貨幣增速持續(xù)爆發(fā)，樓市即將迎來(lái)大變天

昨天，央行公布了最新的6月金融數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)全面超預(yù)期。

M1增速：預(yù)期2.7%，實(shí)際4.6%；

M2增速： 預(yù)期 8.08%，實(shí)際8.3%；

社融增速：預(yù)期8.81%，實(shí)際8.9%；

新增貸款：預(yù)期1.84萬(wàn)億，實(shí)際2.24萬(wàn)億；

上述預(yù)期值取自國(guó)內(nèi)多家主要券商預(yù)測(cè)值的算術(shù)平均值。

近幾個(gè)月，M1增速和M2增速，都出現(xiàn)了持續(xù)上行的趨勢(shì)性現(xiàn)象。其中，M2創(chuàng)下近15個(gè)月以來(lái)的新高，M1創(chuàng)下近25個(gè)月以來(lái)的新高。

M1和M2剪刀差也在快速縮小，表明定期存款向活期轉(zhuǎn)變，企業(yè)投資擴(kuò)張或居民消費(fèi)的意愿可能在增強(qiáng)。從下圖中可以看到，本月的M1有一個(gè)跳升。整體趨勢(shì)向上。

從最近的股市表現(xiàn)看，股市已提前反映了這些利好（大家知道，A股走勢(shì)，一定反應(yīng)在數(shù)據(jù)之前），我前段時(shí)間在知識(shí)星球多次提到，目前出現(xiàn)了牛二的跡象，但未能確認(rèn)。昨天的金融數(shù)據(jù)，給前一段時(shí)間的股市表現(xiàn)提供了數(shù)據(jù)基本面方面的支撐。

從我們4月初在3100點(diǎn)下方大規(guī)模買(mǎi)入（詳情請(qǐng)點(diǎn)擊：）到今天的3500點(diǎn)，股市持續(xù)上漲，但速度并不激進(jìn)，能否兌現(xiàn)牛市，還需繼續(xù)確認(rèn)。

如果預(yù)期牛市，要通過(guò)什么確認(rèn)？

創(chuàng)業(yè)板

這個(gè)我們?cè)谥R(shí)星球多次提到過(guò)。

但是，隱憂(yōu)也是存在的。數(shù)據(jù)上，不得不承認(rèn)的是，近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)持續(xù)上升，主要靠的是財(cái)政刺激，而非企業(yè)和居民的自發(fā)債務(wù)擴(kuò)張。

社融表現(xiàn)如下圖。

如圖，貸款部分有企穩(wěn)跡象，但并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，社融增速的持續(xù)走高，主要靠的是政府債券的持續(xù)擴(kuò)張。

由于政府部門(mén)的債務(wù)擴(kuò)張對(duì)沖了企業(yè)和居民部分的債務(wù)收縮，使得總體增速依然在持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)可持續(xù)關(guān)注接下來(lái)幾個(gè)月的數(shù)據(jù)。看數(shù)據(jù)反轉(zhuǎn)的確定性是否在持續(xù)增強(qiáng)。是否能帶動(dòng) 企業(yè)和居民的債務(wù)擴(kuò)張。

接下來(lái)我們來(lái)聊下大家最關(guān)心的樓市。

按照慣例，我們依然是拿出這張圖。

如上圖， 是近20年，居民新增貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系圖。 居民債務(wù)周期等同于房?jī)r(jià)周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購(gòu)買(mǎi)力的，因此新增貸款大漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會(huì)使得房?jī)r(jià)失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們也據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開(kāi)始減持京滬房產(chǎn)（2023年的發(fā)文請(qǐng)點(diǎn)擊： ）。

居民債務(wù)對(duì)于樓市漲跌的關(guān)鍵作用，可能老讀者已經(jīng)很清楚了。以下藍(lán)字部分是對(duì)該作用的解釋?zhuān)伦x者可以看一下，老讀者可直接跳過(guò)藍(lán)字部分。

