武漢地鐵，憑啥被稱為全國最會賺錢的地鐵？

地鐵有多燒錢，有很多人戲稱，50年后地鐵遺址會成為景點。

從最新的成績單來看（絕大部分為2024年數據，小部分為2023年數據），地鐵這張城市名片，已經被放在了現實的碎紙機里：

▲一邊是柏林,一邊是佛祖嶺,從卐到卍

北京，虧損金額高達241.04億元，位居虧損榜首。

杭州：虧損87.55億元，位列第二。

重慶：虧損85.09億元，排名第三。

鄭州：虧損74.61億元，排名第四。

青島：虧損61.45億元，排名第五。

寧波：虧損56.7億元，排名第六。

成都：虧損55.39億元，排名第七。

南京：虧損47.6億元，排名第八。

西安：虧損37.84億元，排名第九。

長春：虧損37.22億元，排名第十。

在如此基本盤之下，2020年之后的武漢地鐵，站在了我國地鐵行業之巔。

以最輝煌的2022年數據為例，武漢地鐵全年經營收入85.21億元，歸屬母公司凈利潤15.70億元，扣除政府補貼凈利潤14.83億元，穩居全國第一。

那么武漢地鐵為啥這么掙錢？

地鐵，以地養鐵，這是最核心的原因。

與其說武漢地鐵是一家地鐵公司，不如說它是一家房地產公司。

武漢地鐵的一級土地開發業務收入達53.94億元，成本23.26億元，凈利潤30.68億元。

要不是為了彌補票務虧損的部分（票務收入31.27億元，成本54.12億元，凈虧損22.85億元），武漢地鐵的盈利能超過30億。

那么，啥是土地一級開發？為啥這么掙錢？

土地一級開發的官方解釋，指由政府或其授權委托的企業，對特定區域內的土地進行統一征地、拆遷、補償及市政配套建設，使其達到“熟地”出讓條件的過程。

說白了就是“把毛坯地變成精裝地”。

▲不是這個生地和熟地

假設你買了一塊荒地（即生地），這塊地雜草遍布、沒水沒電沒氣沒路，開發商看了直搖頭，根本沒法直接蓋樓。

這時候，政府或者他們指定的公司（比如武漢地鐵集團）就會來當“裝修隊”，干三件事，也就是土地一級開發的三大步驟:

步驟一是拆舊清場：把原來土地上的破房子全拆掉，垃圾全部清理干凈，該賠錢的賠錢，該安置的安置，把地騰空。

步驟二是基礎建設：通水通電、修路鋪管，再種點綠化，把地收拾得整整齊齊，變成熟地。

這一步涉及兩個概念: “七通一平”和“三通一平”。

簡單理解為三通一平是簡裝套餐，七通一平是精裝套餐。

三通一平指的是:

通水：接上自來水管道，能用上干凈的水。

通電：拉電線過來，能用空調、電燈。

通路：修條水泥路通到地塊門口，貨車能進出。

一平：把坑坑洼洼的地推平，雜草石頭清理干凈。

三通一平之后的地，基本能用。適合工廠、倉庫等對配套要求不高的用地，或者預算有限的情況。

如果想用燃氣？想供暖？想上網？想排污？不好意思，得自己后期加錢搞。想買一個直接搞好的，那就是下面要說的七通一平。

七通一平指的是，在“三通”基礎上，再加上高級配置：

通排水：修下水道，下雨不積水。

通燃氣：接天然氣管道，做飯供暖不用扛煤氣罐。

通熱力：集中供暖（北方常見），冬天不用自己燒鍋爐。

通網絡/通訊：光纖寬帶、5G基站到位，直播開黑不卡頓。

一平：同樣是土地平整，但標準可能更高（比如綠化預埋）。

當然更加到位的七通一平還包括通公交、通地鐵，這可就是武漢地鐵的長處了。

七通一平適合高檔住宅、商業綜合體、寫字樓等對生活品質要求高的項目。

后續一級開發完成的土地價格，自然也價格更高。

步驟三是賣地回血：把“精裝地”掛出去拍賣，開發商高價買走，武漢地鐵賺取差價。

2022年至2025年，武漢地鐵集團計劃出讓土地11572畝。

還有一個問題，武漢地鐵為啥能拿到這么多地？

因為修地鐵，得有地，有大量的地，不僅僅是地鐵地下那一部分，還包括地鐵沿線的地，這就為武漢地鐵“以地養鐵”的可持續模式提供了基礎。

所以2022年到2025年武漢地鐵出讓的地塊主要分布在1號線、2號線一期、3號線一期、6號線一期、7號線一期、8號線一期沿線及地鐵小鎮等區域。

開發商知道，未來這里會通地鐵，所以都是高價買走。武漢地鐵自然能狠狠賺一批。

武漢地鐵還有一個盈利法寶，就是二級土地開發，說白了就是在七通一平，或者三通一平的土地上蓋房子。

一級開發完成之后，地可以賣給開發商，也可以武漢地鐵自己蓋房子經營。

一塊土地的一級開發和二級開發都由武漢地鐵完成的話，連中間商賺差價的流程都沒有了，自然利潤率就高。

武漢地鐵二級開發用的是“TOD模式”（公共交通導向開發），整合地鐵站點周邊的土地資源，開發商業綜合體、住宅、寫字樓等，通過租賃、銷售物業獲取收益。

截至2022年底，武漢地鐵已開發109個物業項目，總建筑面積約600萬平方米，涵蓋廣告、商鋪租賃等衍生業務。

所以武漢地鐵內外明顯繁華，把商業直接開到地鐵上蓋，甚至地鐵里面。相比之下，虧損最嚴重的北京地鐵里，只有空蕩蕩的站臺。

武漢地鐵賺錢還有一點，就是票務收入。盡管從賬面來看票務收入是虧損的，但票務收入越多，虧損的就越少。

武漢地鐵里程不是全國最高的，但相對票務收入卻排名前列。

一是地鐵票價不便宜，這被很多人吐槽。甚至有人說一個寢室的大學生出去玩，坐地鐵的成本比打車都貴。

二是武漢作為全國大學生最多的城市，地鐵的受眾群體大，自然票務收入不低。