樓市下跌，一個時代的落幕嗎？

——————正文——————

01

之前有一句話和一張圖火了。

是什么呢？

就是京東前CEO徐雷在朋友圈說：

如果還認為我們陷入的是經濟周期的下行周期，那就真的錯的太可怕了，應該是一個時代的落幕和一個時代的開啟，周期和時代是截然不同的性質。

這個消息傳出來之后，很多媒體借此宣傳：一個時代落幕，一個時代開啟。

我看了一下相關內容，很多人為了迎合這句話，盡情解讀和演繹，從低生育率到低收入，從科技到宇宙........

說實話，看到這些解讀我特別想笑，因為中國人的劣根性在這個事件中體現的淋漓盡致。

第一個劣根性就是權貴必對。

我想,同樣是這句話，如果不是因為徐蕾頂著京東前CEO的頭銜，也無法掀起風浪。

換句話說，這句話如果是送外賣的小哥說，肯定被“批”得很慘。

因為經濟周期和時代本不是性質不同，而是不同含義詞匯，就像排列組合和排序組合、調料和佐料的差別一樣巨大。

但因為這人是京東前CEO，他僅僅在朋友圈說了60多個字，就有那么多對“成功人士”的只言片語盲從，并在盲從的心態下開始解讀這句話。

而這些解讀的人，甚至連京東前CEO徐蕾是誰，過往經歷是什么都不曾了解。

我在網上找到了徐蕾公開的簡歷，大家可以看看。

看完徐蕾的簡歷，我只能說：劉強東用人真是不拘一格，還允許離職人員二次進入。

從徐蕾的簡歷看，無論是畢業的專業還是其在京東的職業履歷都是一個徹頭徹尾的營銷人。

且從其職業履歷看，還不是營銷范疇代表思考力的研策體系，而是代表人際關系的品牌公關系。

為什么這么說？

大家可以看下他的履歷，其工作職務一直側于重品牌與公關。

此刻看文章的伙伴，如果是普通購房者，對于統籌品牌和公共關系的負責人是什么特征，或許不太了解。

但有大型企業，或者大型房企工作經驗的伙伴而言，對于統籌品牌和公共關系的負責人是什么特征，大家心里肯定都有一桿秤。

所以，我為什么揶揄那些看到“京東前CEO”頭銜就盲從，就告訴大家“這句話多對”的人多可笑了吧。

其次，不知深淺。

什么是經濟周期？

這在我昨天的文章《》有簡單的概述。

那么，什么是時代呢？

我想大多數人對時代這個詞，會感覺既陌生又熟悉。

為什么陌生又熟悉？

因為時代這個詞，在中國我們幾乎天天聽、天天看，如果沒有人問含義，好像每個人都很清楚“時代”這個詞的含義。

但如果問大家“什么是時代”，我想大部分人又無法說清楚。

那么，什么是時代？

中國文字博大精深，關于時代有兩層解釋。

（1）以經濟、政治、文化等狀況為依據而劃分的某個時期，比如社會主義時代；

（2）生命周期的某個時期，比如青少年時代。

時代一詞，雖然有兩層解釋，但我們都清楚，在我們真實的生活場景中，我們最常見的是“青少年時期”與“偉大的新時代”。

換句話說，普通生活很少用時代這個詞，而時代這個詞，在中國具有某種程度的政治含義。

具體大家看下圖就明白了。

尤其是現在，人民網等官媒常以“不辜負我們這個偉大的時代”、“中華文藝復興的偉大時代”等等做標題，在這種背景下，徐蕾這句話中的時代二字，多少還是有些敏感。

其實對推廣、品牌、公共關系、推廣策略等營銷職能了解的人都清楚，廣告出身的職場人，愿意用一些“詞匯”來撼動人心。

確實!

