房已經(jīng)進入買方市場階段，購房者存在“不降價就不買”的心理。

• 2025上半年，百強房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。

“二手房價止跌”和“新房銷售量企穩(wěn)”是市場“止跌回穩(wěn)”的關鍵標志。從2024年四季度到2025年一季度，一線城市新建商品住宅房價指數(shù)一度出現(xiàn)“連續(xù)5個月正增長”的局面。然而，現(xiàn)在一線城市的回穩(wěn)趨勢也中斷了。據(jù)摩根士丹利AlphaWise團隊2025年7月的最新調(diào)查：

——1）33%的潛在購房者（“極可能購房”群體）預計未來12個月房價下跌。令人驚訝的是，一線城市看跌比例從4月份45%飆升至50%（即半數(shù)受訪者悲觀）。2）7月愿意承受虧損出貨的業(yè)主比例為56%，相比4月份調(diào)查時大幅上升了13個百分點。愿意接受10%以內(nèi)虧損的賣家為42%，比4月調(diào)查時大幅上升了16個百分點。3）購房意愿依然低迷。在所有受訪者中，51%的人表示未來可能購買房產(chǎn)（較四月調(diào)查的49%有所上升），僅有16%的人表示“極有可能”購房（較四月調(diào)查的15%有所上升）。其中3%的受訪者預計將在未來12個月內(nèi)完成購房，6%的受訪者計劃在未來兩到三年內(nèi)購房，另有7%的受訪者預計在四年之后購房。

最直觀的綜合指標是房地產(chǎn)上市公司股價。2025年以來，地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)遠遜于上證綜指。這表明，穩(wěn)地產(chǎn)任務尚未完成。

結論是：房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程出現(xiàn)中斷，穩(wěn)地產(chǎn)仍需持續(xù)加碼。

我們可能低估了此輪房地產(chǎn)調(diào)整的嚴重性

這一輪調(diào)整與過去20年的歷次房地產(chǎn)調(diào)整存在很大不同。

1、社會總體預期偏弱。受疫情、國際局勢、就業(yè)壓力、房價下跌等多重因素沖擊，社會總體預期轉(zhuǎn)弱。在這種情況下，消費者行為更趨保守，“加杠桿”意愿下降。

2、居民部門債務過多，總體上已無力繼續(xù)加杠桿。中國家庭債務增加的速度令人矚目，家庭債務與GDP之比從2008年的不到20%上升到了2023年的60%以上。在預期不樂觀的情況下，借款買房者減少而提前還房貸者增多。由于絕大多數(shù)購房者需要舉債，這種情形意味著房地產(chǎn)購買力的收縮。

3、房地產(chǎn)總體格局已經(jīng)顯著改變。經(jīng)過20年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)格局已經(jīng)改寫：1）中國人均住房面積現(xiàn)在已經(jīng)超過了所有歐洲主要國家，即使中國的人均GDP只有這些國家的三分之一。2）自20世紀90年代初以來，中國的房價已經(jīng)上漲了十倍。3）雖然北京市中心一套一居室的價格仍然只有曼哈頓同類公寓的25%，但北京、深圳和上海的房價收入比幾乎是倫敦和新加坡的兩倍，是東京和紐約的三倍，價格已經(jīng)超前發(fā)展。

4、由于萬科、融創(chuàng)、碧桂園、旭輝等頭部房企遲遲無法擺脫資金鏈困局，購房者存在顯著的“爛尾焦慮”，這大大抑制了購房意愿。2025年上半年銷售總額超千億元的房企只有四家，分別是保利發(fā)展（1452億元）、綠城中國（1221億元）、中海地產(chǎn)（1201億元）和華潤置地（1103）億元，清一色央企背景。這表明買房者對民營房企仍存在較大顧慮。融創(chuàng)壹號院在上海熱賣，也是因為獲得了中信金融資產(chǎn)的鼎力支持和背書。

融創(chuàng)蘇州壹號院

5、“房價剛性”的社會預期已經(jīng)被打破，重塑房價信心難度很大。

為什么必須推出更多有力措施？

房地產(chǎn)牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)被稱為金融危機之母，進一步穩(wěn)地產(chǎn)的必要性毋庸置疑：

1、房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長和就業(yè)具有重大影響。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年7月，全國城鎮(zhèn)16—24歲勞動力失業(yè)率（不含在校生）為17.8%，較6月上升3.3個百分點。

2、房地產(chǎn)對地方財政有重大影響，地方財政困難是2024年“遠洋捕撈”的直接誘因

3、房地產(chǎn)占居民財富的60%，房價影響是影響消費信心的重要因素。房價縮水導致居民財富蒸發(fā)了120萬億

4、房地產(chǎn)房地產(chǎn)相關貸款占銀行貸款余額的23%，對金融體系資產(chǎn)安全具有重大影響

還有哪些“有力舉措”可以考慮？

有些悲觀者認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)已經(jīng)沒有太多好辦法。筆者認為：

——對于傳言中的央企下場收購滯銷樓盤，雖然可以短時間內(nèi)緩解開發(fā)商資金壓力，加速開發(fā)商資金回籠，但央企買下的樓盤最終還是要推向市場，因此并未從根本上解決問題。

——對于地方政府收購滯銷房改為保障房，雖然可行，但目前地方政府依然入不敷出，心有余而力不足。

怎么辦？筆者建議：

1、取消一線城市所有限購，充分釋放購買力

2、修復開發(fā)商資金鏈，緩解爛尾焦慮。白名單效果不佳，因為銀行存在顧慮，配合意愿極低，導致雷聲大雨點小。建議新樓新辦法、老樓老辦法：1）對已經(jīng)開工的樓盤，恢復過去的政策（允許銀行貸款、期房銷售），加快修復開發(fā)商資金鏈；2）對未開工樓盤，今后一律“現(xiàn)房銷售”，徹底消除爛尾樓現(xiàn)象。

3、借鑒本世紀初政策，允許以房貸利息抵扣個稅。為避免高收入階層享受此類政策，可以設置一定收入門檻，例如年度個人所得稅不高于XX萬元。

4、降低REITS審批門檻，為開發(fā)商開辟銀行之外的融資渠道

5、借鑒融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)的重組經(jīng)驗，推動高負債房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化等方式優(yōu)化債務結構，降低開發(fā)商主體風險，避免無序降價競爭

6、設法降低法拍房數(shù)量。2024年1-12月全國法拍房掛拍量為657842套，同比增長51.69%。成交量為163372套，成交率為24.83%；成交金額為2459.64億；平均成交折扣率為77.53%。大量法拍房的出現(xiàn)，會沖擊購房者信心。一個法拍房背后可能就是一個家庭幸福的幻滅。建議鼓勵銀行與出現(xiàn)還款困難者進行協(xié)商，通過展期、下調(diào)利率等方式來降低違約率。

高質(zhì)量的房地產(chǎn)新模式勢在必行，但這一轉(zhuǎn)變不應過于激進。漸進的、增量式的改革社會陣痛更小。

劉勝軍

堅持講真話的經(jīng)濟學家

政治經(jīng)濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟座談會

劉勝軍微財經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人

人大·中歐·華東師大校友

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