百億之上：大展鴻圖！福州土拍秘密藏在市屬國企財報里

又是一輪土拍。福州城區(qū)今年規(guī)模最大土拍落幕，賣地102.72億元，宅地幾乎被國企“包圓”，尤其是市屬國企。

什么才是閩系大本營，福州樓市的全新格局？最大的主角當(dāng)屬市屬國企和“建保國”，它們長袖善舞、一爭長短。

商品住宅用地全部底價成交，新榕、左海、建總、福厝、福州地鐵各拿一塊，“建保國”的“國”，廈門國貿(mào)補倉一塊。

你怎么看頻繁被提及的（市屬）國企兜底局？除了用手機看，福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”得說，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在市屬國企的年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里(可通過 企查查 查閱)。

本期第一季，先行領(lǐng)略福州古厝集團有限公司（以下簡稱福州古厝集團）的“澎湃勢能”。前述摘地的新榕、福厝，即是福州古厝集團旗下。

NO.1｜福州古厝集團的“命根子”

從文旅到地產(chǎn)：“不忘”來時路 再赴新征程

福州古厝集團絕對是值得“說商道市”另眼相看的市屬國企。

在其主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中，建筑工程+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比2024年、2023年度均超過了40%，而在2022年度，這一占比更是達到了驚人的72%，是福州古厝集團最重要的收入來源。

利潤結(jié)構(gòu)，更是不得了。僅房地產(chǎn)開發(fā)單項，近三年（2022-2024年）分別占比達244.63%、173.39%、102.08%。以2022年為例，福州古厝集團主營業(yè)務(wù)全年利潤不過2.9億元，單單房地產(chǎn)開發(fā)一項就貢獻了7.1億元?？梢娨话撸?/p>

▲連續(xù)三年（2022年-2024年），房地產(chǎn)開發(fā)貢獻了福州古厝集團最大的利潤。單位：萬元，%

通俗點理解，就是這幾年福州古厝集團所有業(yè)務(wù)板塊的合計利潤，不敵房地產(chǎn)開發(fā)一項。

單看這三年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)簡直就是福州古厝集團的命根子！是貼補集團其它主營業(yè)務(wù)極其重要來源?。ㄗⅲ褐鳡I業(yè)務(wù)收入構(gòu)成，國內(nèi)貿(mào)易雖然占比最大，但利潤率極低，甚至有時為負毛利，故忽略不計。）

讓人不禁遙想當(dāng)年！

2022年1月，為推動國有資本向重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域集中，做強做優(yōu)做大國有資本和國有企業(yè)，將福州文化旅游投資集團有限公司更名為福州古厝集團有限公司。重大資產(chǎn)重組后，發(fā)行人將古厝文旅、會展賽事、商貿(mào)酒店、城建交通作為四大核心業(yè)務(wù)板塊。

但，“說商道市”分明看到房地產(chǎn)開發(fā)才是福州古厝集團核心業(yè)務(wù)板塊。這咋說？！

作為福州市屬大型綜合性國有企業(yè)，福州古厝集團今時今日在地產(chǎn)板塊打造有福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產(chǎn)品等。

▲6月底的福州城區(qū)百億土拍，摘地的新榕、福厝，皆出自福州古厝集團旗下

從文旅到地產(chǎn)，“說商道市”得說，莫失莫忘來時路。

NO.2｜2025急轉(zhuǎn)直下

成也房地產(chǎn)，痿也房地產(chǎn)

故事按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫，總會有個但是/不過。

不過，許是2025年開局不利，福州古厝集團一反近三年房地產(chǎn)開發(fā)的勢如虹，萎了。

2025年1-3月份，福州古厝集團房地產(chǎn)開發(fā)猛降，業(yè)務(wù)收入占比主營業(yè)務(wù)僅為3.28%。而在2022年，這一比例甚至高達44.14%。

不光如此，連續(xù)數(shù)年貢獻福州古厝集團最大利潤的房地產(chǎn)開發(fā)，今年一季度利潤也僅占比主營業(yè)務(wù)5.72%。

前后反差之大，令人咋舌。

近三年及一期，發(fā)行人房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由保障性住房、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及車位銷售構(gòu)成。無論是收入構(gòu)成，還是利潤構(gòu)成，抑或是毛利率，跌得重的皆屬商品住宅（如下圖所示）。

這讓福州新榕金字系列、福州建工福厝系列等情何以堪？！還能否一戰(zhàn)？！

難怪，財報N多次提相關(guān)風(fēng)險，言必及房地產(chǎn)。

發(fā)行人（即指福州古厝集團）投資性房地產(chǎn)金額較大，占比較高，影響公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。發(fā)行人投資性房地產(chǎn)余額較高，若該部分資產(chǎn)的公允價值出現(xiàn)較大波動，將對發(fā)行人的盈利能力和償債能力產(chǎn)生一定的影響。

發(fā)行人2024年度營業(yè)利潤為20676.14萬元，凈利潤為12478.27萬元，與上年同期相比分別減少8027.55萬元、2717.20萬元，減幅27.97%以及17.88%，主要是由于房地產(chǎn)板塊開發(fā)周期原因，房地產(chǎn)確認收入減少且高毛利的商品房占比較低，導(dǎo)致利潤減少；投資性房地產(chǎn)公允價格因市場環(huán)境原因，增值幅度減少。

NO.3｜互有滲透？

福州新區(qū)集團下期見

讓福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”感興趣的還有：根據(jù)福州古厝集團2024年度財務(wù)報表附注，按欠款方歸集的年末余額前五名的應(yīng)收賬款情況，福州新區(qū)開發(fā)投資集團2.64億元居TOP3，占應(yīng)收賬款合計的7.52%。其中，壞賬準(zhǔn)備149萬元。

這是互有滲透的節(jié)奏？

年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里領(lǐng)略（市屬）國企“澎湃勢能”，福州古厝集團篇暫且擱筆（其實還想寫，其實還有的寫）。

下一期，福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”想追的就是與福州古厝集團互有滲透的福州新區(qū)開發(fā)投資集團。

你還想領(lǐng)略誰的“澎湃勢能”？各平臺評論區(qū)見！

原創(chuàng)不易，感謝贊轉(zhuǎn)評