人民的名義：給住建部的修法建議——開發(fā)商拒不配合應有處置機制

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引言：

近年，很多小區(qū)治理關(guān)注者、學者、基層治理參與者（街道、物管科、居委會、業(yè)委會、物業(yè)人）、熱心業(yè)主，總結(jié)住宅物業(yè)亂象后，都感我國物業(yè)相關(guān)法規(guī)中的不足，是制約行業(yè)發(fā)展的重要原因之一，甚至從某些角度講，這已是物業(yè)亂象助推劑也非言過其詞。故不斷有人倡議修訂完善物業(yè)相關(guān)法條，以促進物業(yè)行業(yè)和業(yè)主自治良性發(fā)展，達到扭轉(zhuǎn)亂象、讓業(yè)主家園更和諧、更美好的愿景。

本號，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發(fā)出倡議修訂國務院物業(yè)管理條例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續(xù)發(fā)布。

倡議書：呼吁盡快修訂國務院《物業(yè)管理條例》，促進根治住宅物業(yè)根本問題

若住建部、社工部、全國人大法工委、國務院法制辦等相關(guān)職能機關(guān)的同志有幸看到，一些有機會參與物業(yè)行業(yè)法規(guī)修訂的專家、學者有幸看到，這些優(yōu)秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國于民都大有裨益。

南通某小區(qū)業(yè)委會梁先生的建議

關(guān)于在修訂《物業(yè)管理條例》時增加一個條款的建議

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部：

小區(qū)業(yè)主積極參與社區(qū)事務管理是大勢所趨。據(jù)了解，我國物業(yè)管理區(qū)域小區(qū)業(yè)委會組建率不到百分之二十。業(yè)委會成立難、組建率不高的主要原因除了相關(guān)法律法規(guī)不夠完善、可操作性較差外，更來自于房地產(chǎn)商和前期物業(yè)公司方面的人為阻力。

由于大部分住宅小區(qū)的前期物業(yè)是建設單位的子公司，業(yè)主并沒有足夠選擇權(quán)，而只有成立了業(yè)主委員會后，才可以更換不能讓業(yè)主滿意的物業(yè)公司。也正因為如此，一些自身有問題的物業(yè)公司，為了掩蓋自己的不足，聯(lián)手開發(fā)建設單位阻礙小區(qū)業(yè)主委員會的成立，歸根結(jié)底他們是害怕被分權(quán)，被監(jiān)督，被“炒魷魚”，因此不愿意甚至采取種種不正當手段阻撓業(yè)主委員會的成立。其中他們最直接的阻撓手段就是開發(fā)建設單位不提供業(yè)主名冊而導致籌備工作被迫終止。

實際操作中，如對開發(fā)建設單位不提供文件資料的，雖然小區(qū)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門依照《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定對其進行行政處罰，但即使十萬元頂格處罰對開發(fā)建設單位無所謂，不會形成任何威懾力。這也是成立業(yè)委會比登天都難的主要因素之一。

鑒于開發(fā)建設單位不配合、不愿意提供業(yè)主名冊，加之部分開發(fā)建設單位企業(yè)因經(jīng)營不善破產(chǎn)注銷的實際情況，建議下一次修訂《物業(yè)管理條例》時，把原第十條調(diào)整為第十一條，增加一個條款為第十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）小區(qū)公用設施和物業(yè)服務用房移交證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

如經(jīng)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令和行政處罰后，開發(fā)建設單位仍拒不提供上述規(guī)定中應報送的籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，可由相關(guān)小區(qū)居委會或街道開具介紹信到所屬區(qū)域的城建檔案館和不動產(chǎn)登記中心調(diào)取。或縣（市、區(qū)）物業(yè)管理等行政主管部門，把籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料，提供給所屬街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由其及時提供給小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組。

如貴部認為以上建議正確，到下次對《住宅物業(yè)管理條例》的修訂條款時，請將本建議吸收編入條例。

此爭議涉及全國住宅小區(qū)業(yè)主的自身切身利益的重大事項。為維護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯，懇望貴部作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

此致

敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

教員說人民是國家的建設者，那么廣大群眾，在立法修法上積極建言獻策，也是參與國家民主法治建設的重要一環(huán)。若專家學者的建議，是陽春白雪；那下里巴人的建言，像苦口良藥，都應視為金玉良言，這樣民主法治、良法善治的社會形態(tài)就會更加牢固。

歡迎留言討論！

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