萬科預虧超百億，年年致歉的“結算節奏”到底是什么坑？

7月14日晚間，萬科發布的中期業績預告。

上半年萬科實現銷售收入691億元，交付超4.5萬套，銷售回款率甚至超過100%，多地項目開盤去化率也保持在80%以上。

不過，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損則在100億至120億元。

這一數字較2024年同期的98.52億元虧損，進一步擴大了。

萬科對于虧損原因的解釋，幾乎與去年如出一轍。

除了業績說明的“復制粘貼”，萬科再次因業績致歉了。

壹

翻開萬科2024年和2025年的中期報告，虧損原因的表述高度雷同。

首先是“結算節奏問題”，即房地產行業交付周期導致的業績波動。

一季度通常是結算淡季，二季度集中交付時歷史遺留的低毛利項目會集中體現虧損。然而，這一理由在連續兩年被反復提及后，市場已難掩質疑：為何萬科始終未能通過調整項目周期或優化成本來平滑業績波動？

而2024年二季度啟動的“瘦身健體”計劃，在2025年變成更徹底的資產拋售。

今年上半年，萬科實現大宗交易簽約金額64.3億元；通過存量盤活回款57.5億元，涵蓋辦公、商業、公寓等多類資產。

杭州萬科河語光年府項目被政府收儲作保障房，也是資產盤活的重要舉措。

更為知名的則是，萬科用三天時間以均價6.57元/股清倉庫存股，閃電拋售7295.6萬股股票，回籠4.79億元資金。

三年前回購這些股票時，萬科豪擲12.92億元，最終卻以不足四折的價格“揮淚大甩賣”，賬面浮虧高達8.33億元。

這種“斷腕求生”的戲碼年年重復，恰恰說明萬科的資產包袱并未減輕，反而因市場下行進一步惡化。

貳

不過，追根溯源，我們會發現，更深層的問題在于，萬科的虧損并非單純由行業周期導致，而是其戰略搖擺的直接結果。

回顧萬科過去十年的戰略變遷，這個在行業里被多年蓋章認定的“帶頭大哥”也給我們提供了諸多的反面案例。

大約是10年以前，萬科率先嗅到行業天花板，提出“城市配套服務商”定位。

在王石曾經的愛將，彼時的高級副總裁張紀文所展示的“八爪魚”戰略圖中，長租公寓、教育營地、養老度假等業務與住宅開發并列，野心勃勃。

但是，這些多元化嘗試大多淪為燒錢黑洞：萬科驛因租金回報率低迷長期虧損，萬科塾在政策調整后黯然退場，冰雪度假等業務更是鮮有聲響。

作為萬科切進城市更新賽道的“萬村計劃”，最終以高管的辭職與快速收房按下暫停鍵，宣告試錯失敗。

2018年金秋，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側墻上“活下去”的字樣尤為耀眼。郁亮指出，應對轉折點和不確定情況的最好方法就是“收斂”和“聚焦”。

然而，2021年萬科戰略再度轉向，從開發為主轉向開發與經營并重，將物業、物流、商業等板塊推向前臺。

在郁亮的藍圖中，萬物云分拆上市只是第一步，他希望出租公寓、物流等陸續上市。

戰略的頻繁調整讓萬科付出了沉重代價。一方面，多元化嘗試消耗了大量現金流，卻未能培育出新的盈利支柱；另一方面，主業開發業務因資源分散逐漸失去優勢。

萬科2023年年報顯示，經營性業務占用資金超千億，但貢獻的利潤占比不足10%。

所以，從2024年開始，萬科開始了“瘦身計劃”，終于承認“聚焦主業”是唯一出路，除綜合住區開發、物業、租賃三大主業，其余業務一律擺上貨架。

“如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”

那些曾讓萬科與眾不同的特質已然悄無聲息地褪色。

老王雖然有先見之明，但卻沒法阻止萬科的步伐。

叁

7月3日，深鐵再次向萬科提供了一筆62.49億元的借款。

今年，深鐵今年已累計向萬科提供借款超過218億元。

這種“輸血”雖暫時能緩解萬科的流動性危機，卻也引發市場擔憂：深鐵的資金支持是否有底線？

作為深圳市國資委旗下企業，深鐵對萬科的救助既有商業考量，也有穩定地方經濟的政治任務。

但在救助萬科的過程中，當萬科的虧損金額刷新了A股虧損紀錄的同時，深鐵集團的虧損也創下了中國地鐵行業的歷史紀錄——2024年全年虧損高達334.61億元。

妥妥的白衣騎士變病友的劇本。

對于中報預虧100多萬，萬科在致歉之外也表態，接下來，將全力以赴推進經營改善，措施包括戰略聚焦、經營提振、管理提升、科技賦能、融合發展等措施。

除了增加了一些和大環境要求相符的“好房子”“新模式”的要素，可能市場更關注的是：這些承諾與去年有何不同？