"這不是經濟周期，而是一個時代的落幕和一個時代的開啟”非常撼動人心的。

但如果深究，我相信沒有什么特別敏感的含義，不過就是一個廣告出身的營銷人，職業慣性之下用一些“撼動人心”的詞匯形容罷了。

唯一不同的地方在于，這個曾經的廣告人，因為頂著前京東COE的頭銜，遇到了一些似懂非懂的盲從者而已。

不盲從，有獨立思考的人，可以看這篇文章《》

房地產普漲的時代已經過去，你手里的房子是寶貝還是垃圾，該怎么買賣房產？掃描下方二維碼，領取內部直播

02

既然我不認同“這不是經濟周期，而是一個時代的落幕和一個時代的開啟”這句話。

那么，我認同什么呢？

我深以為：經濟周期雖然叫做經濟周期，但其底層邏輯不完全是經濟，他還包括了社會制度和政策方面的問題。

比如，爛尾樓。

房企爆雷是經濟周期債務出清的表象，而爛尾樓則是房企債務出清的表象，但其底層邏輯卻是商品房預售制度與資金監管本身存在問題。

換句話說，周期與時代互為因果，相互強化。

之前的文章，會將經濟周期 中的四個階段繁榮、衰退、蕭條和復蘇用一些通俗易懂的例子做比喻，告訴大家經濟周期運行中對應的家庭資產規劃方向。

說到底，就是不同經濟周期中能源、礦產、黃金、資產的價格與配置邏輯。

但因為混知房產是房地產公眾號，我通過經濟周期和宏觀政策解讀，告訴大家房產的配置邏輯，比如經濟衰退和房地產雙軌制家庭資產的配置邏輯是《》

但在經濟周期運行的過程中，除了順勢而為規劃人生財富外，確實還有一些現象與經濟周期、時代呼應，但這些現象不是一個時代的落幕，而是伴隨經濟周期與時代軌跡共生的特征。。