我們先展開(kāi) 來(lái)解釋下， 很多人會(huì)把樓市成交量當(dāng)成是房?jī)r(jià)上漲的決定因素。然而，樓市成交量只是房?jī)r(jià)上漲的必要條件而非充分條件。

從去年9月底提出止跌回穩(wěn)以來(lái)，北上深等一線(xiàn)城市都出現(xiàn)了成交量的大漲。

很多炒房客根據(jù)過(guò)去樓市成交量大漲3~6個(gè)月，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的“歷史規(guī)律”，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)上漲而抄底，這是典型的刻舟求劍。

因?yàn)樗麄儗?duì)房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯理解錯(cuò)了。

所以我們看到，在成交量持續(xù)大漲幾個(gè)月后，價(jià)格卻依然疲軟，掛牌均價(jià)依然在下行。

其背后的原因，在于，只有 居民貸款，才是樓市成交量背后的成色。

因?yàn)闃鞘蟹帕浚嬖谥帕可蠞q和放量下跌兩種情況，當(dāng)有增量資金進(jìn)入樓市時(shí)，才會(huì)出現(xiàn)放量上漲。

什么是增量資金？簡(jiǎn)單的說(shuō)就是貸款，根據(jù)銀行貨幣學(xué)，大家知道貸款就是貨幣創(chuàng)造。

當(dāng)我只有100萬(wàn)買(mǎi)不起300萬(wàn)的房子時(shí)，我可以貸款200萬(wàn)去購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)的房子。這多出的200萬(wàn)，就是我通過(guò)貨幣創(chuàng)造而產(chǎn)生的增量資金和增量購(gòu)買(mǎi)力。

這部分購(gòu)買(mǎi)力，并不是基于我過(guò)去勞動(dòng)的積累，而是我通過(guò)貸款憑空創(chuàng)造出來(lái)的。

在增量資金存在的樓市中，會(huì)產(chǎn)生明顯的置換鏈條。

A首付100萬(wàn)貸款200萬(wàn)，買(mǎi)入B的300萬(wàn)的房子。

B拿到300萬(wàn)后，貸款600萬(wàn)，買(mǎi)入C的900萬(wàn)的房子。

C拿到900萬(wàn)后，貸款1100萬(wàn)，買(mǎi)入開(kāi)發(fā)商的2000萬(wàn)的房子。

在這個(gè)鏈條中，貸款總共新增了1900萬(wàn)，創(chuàng)造了1900萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力。和最初A的100萬(wàn)，共同創(chuàng)造了2000萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力（開(kāi)發(fā)商新房2000萬(wàn)）。

當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)，所有人都在通過(guò)貸款去獲得增量購(gòu)買(mǎi)力，就會(huì)持續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

但如果是存量博弈，

比如A貸款200萬(wàn)買(mǎi)了B的房子，B拿到200萬(wàn)歸還了自己的貸款，就不會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的置換鏈條。這種情況只是債務(wù)的轉(zhuǎn)移（B轉(zhuǎn)移給A）。從社會(huì)整體看沒(méi)有新增債務(wù)。

在這種情況下，成交量高反而說(shuō)明出貨量大，也就是我們常說(shuō)的放量下跌。

所以，我們只要看居民的整體新增貸款，就能獲知樓市的增量購(gòu)買(mǎi)力，也就能了解到樓市是否會(huì)上漲了。而前面的示意圖，正是說(shuō)明了債務(wù)和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

那么，我們來(lái)看昨天發(fā)布的6月最新數(shù)據(jù)。

從總量看，截止6月的累計(jì)值，是十年來(lái)最低，但6月單月，相比去年 卻 沒(méi)有繼續(xù)下行，而是有持平或略微增長(zhǎng)。

我認(rèn)為這是樓市在居民債務(wù)層面觸底的一個(gè)跡象，但要確認(rèn)至少還需要3個(gè)月以上。

我們可以觀察接下來(lái)兩個(gè)月的量，由于去年5月有樓市刺激，如果今年6~8月在沒(méi)有增量政策刺激的情況下，新增居民貸款至少能穩(wěn)定在去年數(shù)據(jù)的水平上，那么可視為樓市在貸款支撐方面觸底企穩(wěn)了。

