半壁店再賣新地，海淀能否延續功德寺傳奇？

大家幫2025年北京土地的第15篇推送

功德寺的熱銷仍有余溫，朱房村雙雄馬上入市，半壁店新地也馬不停蹄。

今年的北京樓市，到目前為止，都是“海淀時間”。

剛剛，海淀又賣地了。

今兒成功出讓的兩塊宅地是位于海淀南部，靠近西四環的半壁店地塊。

半壁店地塊所在海淀區位置

伴隨半壁店地塊成功落錘，至此，北京宅地成交數量來到16組，779.25億。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：海淀半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊

拿地房企：保利建工；

成交金額：45.45億（溢價率11.95%）；

住宅樓面價：7.84萬/平。

半壁店地塊具體位置

功德寺兩個盤的熱銷，奠定了海淀的頂流位置，朱房海晏、臻澐也都拿出壓箱底的寶貝產品，中海樹村也在摩拳擦掌，現在又加上半壁店雙雄，之后還有寶山村地塊。

海淀要繼續費有錢人了。

關于剛拍出的半壁店地塊，關于海淀新房市場，你有啥想聊的，歡迎加包哥微信，咱們邊看文章邊聊。

照例，咱們先看看地塊配套。

并位于西四環到西五環之間，更靠近四環的半壁店地塊，在海淀的一眾新住宅地塊中，具備絕對的環線優勢。

要知道，即使是樹村、朱房地塊，也都位于五環外。

而且半壁店地塊周邊的交通、醫療、教育、商業等配套都相對齊全。

半壁店地塊周邊配套

交通方面，半壁店地塊直線距離1千米范圍內，有6號線田村和海淀五路居兩個地鐵站，而且海淀五路居站未來還會和北邊的12號線實現換乘。

此外，地塊東側直線600多米的距離就是南北向西四環北路，南側直線700多米就是東西向主干道阜石路。

醫療方面，半壁店地塊方圓3公里范圍內有多家三甲和綜合醫療，只要集中在阜石路南側，包括301醫院、中西醫結合醫院、清華大學玉泉醫院等頂級三甲醫院。

商業方面，地塊西南側700米左右是京良廣場，東南側直線兩公里左右就是五棵松萬達和華熙live等商業區。

教育方面，半壁店地塊兩公里范圍內聚集著首師大附中一分校、人大附中亮甲學校、理工大附中等教育資源。

雖然算不上頂級，但在海淀，教育就沒有差的。

在兩公里的范圍圈內，半壁店地塊的配套方面沒有任何毛病，但我們把視線調到地塊周邊，小環境確實是要差很多。

半壁店地塊衛星圖

半壁店地塊所在的版塊，基本上北鐵路、河道和道路分隔出一個“孤獨”的區域。

地塊北側緊挨著鐵路，這條鐵路就是120年前鐵路之父詹天佑主持修建的京門鐵路，雖然已經不再使用，但鐵路線做了保留。

沒有噪音，但還是會有割裂感。

而京門鐵路北側是12號線所在的田村停車站。

地0004地塊東側200米就是永定河引水渠。200米的距離就意味著新地塊未來享受不到河景資源。

此外，新地塊南側和西側都是一些現狀小區，整體的小環境較差。

這樣的小環境，似乎與被各種鐵路分割板塊的豐臺“同病相憐”。

咱們再看來看看新地塊本身。

如果半壁店建剛需盤，我們也就不強調它的小環境了，關鍵就是地塊本身的各項數據，就意味著它注定不會是“凡胎”。

半壁店地塊規劃數據

0003、0004兩塊地面積都不大，0003地塊占地面積2.35萬平，地上建筑規模3.05萬平，容積率1.3，而0004地塊占地面積只有1.71萬平，地上建筑規模2.74萬平，容積率稍微高些，達到1.6。

在備注一欄，通常會備注地塊的配建等要求，但半壁店文件里卻提到：建筑高度以最終批復為準。

而這句話，也間接造成了本該4月30號出讓的半壁店地塊，推遲到5月20號成交。

4月18日，北京市規自委針對半壁店地塊，發布了補充公告，確定了地塊的出讓時間，最重要的是對地塊進行了調規。

其中，最重要的就是對地塊建筑高度的調整，控高由原來的18米調整到15米。

圖源規自委文件

這意味著，如果按照3米層高來算，原來能建6層洋房，現在只能建5層，如果層高再極限一點，4層也是有可能，再參考容積率考慮，就得重新設計樓棟排布。

第二個變化是，0004地塊東側的街坊路紅線寬度由原來的18米降到11米，原來7米寬的街坊路需要算到0004地塊的容積率里，現在不用了。

圖源規自委文件

還有第三個變化，就是補充文件要求：

0003、0004地塊容積率、綠地率等可以統籌核算，可結合地塊之間規劃道路方案，實現兩地塊地下連通。

圖源規自委文件

也就是說，1.3容積率的0003地塊和1.6容積率的0004地塊可以揉到一起一塊開發，整體容積率大概是1.43。

這一頓調整下來，簡單點說就是：

0003、0004雖然是兩塊地，但可以用1.43的容積率、30%綠地率要求統一開發，住宅控制高度15米。

但補充文件里還是留了一個沒說死的要求，就是：

控高最終以空軍機場主管部門審批意見為準，建筑高度不得超過18米。

圖源規自委文件

最終到底是15米還是18米，仍是個變量。

海淀的新房市場，今年異?；钴S。

2025年1-4月，海淀因為三大明星項目3、4月份的強勢表現，前4個月以1568套的總成交量，直接干到全北京銷冠。

北京1-4月各區新房成交數據

同時，北京1-4月新房項目成交金額排行榜中，和樾望雲、和樾玉鳴、頤海澐頌3項目，直接霸榜前3。

圖源京樓銷售排行榜

海淀仨項目有多牛*，來看一組數字：

2025年前4月，北京共計329個新房項目有網簽數據，共計網簽12038套，922.59億；

2025年前4月，海淀三兄弟的網簽數據，合體貢獻了1237套、170.12億的網簽成績。

海淀三兄弟以占全北京新房項目不到1%的量，貢獻了10.28%的成交量和18.44%的成交金。

但海淀新房市場“一九分化”也特別嚴重，雖然有三兄弟這樣的頂流，但也有永豐北、翠湖板塊的新房項目，流速并沒有那么快。

大環境下，即使是海淀，也并未出現“一人得道，雞犬升天”的新房局面。

今天半壁店地塊也是一樣，雖然擁有靠近四環的環線絕對優勢，但沒有四季青板塊的豪宅基因，也沒有功德寺的價格和學區優勢，更沒有朱房板塊的城市配套優勢，甚至沒有永豐南板塊的交通和產業優勢。

單憑一個環線，能往下走多久，誰也不敢保證。

最后咱們看看半壁店新地塊價格。

半壁店地塊的最終成交價是45.45億，計算下來綜合樓面價是7.84萬/平。

包哥預計，最終的住宅售價可能會在11萬+/平，目前田村板塊比較好的小區，樂府江南二手房掛牌均價9.1萬/平。

半壁店地塊周邊二手房情況

目前，半壁店地塊周邊并沒有新房參考，也就是說：

半壁店的對手，只有半壁店。

最后，恭喜保利建工拿下海淀半壁店，也希望他們能在這兩塊地上再為海淀建造一個現象級神盤。

以上。

關于半壁店新地塊，關于海淀新房，關于北京新房，你有什么想說的想聊的，加包哥微信，咱們私下好好聊聊去，最近的北京市場可太有的聊了。

個人觀點 僅供參考