接下來的內容，會通過他國歷史，讓大家從另外一個側面感受經濟周期 衰退階段的時代特征。

接下來的內容或許枯燥，數據頗多，離大家的生活也有些遙遠，但我建議大家看完，大家會從其他國家經濟衰退和社會特征中明白：

經濟與發展，才是一切問題的本源。

關于2024樓市的行情可以看文章《》

房地產普漲的時代已經過去，你手里的房子是寶貝還是垃圾，該怎么買賣房產？掃描下方二維碼，領取內部直播

03

首先，說說日本。

同為亞洲國家，日本房價暴跌，帶來“失去的30年”也被更多國人熟知。

在彼時日本衰退的過程中，除了房價下跌之外，伴隨經濟總量的下跌也有很多時代特征共生。

（1）背景

總量下跌，緩慢復蘇

日本所有的社會問題和社會現象，如果用一句話概括，就是：日本經濟超低的經濟增長率導致社會總收入減少，從而帶來一系列連鎖反應。

毫不夸張地講，日本社會的一切問題都源于此。

那么，消失的30年，也就是1991年至2021年這30年間，日本的GDP年增長率是多少呢？

答案是0.7%！

近幾年日本經濟出現復蘇現象，日本東京核心區域的房價一度超過日本泡沫高峰期。

GDP增長率也有所提高。

——2021年日本的實際GDP增長率是2.1%，2022年增長率是1%、2023年增長率是1.89%

（2）特征

我想第一個特征就是收入放緩，日本就業形勢兩極分化。

我在很久以前的直播中，給大家講過日本經濟步入衰退的周期后，出現了一個新詞：

窮忙族！

關于這個詞和這個詞對應的事件與趨勢，在之前的文章《》有闡述。

今天的文章，再簡單概括一下：就是年輕時在大城市努力奮斗，但中年以后隨著勞動收入減少或者失業不得不離開東京。

所以，日本年輕人中有60%聚集在東京圈工作，這些人租住著房子，打兩份工，努力的工作，但越忙卻越窮，即無資產也無儲蓄，一旦失業就只能離開東京。

我記得我去日本旅游的時候，當地向導告訴，晚上10點多仍在大型超市和商場門口，裝扮成美少女或者女仆，舉著優惠牌子的女孩都是高中生。

在當時，這給我帶來了極大的震撼，因為這與國內的反差太過強烈。

那么，這些高中生為什么要兼職賺錢？

當地向導告訴我“補貼家用”。

因為日本經濟總量超低增長，導致絕大多數人和家庭的工作收入都進入了長期低迷的狀態。

根據OECD的數據，過去幾十年美國的工資增長率是15.3%、法國26%、英國25%。

中國在過去幾十年GDP高速增長的背景下，收入增加更超過100%。

但日本工資收入卻下降了10.3%

另外一組數據來自日本中央省廳的厚生勞動省。

——在1996至2015年期間，實際工資總額年均增長率為-0.7%。

外加日本企業實施“年功序列”退休金豐厚，所以在日本工作幾乎沒有類似我們國內頻繁的跳槽現象。

第二個特征就是貧窮。

但凡提及貧窮，大家或許不會想到日本，只會認為什么非洲國家，在咱們國人的印象中，貧窮等于“吃不起飯，看不起病，上不起學”。

但在日本貧窮的標準是：扣除各種稅費后，生活中可以支配的錢，低于日本國內平均值的50%。

我感覺這句話太過抽象，就找了兩組數據來說明。

第一組數據：2015年之前，日本的貧窮率由12%提升至16.1%，也就是說在日本，每7個人中就有一個是貧窮人口；

第二組數據：可支配收入

在2012年之前，日本人的可支配收入為244日元，折合成人民幣大概是16萬人民幣。

按照日本貧困人口的標準，可支配收入低于50%也就是8萬元。

按照2022年的數據，日本可支配收入是403萬日元，也就是19.3萬人民幣，貧困人口的可支配收入是9.15萬。

這兩年日本GDP增長率提高，2023年日本的人的可支配收入翻番，達到908萬日元，也就是43.5萬，貧困人口的可支配收入是21萬左右。

很多憤青看到這里或許會說：看看，人家的貧困人口標準收入多高，都是我年收入的3倍。

我想，但凡去過日本，了解日本真實物價的朋友就會知道，盡管日本GDP增長率極低，工資也是負增長，但日本的物價相對日本收入而言，絕不算便宜。

來，看圖。

把上圖的日元換算成人民幣，看起來比較直觀：

打車40塊，公交車起步10塊，地鐵起步8塊錢，一瓶500ml礦泉水最少要7塊，一瓶350ml啤酒最少要16塊錢了。

所以，盡管這兩年日本GDP增長率提升，但家庭消費支出仍然為負。

再看日本近十年的房價，也不是收入增長房價上漲，反而是近三年日本GDP增速增加，房價就出現了大幅上漲。

我想，文章到此，拋開日本獨有的文化與低欲望這兩個特征外，日本消失的30年，帶來的社會特征簡單概括就四個字：

階層固化

日本步入消失的30年，也就是經濟通縮之后，階層逐漸固化，這種階層固化不是富裕階層更富裕，而是貧窮階層更貧窮而已。

在日本GDP增速極低，工資收入為負的背景下，疊加日本企業的“年功序列”退休金制度，日本貧窮階層的進階概率極低。

這也是為什么，從2021年恒大爆雷開始，我就告訴大家控制家庭負債率，并撰寫文章告訴大家買房負債的邏輯是《》

其次，說說美國。

相比日本消失的30年，提及美國經濟衰退最知名的就是：1929年美國大蕭條時期的特征。

第一個特征是：背景

在美國步入1929年經濟大蕭條之前，美國經濟經歷了蓬勃的發展。

——在1929年前10年，美國的汽車保有量由1050萬輛增加至2600多萬輛；

——從1918年到1928年，美國120個城市房地產的總投入由12億美元上升至128億美元。

——代表美國經濟的道瓊斯指數，在1929年之前一路上揚。

但在1929年10月24日，美國迎來了“黑色星期四”。

這一天發生了至今為止全球最大規模的股市崩盤，股市一度跌到了最高市值的1/10，美國大蕭條開始了。

大蕭條期間，美國經濟前后經歷了三波危機，分別為1929-1930年上半年的金融危機；1930年下半年-1932年的經濟危機；1933年上半年的銀行危機。

第二個特征是：失業率。

1929年，美國經濟急轉直下。

從1929年開始，美國5000多家銀行宣布倒閉，8萬多家企業破產，失業率一度高達25%。

這帶來的直接后果就是中產不消費，底層徹底失去消費能力。

第三個特征：就是庫存高企。

在這個階段，出現了我上政治課時難忘的一課：

大農場主大量銷毀“過剩”的產品，用小麥和玉米替煤炭做燃料，把牛奶倒進密西西比河.......