但是，即便貸款支撐觸底，但房?jī)r(jià)，還會(huì)再繼續(xù)下跌一段時(shí)間，只是，如果居民債務(wù)持續(xù)穩(wěn)住甚至開(kāi)始反轉(zhuǎn)，那么房?jī)r(jià)的觸底，應(yīng)該也就不是遙遙無(wú)期了。房?jī)r(jià)的下跌終局，就是匹配住新的債務(wù)增量。從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始，樓市開(kāi)始企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，也就會(huì)迎來(lái)變天。

但是，更大概率的，如果接下來(lái)居民債務(wù)沒(méi)有穩(wěn)住，那么我們只能繼續(xù)跟蹤或等待。

當(dāng)然，我們上面所說(shuō)的，都是 聚焦于人口凈流入的一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市。因?yàn)殚L(zhǎng)期角度看，全國(guó)樓市會(huì)持續(xù)受到人口下行因素壓制，所以我們放棄對(duì)三四線(xiàn)城市的跟蹤判斷。

央行曾在過(guò)去一年持續(xù)發(fā)聲，第一是讓大家不要再期待貨幣總量的高增速，第二是說(shuō)增加貨幣供給會(huì)加劇通縮（點(diǎn)擊：）。從這些發(fā)聲看我們認(rèn)為貨幣增速上行是小概率。

但我們從最終的數(shù)據(jù)層面，依然看到了M1和M2增速的不斷上行。這是我認(rèn)為要在未來(lái)幾個(gè)月跟蹤居民債務(wù)和貨幣增速的核心原因。

當(dāng)然，我也看到，部分券商研報(bào)已經(jīng)發(fā)布了“貨幣寬松是否還有必要”的疑問(wèn)。

所以，接下來(lái)，大家可以先看股市，如果股市盤(pán)整甚至下行，那么說(shuō)明貨幣寬松可能告一段落，如果繼續(xù)走牛，那么M2增速大概率還會(huì)持續(xù)上行。

如果貨幣增速持續(xù)上行，我們就更要緊盯居民債務(wù)，來(lái)追蹤樓市觸底的那個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

但不管怎樣，通過(guò)各方數(shù)據(jù)的確認(rèn)，我們會(huì)幫大家找到那個(gè)出手樓市的最佳擊球點(diǎn)。

后記：

有人可能會(huì)問(wèn)，為什么我的文章中，要用居民整體貸款而非 中長(zhǎng)期貸款。這個(gè)并非我的疏忽，而是我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)才是最精準(zhǔn)的。因?yàn)槲覀冮L(zhǎng)期搏殺在市場(chǎng)一線(xiàn)，知道里面的門(mén)道。

有一種低息的大額短期貸款，是需要房產(chǎn)抵押的，會(huì)被用于置換高息的房貸，而這種被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)歸為短期的貸款，實(shí)際上是可以不斷展期的。所以其本質(zhì)依然是房貸。對(duì)于這一點(diǎn)我不展開(kāi)，但凡搏殺在樓市一線(xiàn)的，懂的都懂。

最后， 全國(guó)的居民貸款數(shù)據(jù)在昨天已發(fā)布到6月。但各個(gè)城市的居民貸款數(shù)據(jù)還只更新到5月，預(yù)計(jì)接下來(lái)的兩周，各個(gè)城市的居民貸款數(shù)據(jù)會(huì)陸續(xù)發(fā)布。

對(duì)于公眾號(hào)的讀者，可查看自己所在城市的本地統(tǒng)計(jì)局或本地央行獲取該項(xiàng)數(shù)據(jù)。

對(duì)于知識(shí)星球的讀者，我會(huì)在下半月及時(shí)公布6月份的各大城市的居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)（上一篇發(fā)布是在7月3日）。然后每周一的樓市周評(píng)，我會(huì)繼續(xù)跟蹤最新的數(shù)據(jù)，以及分享我的看法，供大家參考。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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