邦泰的另一面

圖源丨文軒圖庫

01

今年前4月拿地金額直逼去年全年！

2021年，房地產市場轉折之年，這一年藍光、恒大、陽光城、當代等多家全國性房企被確認資金鏈斷裂，地產企業人人自危，暴雷危機傾覆而來。

與之形成強烈反差的邦泰，在這一年才開始正式開啟全國化擴張之路。公開數據顯示，2021年邦泰在全國共計拿下15宗住宅用地，分布于成都、西安、南寧、樂山、南昌、宜賓等城市，一年新增土儲41萬方。

2022年，暴雷元年之后，不少房企開始收縮規模。全國土地市場預冷，邦泰拿地動作有所減緩，但全年也拿下7宗土地，業務版圖新增了延安、蕪湖等城市。

2023年，邦泰開始激進拿地。全年拿下21塊住宅用地。2024年更是達到22塊，僅2024年12月，邦泰就發布了9條拿地喜報。最終以117億權益拿地額排名全國第17，民企第二，高出第三名龍湖近49億。

在克而瑞發布的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰排到了全行業第13位。這份拿地榜單中排名靠前的房企幾乎都是央國企，若以民營房企計算排位，邦泰依然排民營拿地榜第二位，僅次于總部位于杭州的濱江。

今年1月至今，邦泰已經斬獲14宗地塊，戰略版圖又增添昆明市、西安市、南昌市、南寧市等。拿地金額達到50億元，新增土儲貨值104億元。這已經接近邦泰去年全年的拿地量，2024年全年邦泰耗資59.6億元拿下了131.2億元的新增土儲。

如此迅猛又激進的拿地方式，十年前在藍光也上演過。

2021年開啟全國化布局，到如今也只有不到4年時間，邦泰留給市場的印象除了拿地迅猛外，其他品牌記憶點似乎還未形成。

03

頻繁質壓股權資金鏈問題暴露無遺

4月，邦泰下屬子公司宜賓邦泰置業有限公司（簡稱宜賓邦泰）發生高風險信息，被列為被執行人，涉及案號（2025）川1502執恢229號，執行標的超過百萬。

小紅書中有關邦泰的消息顯示，邦泰違規建設和資金挪用情況是有些項目還沒拿到批復就頂著罰款建房，預售許可證還沒下來就開始賣房。拿到預售之后，又把監管資金套出來挪用到其他項目。或者房源全部抵押給銀行，每賣出一套才解壓一套用來簽合同等違規操作。

甚至有人表示，邦泰目前的玩法，越來越像當年的恒大，將高周轉玩到極致。

合肥的邦泰東方雅頌項目，業主紛紛投訴邦泰，開盤時給出最高優惠98折，而后又降到85折，不少業主表示被開發商“背刺”難以接受。長沙的邦泰悅九章項目也被業主爆料，放風價1.6萬/㎡，開盤直降4000元，還送車位，和隔壁項目相比同款配置價格直接砍半。

這樣的操作，仿佛又看到當年藍光的操盤手段。能看出，邦泰在緊繃的現金流高壓之下，面對市場變化而不得不采取價格調整策略以求快速完成去化，回籠資金。往往這種外部因素的變化是最難以控制的，也為邦泰接下來的發展蒙上一層陰影。

雖然邦泰自2021年開始全國擴張，但從目前的成效來看，全國化之路于邦泰來講還有大段距離。

克而瑞數據顯示，2023年，邦泰在四川內（除成都外）實現75.92億元銷售額，在四川強地級市中位列第一位，同比上漲約52.05%，占四川邦泰全國銷售業績超過50%。

今年前4月，邦泰45.8億元的全口徑銷售額中，有近98%來自四川省內，充分說明目前邦泰業績過度依賴大本營四川區域。

專業人士分析，邦泰還需要進一步加強在其他地區的市場拓展能力，以降低對單一區域市場的依賴度，增強企業抗風險能力。

從企業布局來看，邦泰投資主要集中在二三四線城市，且多為高溢價競得，據拿地寶顯示，邦泰2024年全年合計拿地1330畝，其中二線城市714畝，占比54%，總地價達到96億元，占比81%。

房地產下行周期內，核心城市房價都面臨著難以堅挺的局面，二三四線城市的對抗周期變化能力相對更弱，市場投資風險更大，邦泰重倉的區域未來不定性因素也會更多。

以四川宜賓和內江兩個城市為例，2022年，邦泰以4.35億競得宜賓三江新區141畝地塊，占同期總拿地金額的70%，但該區域庫存周期已達28個月（行業警戒線18個月）。

2023年通過底價摘得內江東興區2宗小地塊（總計80畝），樓面價雖不足1000元/㎡，但同年的住宅銷量同比下滑35%。

一面是沖上全國頭部的拿地規模帶來的風光，另一面實則危機四伏。

04

大量維權集中爆發重創品牌口碑

因為資金回籠不得不采取的價格策略從而傷害到購房者，對于當前快速擴展的邦泰來講并不是一件好事。而頻繁的維權出現，則更是對其品牌形成一定重創。

2024年12月11日，有網友在問政四川平臺留言稱，10月7日，在成都市天府新區隆豐街699號的邦泰悅九章名邸1期向開發商成都邦泰天新置業發展有限公司繳納10萬元定金擬認購該項目，現反映開發商在銷售過程中存在違規改造、違規拆除項目內包含樣板房在內的房屋室內所有飄窗、交付標準與規劃標準不一致問題。

四川省遂寧市的邦泰云璟南區也遭到了多名網友投訴，指其虛假宣傳、欺騙業主并侵犯業主權益。有網友反映稱，宣傳視頻中主大門外觀為板材與玻璃裝飾，但實際竣工的外觀卻全部為磨砂玻璃裝飾，與宣傳視頻嚴重不符，涉嫌虛假宣傳并誤導消費者。