但價格，依舊不變！

第四個特征：人口倒流

從1929美國大蕭條開始，城市人口出現倒流，即在1929年之前，經濟蓬勃發展階段，人口向大城市聚集。

但在1929年之后，隨著失業率與城市居住生活成本居高不下，美國城市人口出現倒流。

即由城市向鄉村倒流。

最后，簡單說說技術周期。

這個維度不多說，直接看圖吧

經濟周期從不同維度，不同錨點切入，會有不同的解讀。

但以時間跨度理解經濟周期，最長的周期，對社會產生巨大影響的，只有技術周期。

我認為，唯一可以用時代表述的周期就是技術周期。

而此時此刻的我們，正處于互聯網信息技術時代，隨著AI的問世，ChatGPT的誕生，預示著一個全新的技術周期來臨！

唯此一點，可以理解為一個時代的落幕，一個新時代的開啟。

然而，技術變革帶來的經濟增長與現代貨幣帶來的債務周期是彼此的放大器，彼此共振，共同形成經濟周期。

在這樣的政策背景下，2024年樓市會怎么樣？可以看文章《》

房地產普漲的時代已經過去，你手里的房子是寶貝還是垃圾，該怎么買賣房產？掃描下方二維碼，領取內部直播

04

最后，說幾點。

（1）不多的選擇

縱觀歷史，任何大范圍、長期的經濟衰退，最后結束經濟衰退的，只有兩種舉措：

第一種是大炮一響，黃金萬兩，就是戰；

第二種是技術革命，核心技術的革命可以推動周期更替；

當然，貨幣政策和宏觀政策也可以縮短經濟周期。

但大范圍，長時間的經濟衰退，貨幣政策對經濟復蘇的作用，不如前兩種舉措。

(2)特征與舉措

今天的文章說了很多經濟下行周期的特征。

我知道，很多人看空樓市就是因為這些特征，并據此結合人口、老齡化、內外需求進一步看空樓市。

對此，我從不回避，但并不認同。

因為中國樓市與經濟之間是相互強化的關系，且中國樓市的走向取決于國內貨幣發行量和政策。

盡管我們現在多周期重疊，處于債務周期、庫存周期、房地產周期共振的底部。

但從中長期看，樓市必將從一個極端走向另外一個極端。這部分內容在之前的多篇文章中有闡述，就不展開。

我依舊是那句話：中國樓市是政策市，只有想不想，沒有能不能。

盡管當下仍然是“托而不舉”的狀態，但從土地放開限價、重啟為地產而生的貨幣工具PSL、房票等政策落地，積極信號愈發明顯。

我知道，只要說這些，很多人就要留言罵罵咧咧。

其實呢，我的觀點一致都是：在中國，踩準周期買房是人生最對的選擇。

你不喜歡我的觀點，可以取關我。

可以去看抖音，抖音的算法會極度迎合，想房價暴跌就能天天看見房價暴跌，想有外星人就天天看到外星人來地球的視頻。

總之，你認為房價如蔥，卻非得關注一個地產號就很人格分裂。

對于認可我觀點，想買房搞錢，想順勢而為做家庭資產配置的伙伴可以閱讀《》。

同時，希望大家記住這句話：經濟上行周期，資產增值是重點，經濟下行周期現金流才是關鍵。

同時，下行周期控制家庭負債率，如何理解家庭負債率閱讀文章 《》

（3）不會重蹈覆轍

每當提及日本消失的30年和美國大衰退，總有人要“影射”我們現在。

首先，我不知道這對大家的生活有什么好處，有那么多人喜歡看這些“影射”的言論。

因為這些異國的經濟衰退經驗告訴我們，經濟衰退只會加劇階層固化，讓普通人的生活更艱難。

其次，中國信貸體系的底層資產就是土地和房產。

中國地方城市的財稅高度依賴土地財政，所以，從更宏大的敘事角度看，我們能接受“刮骨療傷”，但我們不會接受自戕。

所以，我們會摸著日本這塊石頭和其他國家的經驗，不可能讓房地產出現硬著陸的情況。

（4）過好自己的日子

我明確地告訴大家：宏觀維度的一切變化都與我們息息相關，

但是，從生活角度看，卻不是最重要的。

因為，除了順勢而為，個體只有一個選擇。

就是選擇過好自己的日子，買對房，踩準周期，不跌落階層，不成為窮忙族。

最后———

經濟周期，周而復始。

歷史不斷重復，然而又不是簡單重復，真正需要去了解事情并不是曾經故事，而是故事背后的底層邏輯。

從來沒有平靜如水的歲月靜好，對有準備的人來說，任何時候都有“機”，對沒有準備的人來說，任何時候都有“危”。

縱觀歷史，每一輪經濟周期都具有強烈的社會財富再分配效應。

歷史上，每次經濟衰退的洗牌中，都蘊藏著財富機會，而這種機會只有準備的人才能抓住。

今天是上班第一天，希望大家都能感知邏輯，抓住財富再分配的機會。

房地產普漲的時代已經過去，你手里的房子是寶貝還是垃圾，該怎么買賣房產？掃描下方二維碼，領取內部直播

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

原創不易 點贊支持