北京辦公樓空置率上半年降至20.2%,中關村率先降至8.9%

7月4日，CBRE世邦魏理仕發布《2025年上半年北京房地產市場回顧與展望》報告。

報告指出，北京辦公樓市場上半年新增供應總量為18萬平方米，已經完成全年預期總量的83%。上半年全市新租交易總面積同比上漲 33%，新租需求的三大主力行業依次是TMT（40%）、金融（20%）和專業服務（12%）。

雖受新增供應影響，但空置率仍持下行態勢，上半年累計下降0.8個百分點至20.2%。從子市場看，中關村、奧體、望京三大科技中心區憑借人才及產業鏈等優勢，成為頭部科技企業戰略布局的首選，上半年90%的萬平米級租賃交易落位這些區域，凈吸納量合計占全市的80%。

其中，中關村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數（8.9%）。反觀燕莎、CBD、王府井、東二環等東部傳統子市場，上半年凈吸納量均為負值，尤以燕莎與 CBD的乙級市場去化壓力突出。

全市平均租金面價同樣本比環比下降2.7%，上半年累計下降5.5%，至每月每平方米241.7元。受來自新興區域分流和租戶降本訴求的壓力，除中關村等個別子市場外，傳統區域租金下行壓力依然較大。

零售物業市場，京非核心商圈第二季度交付兩個城市更新項目，帶來上半年僅有的24萬平方米的新增商業面積。

盡管今年1-5月北京全市餐飲收入下降3.7%，就上半年新增拓店需求來看，餐飲仍以48%的新增店鋪占比位列頭籌。競爭日益激烈的市場推動餐飲業態推陳出新，地方特色菜系（如小江西、潮汕鮮牛記、膠東小館）擴張有抬頭趨勢。

作為上半年少數漲勢喜人的商品零售業態，珠寶首飾類開鋪亦持續活躍，如近期泡泡馬特旗下珠寶產品線POPOP及周六福?吉文創形象店皆在國貿商城開出首店。全市上半年凈吸納量合計16.2萬平方米，空置率累計上漲0.2個百分點至7.5%。

可選消費需求和高承租能力品牌拓店需求持續謹慎，致使全市購物中心首層平均租金延續下行趨勢，季末同樣本比上半年累計下跌0.7%至每天每平方米30.8元。

倉儲物流市場，第二季度平谷再次交付兩個倉儲物流項目，帶來29.8萬平方米的新增供應。至此上半年合計新增供應量36.6萬平方米，超過去年全年總量，且全部來自平谷區域。

在新增供應推動下，全市空置率上半年上漲5.1個百分點至29.5%，再創歷史新高。季末全市平均租金報每月每平方米45.0元，同樣本比上半年累計下降6.9%，由平谷、順義其他等空置率較高的非核心子市場領跌。

商務園區市場，租金仍承壓，第二季度平均報價環比下調3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計跌幅達6.4%，創歷史同期最大跌幅。

在類辦公屬性產品租金加速下調的推動下，中關村軟件園、東升和電子城成為上半年空置率下降最明顯的子市場。在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放，其中來自多個區域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城區域成為一大亮點。

物業投資市場，上半年共錄得20筆交易，累計成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環比下降37%，同比下滑52%。整體來看，機構投資者態度依然謹慎，市場以5億元以下中小體量交易為主。