5000萬起的上海「最高頂豪」，處境越來越難了…

近兩年，上海頂豪市場熱度不減，不過要比較知名度，海泰北外灘一定榜上有名。

它是目前上海在售的“第一高超級豪宅”，最高約170米，配備上海首個配備屋頂停機坪，以及防火防彈安全屋等設施，話題度十足。

其物業費每平每月收費36元，戶型從350㎡-1500㎡，一年的物業費最少15萬，最多65萬。

雖然有眾多光環加持，然而總爺發現它的銷售之路走得異常艱難，疑似面臨交付延期、銷售停滯、資金吃緊等多重困境。

據網上房地產數據，截至8月6日，項目僅售76套，2022年至今才去化50%，在上海豪宅紛紛熱銷的這兩年，海泰北外灘的銷售數據可以說很慘了。

總爺還注意到，項目二批次43套房源，8個多月也只網簽了9套，目前網簽率不到20%，感覺越來越難賣了…

如此低的去化效率，在上海頂豪市場極為罕見。今天，總爺就來跟大家聊聊，這座“上海第一高豪宅”，處境為何越來越難了？

01

上海最“壕”樓盤之一，話題度拉滿

海泰北外灘坐落于北外灘核心區域，占地約1.94萬平方米，總建筑面積約9.5萬方，由三棟約160-170米超高層構成，與陸家嘴、外灘形成“黃金三角”。

項目坐擁一線江景，大平層和復式面積從370㎡到1500㎡不等。

海泰在設計上可謂不計成本，建筑由約翰·波特曼建筑設計事務所操刀，上海華爾道夫酒店就是他們設計。

還有株式會社日建設計、博埃里建筑設計事務所、AECOM 艾奕康等，都是國際大師團隊。

項目外立面為Artdeco風格，形似金字塔，底層架空打造了水景大堂。

項目的戶型標新立異，采用“鉆石型”戶型，也有人說像法老的墓地“金字塔”，每個房間都有大陽臺，部分戶型還可進行定制化設計。

在精裝的品牌選擇上，據悉海泰北外灘非常舍得砸錢。配備Miele黑標產品、Gaggenau、antoniolupi衛浴全系列產品線、INAX馬桶等頂奢品牌。

網傳裝標超過3萬/㎡，這意味著哪怕是最小戶型，裝修成本都超過1000萬，相當奢侈。

除了看得見的地方下功夫，海泰北外灘在看不見的地方同樣用心，工法樣板間把所有管線都陳列了出來，用材用料與隱蔽工程堪稱極致。

因為是超高層，地基很深，光地下室就足足有5層，地下車位配比達到了1:5。

另外，地下還配置了恒濕恒溫的儲藏空間、家庭酒窖、家庭影音室、室內干衣系統等，極致奢華。

02

遭遇資金鏈危機，交付不及預期

海泰北外灘宣稱對標湯臣一品，“為全球最高標準而來”，可惜實際交付進展卻不及預期，這成為其去化最大障礙。

一方面，項目交付疑似出現延期情況

根據公開報道，項目一期原定2024年底左右交付，但截至目前，項目仍處于“趕工期”狀態，很多中介表示項目爭取近期做交付。

對于總價5000萬起步的頂豪而言，交付時間不確定無疑是對信心的巨大考驗。

而在交付問題背后，是開發商資金鏈承壓的陰影。

海泰在2024年遭遇流動性危機，一筆80億銀團貸款于當年8月到期，因工期和預售節奏滯后，不得不延長貸款。

海泰集團副總裁在采訪中提到：“實際上我們的工期和預售的節奏是跟不上這個節奏的。”

所幸，海泰北外灘作為上海首批“白名單”房企，獲得由工商銀行上海分行牽頭的銀團近億元貸款紓困，暫時緩解了壓力，但這也暴露了公司的資金隱患。

購房者最關心的問題變成了：“房子能按時按質拿到嗎？”、“開發商的窟窿到底有多大？”、“后續會不會有更多問題？”，買這樣的頂豪確實需要勇氣。

另一方面，已呈現的涂料外立面不被市場認可

海泰北外灘外立面采用日本SKK自潔涂料，據說這種涂料具備防水透氣功能，還能避免外飾面高空墜落的危險。

然而涂料所呈現出的視覺效果，與石材和鋁板存在明顯差距，因此被市場以及業主吐槽“沒有豪宅感”，甚至被詬病“像保障房”。

總爺也曾遠距離看過海泰北外灘立面，確實與目前最新的頂豪立面差距不小，未來二手房的資產價值很難得到保障。

03

產品力硬傷，頂豪光環下的去化難題

事實上，縱觀上海所有豪宅產品，可以發現海泰北外灘去化困難，根源在于其產品存在諸多硬傷。

一方面，高價格與產品的不匹配

海泰北外灘定位頂級豪宅，主力戶型建面約350~1200㎡，總價覆蓋7500萬至2億區間，完全是頂豪級標準。

然而對頂豪而言，私密性是基礎指標之一，通常會采用更為獨立的梯戶配置以最大程度的減少干擾、保護隱私。

然而海泰北外灘的低區產品卻是“一層四戶”，中間兩套為370㎡戶型，東西邊套為680㎡戶型，與頂豪圈層所期待的私密尊崇體驗存在明顯落差。

海泰北外灘這塊地開發周期超23年，漫長等待使得產品規劃與當下市場需求出現代際落差。

比如項目得房率僅約72%，對比如今同價位豪宅普遍80%以上得房率，空間使用效率稍顯不足。

要知道，如今上海5000萬以上的價格段，買家擁有很大選擇權。

這個價格既可以選擇外灘包塊的高層新房，甚至也能夠上一些風貌別墅產品，真沒必要買海泰北外灘產品落后的超高層。

產品與客群的錯位，使得海泰北外灘陷入 “高不成低不就” 的尷尬境地。

另一方面，周邊城市界面支撐乏力

海泰北外灘周邊城市界面較為雜亂：南側老舊建筑密集，西側緊鄰七浦路服裝市場，中低區視野被宇航大廈遮擋，周邊商業配套以沿街商鋪為主，難以匹配頂豪調性。

高凈值人群選擇頂豪，買的不僅是房子，更是圈層與生活場景，海泰北外灘的城市界面是天然劣勢，導致買得起的人看不上，看得上的人買不起。

在總爺看來，頂豪永遠是屬于少數人的藏品，要么占據不可替代的核芯地段，要么具備劃時代的產品力，抑或擁有絕版稀缺資源。

反觀海泰北外灘，地段與產品上并不夠極致，資金和交付上還有點問題，項目滯銷也不讓人意外。

海泰北外灘的困境，其實是當前高端房地產市場調整期的一個縮影：在豪宅供應愈發豐富的當下，有缺陷的豪宅項目很容易被市場拋棄。

想要項目暢銷，產品的極致打磨、價格的精準定位、開發商的穩健運營、配套的成熟完善、以及最重要的，對承諾的如期兌現等， 缺一不可。

這座上海“第一高頂豪”能否走出銷售困局，前路依舊十分漫長。

對于海泰北外灘，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。